在新西兰
5月23日，旨在调整房屋租赁关系的新法案The Residential Tenancies Amendment Bill (No. 2) 提交国会审议，该法案被认为加重了租客对承租房屋承担的损害赔偿责任。
|
该法案包含一项重要调整：因租客自身过失导致对承租房屋造成损害的，扣除房东购买的保险赔付金额后，超出部分的损失的赔偿责任将由租客承担，上限为周租金的四倍。如果房东接受或要求租客支付大于四倍周租金的赔偿金额，则属于违法行为。
去年，一起案件的结果曾引发新西兰全国关注与热议。该案中，由于租客的原因导致房屋失火，最终上诉法院作出裁决，认定租客无需承担责任（详见：上诉法庭作出重要判决：出租屋受损 租户无需担责）。针对该裁决，政府承诺将制定新的法案作为回应。
本次由建设和住房部长Nick Smith提交国会的法案即是在此背景下产生。
法案主要规定包括：
·如租客故意造成房屋损害，损失的赔偿责任全部由其承担。
·如损害是由于合理磨损或自然灾害造成，则由房东承担赔偿责任。
·法案还将赋予房东对其房屋进行毒品污染程度测试的权利，同时，如果房屋的受污染程度达到危险（unsafe）级别，租客有权随时终止租约，但如果仅是低级别污染，租客则无随时解约权。
Smith表示：“我们希望房屋是安全的，但也不想看到房屋在低风险情况下就被清空。”
·另一方面，房东明知房屋受到污染仍进行出租的，该行为属于违法，将面临最高4000纽币的罚款。
·房东有义务披露房屋相关保险信息。如房屋没有投保，一旦租客问起，房东有义务如实告知，拒绝告知即属违法。
Smith表示，新法案对现行规定的修改既促使租客妥善照顾承租房屋，也促使房东为出租房屋购买保险。
·对出租不适宜出租房产（非法改建的车库、仓库或工业厂房）的房东，法案规定了简易诉讼程序。
Smith表示，现行法律规定租赁法庭（Tenancy Tribunal）仅对住宅类房产有管辖权，这令出租其他类房产的房东得以逃避法律追责。
业界反响
新西兰房地产投资者协会（NZ Property Investors' Federation, NZPIF）执行官Andrew King表示，政府采取了一定措施纠正由上诉法院裁决带来的影响，该协会对此表示欢迎；但新法案没有改变现行法律的一般原则性规定，令人失望。
该协会认为，尽管法案的出发点是好的，但却未能真正保护房屋租赁关系中三方主要当事人（租客、房东和保险公司）的利益：
·保险公司不再能够要求造成损害的责任人承担责任，保险公司认为这一规定增加了他们的风险。
·随着租客需对每一起损害的损失超出保险赔付金额部分承担责任，他们有可能需要负担数以千计纽币的维修费用。结果将导致租客需要自己买保险。
·如果房东的保险公司和租赁法庭无法就损害数量达成一致，租客造成的损失仍有可能主要由房东负担。
NZPIF认为，最简单的解决方案是将租客损害赔偿责任的相关规定改回到上诉法院裁决前的状态。