新西兰喜忧参半！奥克兰房价仍有上涨空间
在新西兰
关于奥克兰的房价，急剧下跌是一个突出的问题，但也存在一些抑制进一步下跌的因素。对此，新西兰独立经济学家Tony Alexander进行了分析，本文不代表网立场，亦不构成任何投资建议。全文如下：经济学家Tony Alexander。（Photo / Fiona Goodall）今年前三个月，奥克兰的平均房价跌幅超过全国其它地区，较去年第四季度下跌了4.1%。为什么奥克兰的房价下跌如此之快？这种下跌速度会持续下去吗？Tony Alexander分析指出，大幅下跌的一个原因是去年底奥克兰房价上涨了6.2%以上，而同期奥克兰以外地区的平均涨幅为5.5%。因此，我们必须谨慎看待这个问题，不要做过度推断。另一个可能原因是，奥克兰新建住房大增。与过去10年的平均水平相比，去年奥克兰签发的许可数量是“正常”水平的两倍，而全国其它地区仅比平均水平高出57%。另外，人口减少也是一个因素。2021年第二季度，奥克兰的人口较去年同期减少了0.1%，但其它地区的人口则增长了1%。在截止6月的一年中，奥克兰的房价还会出现小幅下降，这就是为什么我一直在警告，新房的供给和人口驱动的需求趋势将对房价产生影响。而且，近年来人们在奥克兰买房时不得不承担较高的抵押贷款，这预示着与其它地区相比，奥克兰的买家承受着较高利率带来的更大现金流风险，而且卖家的意愿也更低。不过，奥克兰的房价也存在一些强有力的支撑因素。一方面，由于开发商无法提供足够的预售来满足银行和非银行出资者设定的融资要求，许多新签发的许可将会无法执行。另一方面，未来几个月至少16.5万移民将获得特殊居留签证，其中大多数人将居住在奥克兰，虽然并非都会买房，但肯定有人会买，这将增加该地的住房需求。还有一点，奥克兰的平均房价在过去五年上涨了40%，而其它地区则上涨了80%。根据长期价格对比，奥克兰的房价实际上仍有上涨空间。这并不意味着房价不会继续下跌，但确实存在着一股逆势上涨之风。在坎特伯雷，由于要进行震后重新定价，房价有上行之势；在皇后镇，外国游客的回归提振了房价；在塔斯曼和尼尔森地区，由于仍低于2017年以来的平均水平，房价也有抬头。最后还有一点要记住，从历史上看，奥克兰的住房市场每次发生变化，其它市场都会以不同的速度跟进，这也许就是现在正在发生的一切。