01
是时候买房了？澳洲专家：未来12个月房价还要跌
澳洲房地产行业前辈，业内专家John McGrath认为，精明的购房者现在是时候以相对便宜的价格购入一年前买不起的房产了。
在联邦选举和去年创纪录的价格增长的背景下，房地产市场 “喘了口气”，McGrath认为，我们已经处于调整的中途，未来12个月房价只会“再跌几个百分点”。
“如果你今年购买，你可以有信心获得比去年多5%至10%的折扣。”
McGrath接受专访时表示，尽管近期的头条新闻充斥沮丧和悲观，但大选过后，他对澳洲房地产的未来持乐观态度。
“我不认为任何人会被当前的市场逆风严重损害。我认为昆州将引领复苏，但所有东海岸和澳洲中部地区将在这次调整后实现软着陆。”
“我们认为，市场可能已经从10月份的峰值下跌了5%到8%，未来6到12个月可能还会再跌几个百分点，但我们确实认为，我们已经看到了至少50%的回调。”
“你必须记住，这5%的下降是在过去几年增长35%到40%的基础上实现的。大多数澳人在投资和抵押贷款方面仍遥遥领先。”
02
5 月悉尼房价下跌 1% 创3年来最大月度跌幅
截至 5 月底，悉尼房价下跌 1%，创下自 2019 年 1 月以来的最大月度跌幅。
CoreLogic 最新的房价指数显示，5月份房价比疫情期间的任何一个月都糟糕，因为负担能力恶化和最近的利率上涨加速了住房调整。
AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示：“此前，2020 年 7 月悉尼的最大月度跌幅为 0.9%，再之前就要回溯到2017年至2018年期间发生的宏观审慎紧缩，才能看到这么大的价格跌幅。”
“如果价格下跌的速度继续加快到每月 1.5%，那么我们预计今年的跌幅将达到 10% 或更大。不能排除由于利率冲击导致价格加速下跌的可能性。”
CoreLogic 的数据显示，自 2 月份以来，包括 5 月份结果在内的悉尼房价已经下跌了 1.5%。
CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，自 2 月份录得第一次环比下降 0.10% 以来，下降的速度一直在加快。
“在上一次从 2017 年年中开始的低迷时期，悉尼市场用了 15 个月的时间才达到 1% 的月跌幅，因此我们看到市场状况出现了更大幅度调整。”
“由于一些因素，包括更高水平的住房债务和更高的利率，市场可能正在更快地下跌，因此家庭可能对更高的抵押贷款利率和消费者信心从之前的高水平急剧下降更加敏感。”
在上一次经济低迷期间，2018 年 12 月录得最大月度跌幅，当时悉尼房价下跌 1.8%。
03
材料、劳动力短缺 澳洲建筑成本比一年前增加近8万澳元
由于供应链和劳动力短缺增加了房屋建筑商的成本，4 月份新房的成本上涨了创纪录的 76,715 澳元。
这导致更多的建筑商面临破产风险，因为许多建筑商在价格飙升前已经和很多房东签订了固定价格房屋合同。
经济学家Maree Kilroy表示，与去年同期相比，平均成本飙升 76,715 澳元，使全澳批准的新房平均价首次超过 400,000 澳元大关，同时也加大了在成本飙升前与客户签订固定价格合同的房屋建筑商的压力。
国际结算银行牛津经济研究院（Oxford Economics）资深经济学家Kilroy表示：“鉴于积压的大量工作和全球大宗商品价格的坚挺，我们认为，建筑成本的强劲增长将持续到下一财年。”
“在这种环境下，住宅建筑商面临的压力不会减弱，我们预计会有更多的建筑商面临困境，尤其是资本较少的中小型建筑商。”
上周被总部位于昆士兰的 Pivotal Homes 和 Solido Builders 倒闭。与此同时，澳洲最大的房屋建筑商 Metricon 也表示，其母公司已向公司建筑业务注资 3000 万澳元以维持其发展。
澳大利亚国民银行首席执行官罗斯麦克尤恩在澳大利亚金融评论银行业峰会上表示，建筑业是该银行贷款账簿中“最令人担忧的”部分。
澳大利亚统计局周二公布的数据显示，4月份批准的新独立屋数量较3月份下降2.4%，至14908套，成本高于3月份68,137澳元（未经过季节性波动调整）。
远超经济学家此前预计的下降 1%，主要是因为新的独立屋批准下降了 7.9%，这是继 3 月份暴跌 38% 之后的第二个月下降。
数据显示，住宅建筑行业正从此前疫情的激励措施引发的高位回落至更可持续的水平。
在独立屋和公寓批准的激增之后，截至 4 月的 12 个月内批准的新住宅数量减少至 208,826 套，比去年 4 月的 208,635 套略高。
但即使批准数量较少，对建筑商的需求仍然很大，批准的新房装修价值单独增加 6.6% 也将增加成本压力。
摩根大通经济学家杰克斯廷森表示，房屋建筑批准量可能会进一步减弱。
04
澳洲审慎监管机构密切关注高债务贷款 各大银行收紧比例上限
澳洲审慎监管局（APRA）表示，已针对一些银行向背负过多债务的住房贷款客户提供贷款发出警告。
APRA 主席 Wayne Byres 在《澳大利亚金融评论银行业峰会》上的讲话中表示，澳洲经济正在进入“一个与过去十年大部分时间都存在的非常不同的环境”。
“通胀和利率上升的速度快于预期将对许多抵押贷款借款人产生重大影响，可能会带来一些压力，尤其是当利率迅速上升并且房价如预期下跌的情况下。”
他表示，澳大利亚审慎监管局正在监测“大规模还款冲击（可能还包括负资产）”的影响，即固定利率借款人转为浮动利率更高的贷款，而APRA最近盯上了允许客户以比收入更高倍数借款的银行。
他说，高债务收入比 （DTI）借贷的增长并不是全行业的发展，而是集中在少数几家银行。
“因此，我们选择逐家银行解决我们的担忧，而不是选择任何宏观审慎形式的回应。我们预计这些银行的贷款政策变化，加上利率上升，将使 DTI 的高借贷水平在未来一段时间内开始放缓。”
APRA 认为超过六倍的 DTI 很高，并于去年 10 月警告银行控制对高负债客户的贷款。
《悉尼先驱晨报》本周报道称，澳大利亚国民银行本月已将其债务收入比 (DTI) 限制从 9 倍下调至 8 倍，而澳新银行则表示将不再接受债务总额超过是他们收入的 7.5 倍，低于 9 倍。
ANZ 零售银行业务负责人 Maile Carnegie 在峰会上表示，其降低 DTI 上限的部分原因是对 APRA 的回应，不过她补充说，在上限水平上几乎没有放贷。
总体而言，APRA 主席表示，银行已准备好应对更加困难的环境，“我们预计住房贷款组合的恶化不会导致系统稳定性问题”。
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