O.P.
嗨，
我和我的伴侣正在考虑购买新房居住，我需要有关最佳融资方式的建议。
我们的情况：
-我们共同拥有1处投资房产，我拥有我们之前的住所。
-我之前的PPR已全部还清，但我们对该投资房产有抵押。
-抵押贷款里面有相当多的股权。
-我们目前一起租房（已经搬出老房子超过12个月了）。
-我们有一小笔未雨绸缪基金，但没有预留押金购买新房。
-我们不是在寻找另一处投资房产，只是寻找未来 10-20 年的住房。
我们的计划是卖掉我们的旧房，并使用收益提供新房的押金。我们正在准备出售旧屋，但由于个人情况，我们无法立即出售。
但是，我们正在考虑一些我们非常喜欢的房产。
所以，我想到了使用投资房产的股权给我们定金，购买新房。然后，一旦我们在一年左右的时间内出售公寓，再融资并将部分资金存入抵消账户以减少利息。
我想得到一些建议，因为我们的生活中没有其他人谁有类似的情况。如果你是我们，你会怎么做？这是否有任何明显的陷阱，或者您可能考虑的其他策略？
评论
TofuPony 写道...
所以，我有一个想法，用投资房产的股权来给我们押金
如果你卖掉当前的PPOR并购买新的PPOR，那么你最终会得到两笔贷款。投资性房地产的利息可以免税，而 PPOR 的利息则不能。您希望从投资中提取尽可能多的股本（再融资或只是重新提取现有贷款）以最大限度地利用投资贷款。
相反，您希望尽快、尽可能多地偿还 PPOR 贷款可能，即支付投资所需的最低金额，您的任何额外费用都将用于 PPOR 贷款。显然要有足够多的存款以避免抵押贷款保险。
有两个建议：
1）最好在 PPOR 上获得比您需要的更多的贷款，然后还更多的钱抵消帐户以创建“缓冲区”。例如如果您有 50 万美元现金并想要 100 万美元 PPOR，最好存入 20 万美元存款并获得 70 万美元贷款，然后将 30 万美元直接存入对冲账户（未偿金额 40 万美元）。这比 20 万美元的存款和 40 万美元的贷款要好，在抵消中没有“缓冲”（未偿还金额 40 万美元）。无论哪种方式，您都需要支付相同的费用，但缓冲是非常好的。
2) 尽可能缓慢地偿还投资贷款。这可以最大限度地提高税收优惠，并且您可以更快地减少不可免税债务（即 PPOR）。
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我看到您在维多利亚州。
< p>目前，如果您仍然主张 PPR（我假设是出租的？），您只需为投资房产缴纳土地税 - 从技术上讲，它不再是您的 PPR，而是一项投资，您应该为投资房产缴纳土地税这也是如此，但由于您唯一的“临时”居住在其他地方，因此存在一些灰色区域。一旦您购买了另一份 PPR，那么这显然就成为您的 PPR，而前一份显然是另一项投资财产。
TofuPony 写道...
我们不是在寻找另一处投资房产，只是在未来 10-20 年寻找一个家。
嗯如果你买第三套房子，你肯定会拥有两套房子。
于是，我就想到用投资房产的净值来给我们定金，购买新房。然后，一旦我们在一年左右出售公寓，再融资并将部分资金存入抵消账户以减少利息。
无论您将股权从您的共享投资房产还是从您的前 PPR 中取出根据定义，一旦您购买另一个 PPR，它也将是投资房产，除了稍微改变您和您的伴侣之间的应税收入之外，它基本上相当于同一件事。
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< p class="reference">Ex ISDN 现在写道...
如果您购买第三处房产，您肯定会拥有两处房产。
OP 正在出售其当前的 PPOR 以支付费用新的 PPOR。
评论
pgdownload 写道...
OP 正在出售当前的 PPOR 以支付新的 PPOR .
最终....提到一年左右。
评论
O.P.
我们将在明年内出售旧的 PPOR。
之前我们想卖掉旧的 PPOR，然后用这笔钱帮助购买新的 PPOR。
在目前的情况下，我想我们会在短时间内拥有 2 个投资房产（旧的 PPOR 和我们当前的投资房产）
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TofuPony 写道...
在当前情况下
如果你能挥动它，那么是的，现在买然后卖另一个稍后，因为价格即将再次开始上涨 - 当澳大利亚央行表示利率将开始下降时（目前是明年初的迹象）。
您可能支付的任何额外土地税等在市场再次上涨之前，暂时拥有另一处投资房产可能会抵消购买的影响。
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pgdownload 写道...
评论
pgdownload 写道...
>您希望从投资中提取尽可能多的股本（再融资或重新提取现有贷款）以最大限度地利用投资贷款。
事实并非如此。如果您从投资性房地产贷款中提取并用其购买包括 PPOR 在内的个人物品，则无法申请利息税收减免。
另一方面，如果您从 PPOR 中提取用于购买 IP，则可以归类为投资贷款，您可以申请支付利息的税收减免。
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voldemort 写道...
它没有不是这样的
+1，从投资中获取股权用于非投资目的会污染贷款
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voldemort写...
不是那样工作的。如果您重画
抱歉。我说错了。我不认为对贷款进行再融资不会污染它？
所以我的主要建议是知识产权保持原样并支付最低贷款额。所有的钱都用来支付新的项目
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