澳洲本人墨尔本民宿房东，在线回答关于hosting各种问

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在墨尔本做了3年的民宿房东，踩过无数雷，在线回答关于hosting的任何问题，希望可以帮到对这行感兴趣的童鞋们，可以留言也可以私信甚至可以墨尔本面基。 我是如何开始做民宿房东的？相信大家现在对于Airbnb品牌已经非常熟悉了，应该是10多年前起源与旧金山的民宿品牌，行业老大，最近刚上市，作为一个全职民宿房东。长期非常看好，打算有钱就屯点他家股票养老哈哈哈，这是题外话。Anyway，言归正传，LZ爹妈之前给LZ在墨尔本市区买了一套公寓，交割以来一直租给了学生做长租。在3年前的某一个百无聊赖的下午，或许是LZ的租客快要退租了吧，又或许是LZ的老爸作为一个爱折腾的中老年男子不知道从哪里道听途说了“短租”这一行业，逼着LZ开始往这方面研究做功课。吃人嘴软拿人手短，经济基础决定上层建筑。LZ当时作为一个伸手党家庭地位不如狗，老爹吩咐的事情那自然是圣旨，于是打开google，开始输入一系列如short stay，Airbnb等关键词，冥冥之中也算是为LZ自己打开了一扇命运之门。###和现在大部分人一样，对于短租只有一个很模糊的概念。就是知道委托一家公司，把自己的房子挂到Airbnb网站上面，由他们代为管理，大概就是相当于批发（长租）-零售（短租）。反正就是一个小白，里面的门道啥也不懂。不懂没事，反正有万能的google，反正LZ记得在东南区某个图书馆泡了半天，做了研究，哗哗哗打了4-5通电话，约了一波短租管理公司的销售们，然后LZ就屁颠屁颠愉快得跑去一个个和他们喝咖啡去了。其他几个没啥印象了，LZ记得就2拨人，第一个是一个我大墨尔本当地小伙，估计大不了我多少，见面就是 G'day, mate，估摸着像是刚出来创业，看了房，一顿海夸，说肯定如何如何。给我看了他的一些Airbnb房源，记不得多少了，反正数量不多吧，评分应该都还行。LZ这人不踏实，容易飘容易上头，小伙夸我我的房多开心啊，就差当场签合同了。后来琢磨着不行，后面还有一家公司，现在鸽人家不太好。回复考虑一下，然后就没有然后了，小伙就像是无数LZ人生中的过客串了一天戏之后就彻底消失了，也不知道他现在还有没有再继续做着hosting。###LZ打算从一开始慢慢往后写，会把我知道的都写出来，估计得写个一阵子。对于hosting没兴趣的如果愿意当故事看也无妨，LZ不介意把自己的经历写出来娱乐一下大家。如果说比较急，不想等，对于hosting有任何specific的问题可以留言或者直接私信。###第二家公司那就有意思了，可以说是我人生的转折点了。 不钓大家胃口，没错，就是大名鼎鼎的And Chill。 大家可以自行Google，一年半前上了头条新闻的，已破产清算。 Owners lose $3.6m as Airbnb entrepreneur goes bust 就是管理混乱吧，最后手里的房子一塌糊涂，全澳的很多房东（包括LZ）都损失挺惨的。回到一开始，And Chill的销售是一个华人小帅哥，说中文，我微信应该现在还留着他。怎么说，虽然LZ那时候来澳洲也有一阵子了，但是和大部分国人一样，LZ不混鬼佬圈，如果有的挑选LZ总是更偏向于华人吧。 帅哥谈吐也没问题，作为一个小白LZ也问不出什么尖锐的问题，无非是每个月能给劳资多少钱，帅哥作为销售老司机给了LZ一个无法拒绝的数字，忘了多少了，反正给我在咖啡店餐巾纸上算啊算，最后得出结论可以多差不多20-30%。LZ拿着那串纸巾翻来覆去瞅了半天，这还有啥好说的，签！面对人生第N个雷，LZ还是义无反顾得踩了上去。之后LZ有复盘过这个问题，倒也不是为自己推脱或者找借口。短租这里面的门道实在是太多，我也不觉得小帅哥是有意骗我，他自己是一个销售，不是一个host，完全是2个职业，估计那些话术是公司培训的吧，或许他是真的觉得公司可以deliver他们的承诺。不管怎么说，LZ的公寓就这样迷迷糊糊交到了And Chill手上，迷迷糊糊得开始了这趟短租之旅。###干货 今天的经验分享结束啦，各位看官明儿赶早。写一点干货收尾，大家晚安。我可以做短租房东吗？ 人人都可以做短租房东。哪些房子适合做短租？ 非常非常重要的问题，我把它放在第一个。 在此事先澄清，民宿也有不一样种类，LZ主要做的是市区公寓，之后所有回答都是基于这个基础上，郊区house不在讨论范围之内，不过道理很多是相同的。我个人的喜好，1房好于2房好于3房。 为什么？ 请大家跟着LZ一起来算一笔帐。疫情爆发之前 墨尔本市区1房长租租金大约是450-500这个范围，取中位数475 扣除每月管理费5.5%，房东到手差不多448/周，每月差不多是1950刀 短租租金每月租金收入大致约3300（平均值，旺季1房可以超过4000，淡季也会掉到2700左右） 扣除我们的管理费15%（每家公司不一样，15%应该是我了解下来最低的，18-20%也很普遍），每月到手2805，因为是短租，房东需要自费水电煤网络，这部分支出每个月250左右，所以实际上纯到手差不多是在2555刀/月我们现在来看2房 CBD之前的2房之前是650/周 扣除每月管理费5.5%，房东到手差不多614/周，每月差不多是2669刀 重点来了，相比较于1房公寓，根据我们自己这3年运作下来的经验，2房的短租租金并没有一个那么显著的提升。平均值也就是在3500左右。 扣除管理费15%，每月到手2975，因为是短租，房东需要自费水电煤网络，这部分支出每个月350左右，所以实际上纯到手差不多是在2625刀/月发现重点没有？ 1房长租租金 1950 1房短租租金 2555 2房长租租金 2669 2房短租租金 2625 1房的短租租金比长租高了约30%2房的2者租金几乎没有什么区别，但是考虑到家具的投入，其实是不太划算。当然，我知道有些房东是走的精品路线，可以把租金平均值提高到4000甚至更高，这个就是另外一个故事了。###lz加油，继续！###先Mark 一下###周五晚上LZ又放弃了在外浪的机会，回家码字啦，LZ尽量写得快一些，绝不太监！！！###LZ来啦。上一次说到LZ和Andchill的帅小伙在LZ家楼下的咖啡馆碰头。LZ特地查了邮件，已经是2017年9月的事情了。我才发现为什么LZ当时被骗了。帅小伙在咖啡店结束之后给我发了revenue forecast，然后我发现确实人有多大但，地有多大产。我那个房子当时长租价格600/周，forecast直接给到了1350/周。LZ那时候也确实年轻，没啥经验，也确实没有合适的渠道去证实他们给出的数字，也算是稀里糊涂就上了贼船。当时他们还给了一个包家具的option（家具这块我今天会在干货里面详细说），8000刀，那个小哥可能良心发现，说，售价有点贵，让我自己去配。即使家具自己配了，还有一个initial setup fee 1500刀，包了一些枕头被子刀叉反正一些杂七杂八的东西。配了就配了吧，正式开始应该已经是12月左右了，LZ一直是到6月份离开他们家，前后一共呆了半年吧。正常那时候的长租租金差不多是2600左右吧，半年应该是15600，LZ在Andchill这半年估计拿了只有一半吧。具体的数字已经没法查了，因为他们家现在破产，之前发的statement都是在portal里面，当时没有下载保存，现在已经无法access了。LZ犯得一个错就是当时得行动有点过于迟缓了，第一个月的租金我记得是2200，我就很纳闷，说好的1350一周呢，怎么折腾了半天比长租还少。他们给的回复是因为是房源新上线的原因，需要时间来build reputation，这个说法倒是对的，房源上线确实要养。但是之后因为租金迟迟走低，后来LZ就有点坐不住了，开始找小哥。小哥跑得快，已经离职了。给了另外一个在悉尼的员工联系方式，这个员工没多久也离职了。这个时候已经是树倒猢狲散了，最后反正LZ开始疯狂给悉尼总部打电话，联系上了他们的co-founder Jeffrey，扯皮了一阵子把房子要了回来。庆幸的是LZ不是最惨的，去搜一下Google review就知道了，这家公司在全澳范围是真的坑了不少人，最终暴雷应该是2018年了，很多房东最后血本无归。###干货继续写干货，帮助大家避免踩雷。在众多短租管理公司当中，如何辨别好的/差的公司？这个问题是LZ用血淋淋的经验教训换来的，如果有房东想要做短租请仔细阅读。看这家公司在Airbnb/Booking或者其他平台上面的评分以Airbnb为例吧，LZ用的最多的平台。每个Host都有一个profile page，profile page下面有着这个host的所有房源，在这个page你们可以看到这个各个房源的所有评分。Airbnb的评分以4.7为分界线吧。4.7差不多及格，4.8是优秀，4.9以上就是superb，要是价格可以接受可以闭着眼睛定。4.7以上的房子踩雷的概率不大，4.7以下就good luck。需要注意的地方是评论的数量，如果一个房子评论数量过于少，少于10条，也需要谨慎，因为有可能是房东自己刷出来的。另外还有一个地方是看评论的总数，行内套路是如果一个房子做差了，下线，重新上，回炉重造，再下线，再重新上。这样的话会有一个问题，明明是一个做了很久的公司，总评论数只有100多200多条，可以问问他们为什么会是这种情况。就不点名了，省得得罪人，大家知道套路不要上当受骗就好。（LZ做了2年多吧，今天刚刚接了第3000个booking，评论1600多条，没有下架过一个房源）租金回报这个是所有房东肯定都会问到的问题，如果我把房子给你们管理，我可以拿多少钱呀？教大家如何验证这个数字，查statement，请贵公司把附近区域类似房源过去半年的statement给我看。即使是statement也有可能是伪造的。每个平台都有会booking summary，比如说我在CBD有一个1房apartment，我想看看贵公司正在管理的其他房源在Airbnb/Booking上面的表现，那个是没有办法作假的。总租金一算，扣除清洁和管理费，看看大致数字能不能和promise的对得上，这样子也不会再像我当年那样傻乎乎人家说1300每周我也相信。如果不看statement不查booking summary还傻乎乎相信别人那我这么一大段就真的白写了。以上2点，第一点考的是管理公司的管理水平，如果所有房源能够维持在一个高评分的状态，说明这是一家管理成熟的公司，房源评分高，被预定的概率也就越大，价格也可以租得高。第二点是财务表现，这个是建立在第一点上的，通常来说，评分高的房子都很容易被租掉，租出高价，和第一点两者相辅相成。###干货我的房子是否需要购买家具？购买什么样档次的家具才合适？做民宿都是需要配家具的，这个不用多说。关于家具配置这块我觉得很多房东都有点误区，特地写一个回答希望可以帮助大家走出来。直接上结论，家具不适宜买过于廉价的。尤其是床，床垫，沙发，餐桌这些大件强烈建议房东买得好一些，不要贪小便宜买一些质量一般的。这些家具是家里面使用频率最高的，LZ一开始做的时候也是因为贪便宜，买了不少廉价家具，现在2-3年过去了，很多东西都已经没法再继续用了。这个说到底是一个成本核算问题，你是愿意花100买一双鞋穿1年还是愿意花300买一双鞋穿5年？还有一个是买一些质量好的家具是可以给房子做一个整体上的提升的。现在许多民宿都是非常的千篇一律，宜家，Kmart，Big W，LZ给自己的定位就是中高端吧，我们会用一些West Elm，Brosa的大件，床的话基本是Regal sleep。大件千万不要省钱，直接影响一个房源的居住质量，电器也是，直接买新的。小件的话可以看，比如床头柜，户外桌椅那些，我也买宜家，也淘二手。软装，软装是可以花心思的地方，Kmart的挂画就不要再去买了。推荐South Melbourne Market，或者各类二手跳蚤市场，花点心思可以淘到不少物美价廉的东西。餐具也是，不要去宜家买千篇一律的。可以去made in japan或者网购一些比较有特色的。这些小东西他们相比较大件，支出不高，但是如果布置得漂亮，就不光是一个功能性的东西，更是给整个房源加分的。前面说到，Andchill当时给我的家具报价是8000，2房。但是他们所谓的家具package全部都是kmart货色，我估计实际全部配完撑死3000了。同理，我知道现在有鬼佬公司和Brosa玩合作，1W2的package，Brosa我们自己也用，我挺喜欢的牌子，但是1W2就真的不值了。我一直和我的客人说，希望他们换一个角度来看待家具投入这个事情。就是把这笔家具投入想象成是自己买的一个小生意。不配家具-1房长租租金 1950 配了家具-1房短租租金 2555一次性买了一个生意8000，每个月可以给你带来600的回报，14个月回本，之后就是每个月净收入600，这样的一个生意，你买吗？###码字好累哇，要是觉得写得还挺走心的，各位看官留个言鼓励一下吧，给我一丢丢动力。。哈哈哈哈###楼主辛苦！###本贴在小红书同步更新，求关注那边有图，之后还会有视频，看起来比纯文字效果更好一些小红书号：267051420 小薛的日常###房子收回之后，LZ暂时也就先把这桩事情抛脑后了，房子又一次长租给了学生，LZ就跑回国参加好基友婚礼去了，那个时候应该差不多是2018年7月份吧。我在国内胡吃海喝风流快活的时候，接到了一条信息，来自于我的合伙人，柠檬先生。我们隆重介绍下，没有他的话LZ也不会开始做Host。柠檬先生有个诨号，夸夸柠檬，不管你做事做得怎么样，哪怕你浑身上下一无是处，柠檬先生都会找出你灵魂深处你自己都未曾察觉的闪光点，一顿猛吹，顿时觉得生活上下又充满了希望。由于LZ自小缺爱，和大部分中国家庭的小朋友一样，父母都是比较典型的中国式家长，就是考了95分还会问为什么没考100分的那种。柠檬先生不一样，如果你考了50分，柠檬先生都会说，嗯不错，比上次考20分强。哪怕你考了10分，柠檬先生也会说这次是不是因为什么发挥失常呀？下次继续努力。柠檬先生那时候在墨尔本做房产中介（现在也在做房产中介），在当地市场还小有名气。反正2018年7-8月份的时候，某个傍晚，LZ正在国内某个小棋牌室和表姐打麻将，接到了柠檬先生的消息。刚刚卖掉了一套房子，因为房东的个人原因，没有办法长租，能不能把这套房子做短租？具体的心路历程说实话已经有点记不得了。LZ其实这时候依然是小白，拿着自己的房子踩了半年的雷，损失若干千，对于短租运营完全是啥也不懂。反正就像古代帝王登基那样，一定是先推诿了数次，不一样的是人家那是做做样子，LZ是真心不想接这个活，对于自己完全没有信心。关键时刻柠檬先生使出了杀手锏，夸。哎呀，你一定可以做好的，没有问题的，我们都会帮你的，做不好也没有问题，我们就是帮别人一个忙。反正好说歹说，心理按摩做了半天，替LZ彻底卸下包袱，最后LZ勉强同意了，至此正式开始成为了一个host。
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