2021年,随着悉尼房价的不断上涨,Duplex(双拼别墅)越来越有市场。
和free standing house 相比,Duplex 更便宜。
和Townhouse相比,Duplex占地更大,更私密,更保值。
特别一提的是有的Duplex是独立地契,和独立屋差别不大。
因为开发成本低,开发周期短,双拼别墅深受普通投资者和小开发商的喜爱。
那么,考您一下,问一个小白问题
什么是Duplex双拼别墅?
看似简单的问题,其实能清楚表述的人并不多。
中文所称的双拼别墅英文叫Duplex,指一块土地上可以建造两套房子的项目,大部分情况这两间房子有一堵公共墙的( Attached Dual Occupancy),也可以完全不连在一起(Detached Dual Occupancy),是否能分地需要根据不同康嫂的要求以及土地的情况。
至于是否能分地,悉尼大市区不同Council有不同规定,可谓百花齐放,大致可分为四类
第一类
分割成独立地契Torrens Title
第二类
分割成分契地契Strata Title
第三类
允许申请Dual Occupancy, 但是不允许进行分契。
第四类
你说啥? 我不懂什么叫Duplex
想做双拼别墅开发的人最关心的问题就是土地到底能不能做开发?
这是最重要的问题,没有之一。
解决办法如下
先检查LEP (Local Environment Plan)对于用地性质的描述,查一下可开发的种类里有没有包含双拼别墅Dual Occupancy 或者 Semi-detached Dwelling
再看销售合同里的SECTION 149 ,该报告会对用地性质进行描述。
悉尼大部分独立屋的土地性质的都是R2 Zoning (Low Density Residential), 请查Permitted with consent的条款下有没有Dual Occupancy 或Semi-detached Dwelling。
如果没有,说明不可以建双拼,例如上北的Ku-ring-gai和Hornsby 就不可以。
想一句话说清楚各个康嫂的规定是不可能的,想用一篇文章说清楚也是不可能的,所以,不是谦虚,这篇文章只是说了一个大概,真正涉及到一块土地的开发,还是要亲自问康嫂,找专业人士咨询,本文仅供参考。
除了用地性质影响以外,还有很多因素会影响双拼别墅的开发,需要进行更详细的分析。
只是简单看一下地址,就轻易说“能建两套”或者说“不能建”都是很草率的行为。
常见影响开发的因素有:
对土地最小面积的要求?(很重要)
对面宽的要求?(很重要,太窄无法建。)
土地是否方正?不方正是否有办法补救?
是否在Flooding Zone?
是否在Bush Fire Prone Land?
土地上的树是否能砍?(砍树比砍人难, 请看以下链接文章)
在澳洲砍树比砍人难! 亲身经历
现有的房子是不是heritage? (如果是,很难拆掉)
是否有排水问题?
能否进行分契?
如能分契,是Torrens Title还是Strata Title?
甚至还可以列举一些
笔者按照地理位置划分将各个康嫂规定整理如下,因为康嫂众多, 遗漏在所难免,欢迎补充。
西南
Canterbury-Bankstown Council:
可以建duplex with torrens title subdivision,attached 面积要求500平,detached面积要求700平,可以进行Torrens Title Subdivision
西北
Ryde Council:
可建attached duplex, 面积要求580平,面宽要求15m,可以进行Torrens Title Subdivision
Hills Council:
不同zoning的地建duplex的要求不同,建成以后不给分地。
西边
Blacktown Council:
可以建duplex, attached要求500平,detached要求600平,但只有Corner 位置的地块可以分地。
Parramatta Council:
已经在全面禁止duplex,但部分区还是可以建duplex,允许建的可进行Torrens Title Subdivision。
南边
Georges River Council:
可以建duplex,面积要求650平。
在DCP里有dwelling houses on small lots, 400平12米宽就可以建
内西
Canada Bay Council:
可以建duplex,但是分地只可分成strata title。
attached duplex面积要求450平,面宽要求14m;detached duplex要求800平,面宽要求16米
下北
Willoughby Council:
700平的地可以建duplex,建成拿到occupation certificate 5年后可以分地。
也就是说5年之内只能出租或者整体出售,五年后才能分开出售。
Lane Cove Council:
可以建duplex,但不给分地
上东
Woollahra Council:
R2和R3要求不同,attached和detached 要求又不一样。
换一句话说,就是因房而异。
Waverley Council
允许分地后大于Minimum Lot Size的双拼别墅做Torrens Title Subdivision, 但是小于Minimum Lot Size的双拼别墅只能做Strata Subdivision
上北
Ku-Ring-Gai Council 和Hornsby Council,完全禁止duplex
最后,还是那句话, 在悉尼找deal,水很深,越是老司机,越觉得难,也越谦虚。
Kevin 王老师介绍,凯文地产学院发起人,太平绅士,NSW一级地产牌照,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,每两年左右买入一套物业,在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何寻找最佳deal》,《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。
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