新西兰霍建强：最近房市政策和大佬放话 透露何种玄机

新西兰工党借建党百年大庆，于2017年7月10日星期天颁布了关于住房问题的“一揽子政策”。《国家商业周刊》称之为”冲着国家党舰艇腰部直射而去的一枚鱼雷” 。 威力如何呢？英文日报《新西兰先驱报》说，这次国家党可能真的着急了，最明显的迹象是这次回应工党，不是由财政部长或住房部长，而是由飞赴欧洲途中的总理约翰·基亲自和媒体接触。

　　网7月15日报道 编者按：最近，围绕着新西兰房价又有了一些新的讨论，一些政党出台了新的政策，其中最近一周较引人注目的，是上周末工党提出的“一揽子住房政策”。在这里，我们转发霍建强先生的一篇地产政策文章，这篇分析较全面地展示了从左派观点所看到的房地产问题。以下来源于霍建强“海外创出四重天”微信号：

 鱼雷

　　新西兰工党借建党百年大庆，于2017年7月10日星期天颁布了关于住房问题的“一揽子政策”。《国家商业周刊》称之为“冲着国家党舰艇腰部直射而去的一枚鱼雷” （注1） 。 威力如何呢？英文日报《新西兰先驱报》说，这次国家党可能真的着急了，最明显的迹象是这次回应工党，不是由财政部长或住房部长，而是由飞赴欧洲途中的总理约翰·基亲自和媒体接触 （注2）。

 市场激出一身冷汗

　　在工党颁布政策前后，热议最多的是储备银行前主席和前行长放的话。前主席Arthur Grimes表示，真要解决奥克兰房市危机，必须强行将奥克兰火热的房地产价格下调40%。话音未落，前行长（也就是国家党前党魁）Don Brash似乎还嫌这不够过瘾，他表示真要解决问题得把房价强行下降60% （注3）。

 　　这着实让市场激出一身冷汗！

 “皇帝的新装”

　　目前针对储备银行前主席此说最有代表性的评论是Bernard Hickey。他认为，下调40%这种说法将现任政府和所有政治人物的衣服都扒光了，相当于“皇帝的新装”效果 （注4）， 为啥涅？因为政府和国会议员们保护的还是既得者的利益。他说，前主席说的非常有道理： “当我听到政治人物表示奥克兰需要更多的负担得起的廉价房 —— 我就问他们一个非常简单的问题：要把房价下调多少才算负担得起？他们没有一个人能够回答这么一个简单的问题。” 他表示要解决住房危机无非两个举措：

　　第一：未来六年在奥克兰建造150,000套住房才能将目前过热的奥克兰市场降温。第二：一夜之间将奥克兰的住房价格下调40%也只是回到2012年的水平而已。

 疯了

　　对央行前主席的话，总理的反应是“这哥们疯了”。而反对党领袖的表示却似乎和总理相仿:"房价不需要这么下调吧？" 所以评论员表示总理和反对党领袖及绿党在这件事情上的表现均令人不满意（注5）。

 银行能应对房价下跌55%

　　其实，储备银行在去年做了一个"stress  test"测试（注6），发现新西兰的银行体系能够应对奥克兰市场房价55%的下跌。因为新西兰的金融体制和美国不一样，因此不会重蹈金融危机当中美国次贷危机那种风险。

　　这两位前大佬是替储备银行现任大佬说了他们该说而不敢说的话还是自说自话？不得而知。但是有一点是肯定的，住房危机会成为明年大选的一个热门话题，连一向袒护国家党的右倾舆论也在指责国家党在这个问题上的政策不力（注7）。

 房价每户收入的10倍

　　《国家商业周刊》对国家党的表现不满意，认为国家党住房政策“无力、缓慢加笨拙” （注8）。

　　而《新西兰先驱报》评论员也认为总理在住房政策上似乎走进一个误区，总理相信国家党的政策能够解决问题，而且工资涨幅的微调能起到平衡作用。但是这位评论员指出，根据财政部的预测，未来六年，工资涨幅是2.2% 而同一时期房屋的涨幅将高达5.7%以上。（天哪，如果只涨5.7%就不算什么问题了 —— 替大家感慨一下！）

　　当然这位评论员没有说这种房屋涨幅是全国平均价还是别的地区，就奥克兰来说，去年涨幅达25% ,而且现在的房价是每户收入的10倍，别忘了国际上收入与房价比是3倍，“一线国家”也不过是5倍。所以奥克兰抓狂啊！

 婚礼中的新娘

　　英文《先驱报》把工党星期天公布的住房“一揽子政策”形容为婚礼中的新娘，因为根据英国传统，婚礼上的新娘穿着打扮有三要素，也就是“穿一点旧的、穿一点新的、穿一点借来的、同时再来点蓝颜色。”  （注9） 蓝颜色指的是国家党，红颜色指的是工党。插一句，这两个党的政治光谱好比美国的民主党（中偏左，红色）和共和党（中偏右，蓝色）。

 　　因此，英文《先驱报》将工党的住房政策归纳为三方面：

 10年100,000套

　　第一：“来点旧的”指的是工党将已经颁布的Kiwibuild政策稍作修改和并细化，内容为：一年建10,000套、10年建100,000套，这些住房是廉价的尤其是可以让那些首次买房的年轻人负担得起，价格在奥克兰控制在$600,000以下，其他地区$500,000以下。工党的房屋发言人也确认这些住房以排房和公寓为主，每户不超过100平米。这个举措是为了解住房危机燃眉之急。

　　亮点在：首先拨$20亿"revolving capital"给政府主管部委，由该部委解决房源问题，与此同时，拨款$1亿与私企合作（这里的私企包括开发商、建商以及此时正在阅读这篇文章的你 —— 如果你符合条件并且有兴趣介入）。

　　同时工党会动用"Public Works Act"所赋予的“强制购买力”，用来成规模地购买并释放更多建筑用地。达到的效果就是通过政府的强制购买力，成片地购买建筑用地，然后修路、三通、快速建房。

 “明线测试”

　　第二，“来点借的”，借来的是蓝色的国家党的政策，也就是将国家党已经颁布的“明线测试（brightline test)” 从两年延展到五年。连一向偏重国家党的评论人士都表示，工党此举非常精明，因为延展五年不是工党的发明，而是引用了财政部在2010年向国家党政府提出的建议（注10）。业内人士表示，使明线测试政策凑效，五年是一个坎。国家党率先推出明线测试政策，但是又考虑到票仓反弹，提出了两年，结果弄得里外不是人。因为既然你已经向投资者开了杀戒，两年还是五年，只是量的区分，人是你国家党得罪的。所以工党捡了一个现成，因为工党说我只是沿用了国家政府财政部自己的建议而已。

 禁抢二手房

　　第三，禁止外国人买二手房，但是外国人可以买新建房。此举被业界认为既不影响房地产市场的发展，又缓解了本地新西兰人和外国人抢二手居民房的矛盾。这个矛盾目前日益激化。

 资金周转

　　最妙的一段对话是在“超级部”Steven Joyce部长和工党住房事务发言人Phil Twyford之间。这位部长对工党说十年建十万套房，“做梦吧，你！—— 你真要这样建房，无非是把拨出的$20亿在十年内重复周转25遍而已！” （说完这句话，这位部长心里一定在想：此处应有掌声！）

　　没想到工党发言人回答：“中呀！这正是俺们要做的。先拨款$20亿,用来买房、建房然后卖掉这些房子；拿卖出的钱再来买房、建房然后再卖掉这些房子；然后拿这些钱再买房、建房再卖掉这些房子；然后再拿这些钱买 房、建房...... ”

　　如此一以贯之循环25次，不但年年建房解了燃眉之急，而且当初的政府拨款也能收回！（注11）

 二选一

　　从目前新闻报导和专业人士分析看，似乎没有别的良策。因为央行（储备银行）前任两大佬都分别表示了，要不使奥克兰房价强行下降40%到60% （你肯啊？）要不赶紧想方设法把房子先建起来。

　　来源：海外创出四重天 　微信号：RaymondHuoNZ

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