嗨，今天是陪朋友跑楼盘的麦麦。
我这个朋友，年中整理理财账户，意外发现已经有一笔不小的存款了。
经历了疫情这一遭，多多少少想把现金变现，找个类似于黄金的资产保值。
加上“金九银十”，上海的落户政策又放开了，她担心今年再不买房，之后就更买不起了。
但是吧，一百万在上海，3成首付也买不到多好地段的房子，将来真要住进去，且不说月供还贷压力，上班通勤都挺辛苦的。
思前想后，左右不是。
那我这个当朋友的呢，欸巧了，不也正在做理财嘛？
于是给她分析了各项选择的利弊。
01
买房自住
早几年的时候，还有“买房要趁早”一说。
过去的中国经济，房地产撑起了半壁江山。
加上房贷政策刺激，需求一下子被激发起来，大家都不压抑自己的欲望了，贷款买房几乎成为大多数普通人的“标配”。
看看去年统计出来的居民杠杆率（居民债务/居民可支配收入），这个数据在2008年之前还只有18%，现在已经达到127%了，反超其它国家。
这么热的市场，哪怕我买房闲在那里，也能充分享受上涨的红利。
就有统计，从2002年到现在，一线城市的房价已经涨了6倍以上，北上深的房价收入比甚至超过了40倍！这比任何哪个基金经理的回报都给力。
但过度依赖房地产，其实会对其它产业造成冲击。
钱都往赚钱的地方去了，谁还愿意沉下心做高科技？这就是所谓的“荷兰病”。
所以就有了“房住不炒”政策，楼市也就没有大涨的基础了。
那现在买房，划不划算？
1、房价涨幅的真实收益率
虽说刚需买房不用太考虑房价涨跌的因素，但买在高点确实挺让人郁闷的，有房一族也总忍不住算算自己房子增值了多少。
朋友是要贷款买房，三成首付，所以相当于加了杠杆，享受的是全价上涨，但这个上涨的红利，需要扣除贷款部分的利率。
所以实际上，投入的三成首付：
本金的年化回报＝（全款房价涨幅－贷款部分70% × 贷款利率） ÷ 本金比例30%
假设房价400万，朋友首付135万，如果房价每年有5%的涨幅，按照当前的LPR，5年期以上4.65%来算，买这套房子，投入的135万带来的年化回报是：
（5%－70% × 4.65%） ÷ 30% ≈ 5.8%
杠杆的确可以放大收益，但这个回报率，似乎比不上表现好的主动基金。
不过朋友说，股市大涨一时爽，真要保障长期一直稳定在10%，还挺难的，至少她对自己的投资能力，没这个自信。
这个时候好想悄悄给她安利我们的基金组合哈哈哈……
所以出于自住目的的买房，更多的是获得一种心理上的安全感和世俗意义的需要，免于在不停的搬家找房子中消耗对生活的热情，而从资产的角度来看——
第一，相对稳健。当然这个“稳健”，跟黄金一样，是相对的概念，不包括跟风炒房、买在高点。
第二，应该是最划算的杠杆了。
首先贷款利率远低于你的花呗，而且自从改了LPR，完全跟随市场波动，就算利率下行，还款也少了。
2、房子的持有成本
但就像之前我们写过的《你住的房子、开的车子，都不算真正的资产》，买房自住，无形中是增加了我们的负债——
① 房屋税费
（新房要交契税、公共维修金、交易手续费，二手房还有额外的个税、增值税）
② 房贷月供
③ 物业费
④ 装修等安置费、居住在郊区增加的通勤成本等
⑤ 机会成本
（同样的钱拿去投资的收益）
所以我也跟朋友说，不要一股脑儿，把所有存款都拿去买房，留一点现金备用。
而之后，倘若打算置换，已经失去“首套房资格”的她，首付的比例，最低也要50%。
但她现在能买的“远郊刚需房”，要找到“接盘侠”并不容易。
目前上海的改善型住房，需求量明显高于刚需房，而放大到全国，也似乎刚需不再那么多了。
况且，如果置换房的需求更旺、地段更好，很难说，置换房的涨幅不比首房更高。
但也有人说，买了房，其实一定程度上，决定了之后的人生轨迹。
背上了房贷，就不再那么任性而为，想不断提升自己的软实力，去缓解月供的压力，这也是隐形的收益了。
02
买房投资
考虑到朋友可选的楼盘有限，我们还讨论出另一种可能——就是把买的房子租出去，自己还是住在通勤方便的内环，出租的租金，正好偿还一部分月供。
这个方案行的通吗？
那就相当于，在前面的收益中，叠加了租金收益，又在持有成本中，叠加了租金成本。
所以，实际的本金年化回报＝（全款房价涨幅 + 租金收入－贷款部分70% × 贷款利率－自住租金开销） ÷ 本金
因为地段差异大，两份租金肯定不对等。也就是说，自住租金更高。
今年上半年，国内收益率最高的两类资产，一个是股市（17%），另一个是黄金（16%），相比之下，房产才2.8%，还是算上了2%的新房房价涨幅和0.8%的租金回报率。
而单从租售比来看，6个一二线城市代表的房产平均租金回报只有0.8%，上海最多不超过1.5%。
所以朋友400万的房子，按照今年上半年行情，收租3.2万，却要月供10.98万，显然抵消不了贷款。
就算是加入房价涨幅，今年以来的2%，也只有8万元，只能勉强覆盖月供，还不如把钱存在余额宝里。
贷款买房用于出租，就是笔赔钱的买卖。
而且，房产的流动性很弱，但凡涉及到交易，不管是租出去、或者卖掉，都有看不见的时间成本，和看得见的中介费、税费……
而如果同样的钱，拿去买地产股，不谈股价变化，股息率就有5%至6%，显然比买房划算。
所以，如果把买房当成投资，可以说是大势已去，曾经“闭眼盲投也稳赚”的时代不再有。
03
理财投资
看过一个段子，说如果你在纠结，手里的钱要买房还是投资，那就去买股票，然后……然后就没这个纠结了。
之前懒猫分享过，借基入股，是多数人省心、省力，还能获得长期回报的选择。
而从大环境来看，股市也确实是未来，值得重点配置的资产。
最近利好股市的大消息，可以说是此起彼伏。
前几天，国务院刚出《关于进一步提高上市公司质量的意见》，大致总结一下，就是鼓励市场的流动性。
而15年前，国务院同样出了管理上市公司的意见，之后的上证指数，迎来了超级大牛市。
参考相对成熟的资本市场，股市的长期收益，大概能维持在年化10-15%。
其实从资产结构来看，美国中产家庭的配置中，房产只占据了30%，而这个指标，目前在国内，超过了60%。
所以不急着买房，跟随时代的浪潮，充分享受发展的红利，也未尝不是一项不错的选择。
话说到这里，朋友发来消息，说趁着这两天大涨，兑现了好些基金，还是决定买房。
因为漂泊久了，总想在喜欢的城市里，给自己安个家。
如果说，买房就是买城市，上海的确值得投资。不论是落户开放，还是产业多元，无疑都能吸引更多的人口，那楼市就不会差，加上价格已经回落了几年，未来应该还是能保值的。
但这些分析吧，也许在朋友面前，都比不上“安全感”这份情绪价值。
她说，一想到有了房子，就似乎有了一份，坚持自己的底气。
关于“买房还是投资”，你是怎么选择的呢？欢迎来评论区，和我们聊聊你的想法吧。
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