在新西兰
昨天工党发布了新的租房市场政策。
尽管工党宣称会让租客的生活更容易，但是在很多人看来，又是一个让人恐慌的政策。
房哥觉得其实无所谓，因为工党的政策对于大部分奥克兰房东来说都没什么影响。
接下来房哥就逐条为大家分析工党的租房政策吧。
第一条、Increase 42 day notice periods for landlords to 90 days to give tenants more time to find somewhere else to live
退租通知从现在的42天期限延长到90天（让租客有更多的时间找房）。
其实这条政策属于多此一举。
因为现行的规定的退租通知也是90天，只有在三个特殊情况下，可以只给出42天的退租通知。
想要42天让租客搬走？必须要符合这三个条件。
否则，租客可以去Tenancy Tribunal起诉。
第二条、Abolish “no-cause” terminations of tenancies
不允许房东“无理由退租”。
至少90天的通知期，不能无理由要求搬家。
租客是否得到了尚方宝剑？
当然不是
比如说邻居嫌租客开趴扰民；在草坪上停了三台车，地皮受不了；邻居嫌租客家狗狗的便便太大条吓到路边的花花草草了。。。
工党的政策说明中也证实了房哥的这一观点：
Notice periods will be used where a landlord requires the home to live in; has sold the property; the tenant has breached the agreement such as anti-social behaviour, failure to pay rent, or causing damage to the property; or the landlord does not want to continue a fixed term tenancy past its expiry.
This will mean landlords are still able to give notice to evict bad tenants.
除此之外，90天提前通知期的条款仍然是有豁免的。
第三条、Retain the ability of landlords to get rid of tenants who are in breach of the tenancy agreement with 90 days’ notice, or more quickly by order of the Tenancy Tribunal
工党的声明中表示：
如果租客出现了违反租约的情况，就不再适用90天通知期条款了（违反租约也是可以取消租房合同的理由哦）。
或者如果租房法庭判决了，也是可以豁免90天通知期条款的。
所以计划坑屋主，欠租赖着不走的坑爹租客计划可能要泡汤了。
毕竟工党国会议员平均拥有房产数也接近两套。
第四条、Limit rent increases to once per year (the law currently limits it to once every six months) and require the formula for rental increases to be specified in the rental agreement
这条的本意可能是限制房东涨房租的周期从过去的最少6个月涨到12个月。
有意义吗？
当然没有啊~
本地某知名房屋管理公司一位不愿意透露姓名的物业经理告诉房哥：
他们管理的奥克兰房屋中，超过90%的房东都是以固定合约期的情况租房。
而这些固定合约期的合同大多都限制了房东涨租的能力。
而目前工党新政所提到的房东每年涨租不超过一次，不能无理由“退租”等情况主要针对的还是开放合约期的租房合同。
为了保障屋主稳定的收益，中介或屋主也普遍倾向于不提供开放合约期的租房合同。
因为开放合约期的租房合同中，租客退租只需要提前21天通知。
第五条、Give tenants and landlords the ability to agree tenants on a fixed term lease of 12 months or more can make minor alterations, like putting up shelves, if they pay double bond and on the basis the property is returned to the state it was in at the start of the tenancy.
房哥觉得这条挺有意思的。
如果租客的租约超过12个月，租客可以对出租房进行小装修（minor alterations）。
工党住房事物发言人Phil Twyford对于此条的解释是：让租户“把租的房子当自己的家。”
房哥仔细阅读了原文，发现并非如此。
因为你想对房屋进行小改动？先付两倍的押金（pay double bond）。按照目前最高押金水平计算，那就是搬进去之前，得付八周的租金当押金。
能进行的小装修是什么呢？
like putting up shelves比如说弄几个置物架
多放两个置物架就能像家一样了？
第六和第七条
Require all rentals to be warm, dry, and healthy for families to live in by passing the Healthy Homes Bill
通过一条Healthy Homes Bill，保证所有的出租屋都暖和，干燥又健康。
Give landlords access to grants of up to $2000 for upgrading insulation and heating.
给屋主最多2000纽币的补助，帮助他们升级房屋的隔热和取暖。
让房哥评价一下这两条新政？
欢迎你穿越到2015年
2015年7月，住房部长Nick Smith博士宣布，住宅租赁法将增加关于加装保温棉和烟雾报警器等强制要求。
出租房屋将会被强制要求加装保温棉和烟感系统，并在租房协议中体现这些要求。
至于给补助？
欢迎你穿越到2009年
政府在2009年设立了总投资3.6亿元的Warm Up New Zealand项目，对新西兰那些寒冷潮湿的房屋进行保暖施工时予以补助。
截至2012年8月已有23万栋物业申领该项补助，其中包括2.6万栋出租房屋。
第八条、Ban letting fees
取消“租房中介费”（Letting fees）。
通常租房中介（letting agent）, 会收取一周的房租作为佣金（Letting fee）。这个钱通常是租客给，也有一些情况下是房东给。
为新租客设置一个新的租房合同，中介干活了吧，最起码废了纸吧？是不是需要收一个Paper fee？
作为一个新搬入的租客，加入了中介的管理系统吧？收一个管理费（Administration fee）是不是很合理？
新搬入一套房产，搬入前要进行房屋检查吧？收一个检查费（Check fee）是不是很合理？
检查租客的信用度等等等，都是可以收费的地方。
房哥觉得，取消了一个letting fee，到时候来一大堆奇奇怪怪的费一点都不奇怪。
最后的总结
八条政策全部实施，租客真的觉得自己就能租到如家的房子了吗？
房哥觉得以后这种拿着钱找不到房的租房者可能会越来越多。
因为是房东都怕请神容易送神难啊~
本来可租可不租的租客，为了避免未来更大的损失，还是选择不租给他吧。或者和招工一样，租房合同里搞一个三个月或者半年的试住期？
尽管目前约半数新西兰人居住在出租房中，40岁以下人口中租房者约占四分之三。
但是工党制定政策的老爷们可能不理解他们的心理，毕竟工党大部分国会议员都是有房一族。
房哥觉得，南岛人看的挺明白的，喜欢阿丹姐是一回事，投票投给她是另一回事。
对于工党的八条租房新政，你怎么看？