澳洲开发必备: 悉尼大市区各市政厅对Duplex双拼别墅土

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2021年,随着悉尼房价的不断上涨,Duplex(双拼别墅)越来越有市场。

和free standing house 相比,Duplex 更便宜。

和Townhouse相比,Duplex占地更大,更私密,更保值。

特别一提的是有的Duplex是独立地契,和独立屋差别不大。

因为开发成本低,开发周期短,双拼别墅深受普通投资者和小开发商的喜爱。

那么,考您一下,问一个小白问题

什么是Duplex双拼别墅?

看似简单的问题,其实能清楚表述的人并不多。

中文所称的双拼别墅英文叫Duplex,指一块土地上可以建造两套房子的项目,大部分情况这两间房子有一堵公共墙的( Attached Dual Occupancy),也可以完全不连在一起(Detached Dual Occupancy),是否能分地需要根据不同康嫂的要求以及土地的情况。

至于是否能分地,悉尼大市区不同Council有不同规定,可谓百花齐放,大致可分为四类

第一类

分割成独立地契Torrens Title

第二类

分割成分契地契Strata Title

第三类

允许申请Dual Occupancy, 但是不允许进行分契。

第四类

你说啥? 我不懂什么叫Duplex

图片

想做双拼别墅开发的人最关心的问题就是土地到底能不能做开发? 

这是最重要的问题,没有之一。

解决办法如下

先检查LEP (Local Environment Plan)对于用地性质的描述,查一下可开发的种类里有没有包含双拼别墅Dual Occupancy 或者 Semi-detached Dwelling

再看销售合同里的SECTION 149 ,该报告会对用地性质进行描述。

悉尼大部分独立屋的土地性质的都是R2 Zoning (Low Density Residential), 请查Permitted with consent的条款下有没有Dual Occupancy 或Semi-detached Dwelling。

如果没有,说明不可以建双拼,例如上北的Ku-ring-gai和Hornsby 就不可以。

想一句话说清楚各个康嫂的规定是不可能的,想用一篇文章说清楚也是不可能的,所以,不是谦虚,这篇文章只是说了一个大概,真正涉及到一块土地的开发,还是要亲自问康嫂,找专业人士咨询,本文仅供参考。

除了用地性质影响以外,还有很多因素会影响双拼别墅的开发,需要进行更详细的分析。

只是简单看一下地址,就轻易说“能建两套”或者说“不能建”都是很草率的行为。

常见影响开发的因素有:

对土地最小面积的要求?(很重要)

对面宽的要求?(很重要,太窄无法建。)

土地是否方正?不方正是否有办法补救?

是否在Flooding Zone?

是否在Bush Fire Prone Land?

土地上的树是否能砍?(砍树比砍人难, 请看以下链接文章)

 在澳洲砍树比砍人难! 亲身经历

现有的房子是不是heritage? (如果是,很难拆掉)

是否有排水问题?

能否进行分契?

如能分契,是Torrens Title还是Strata Title?

甚至还可以列举一些

图片

笔者按照地理位置划分将各个康嫂规定整理如下,因为康嫂众多, 遗漏在所难免,欢迎补充。

西南

Canterbury-Bankstown Council:

可以建duplex with torrens title subdivision,attached 面积要求500平,detached面积要求700平,可以进行Torrens Title Subdivision

西北

Ryde Council:

可建attached duplex, 面积要求580平,面宽要求15m,可以进行Torrens Title Subdivision

Hills Council:

不同zoning的地建duplex的要求不同,建成以后不给分地。

西边

Blacktown Council:

可以建duplex, attached要求500平,detached要求600平,但只有Corner 位置的地块可以分地。

Parramatta Council:

已经在全面禁止duplex,但部分区还是可以建duplex,允许建的可进行Torrens Title Subdivision。

南边

Georges River Council:

可以建duplex,面积要求650平。

在DCP里有dwelling houses on small lots, 400平12米宽就可以建

内西

Canada Bay Council:

可以建duplex,但是分地只可分成strata title。

attached duplex面积要求450平,面宽要求14m;detached duplex要求800平,面宽要求16米

下北

Willoughby Council:

700平的地可以建duplex,建成拿到occupation certificate 5年后可以分地。

也就是说5年之内只能出租或者整体出售,五年后才能分开出售。

Lane Cove Council:

可以建duplex,但不给分地

上东

Woollahra Council:

R2和R3要求不同,attached和detached 要求又不一样。

换一句话说,就是因房而异。

Waverley Council

允许分地后大于Minimum Lot Size的双拼别墅做Torrens Title Subdivision, 但是小于Minimum Lot Size的双拼别墅只能做Strata Subdivision

上北

Ku-Ring-Gai Council 和Hornsby Council,完全禁止duplex

最后,还是那句话, 在悉尼找deal,水很深,越是老司机,越觉得难,也越谦虚。

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Kevin 王老师介绍,凯文地产学院发起人,太平绅士,NSW一级地产牌照,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,每两年左右买入一套物业,在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何寻找最佳deal》,《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点,投资有风险,请大家谨慎投资。


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