O.P.
大家好
希望有人能指导我。我去年 11 月（2023 年）购买了一套投资房产，并在交割时支付了整个 2024 财年的市政费。
该房产在交割后刊登了租金广告。我的问题是，我可以申请结算时支付的市政费作为该出租房产的税收减免
评论
lalachor 写道...
我的问题是，我可以将结算时支付的市政费作为该出租房产的税收减免吗
我怀疑处理租赁投资时的关键是它必须通过主动出租来索取任何东西。也就是说，如果该房产实际上无法出租，从技术上讲，您无法扣除贷款利息。也就是说，大多数投资者在申请利息扣除时不会做出这种区分（这会惹恼 ATO，但几乎不可能发现。）
因此，就您的情况而言，您应该能够按比例扣除利息自您开始发布租赁广告之日起的费用。
即如果您在 2024 年 3 月 15 日（74 天后）开始投放广告，那么您可以申请 365-74 / 365 =
80% x 2023 年 11 月支付的全额金额
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O.P.
感谢您的澄清。您能告诉我我可以就以下情况提出索赔吗：
2023 年 11 月 30 日支付了 937.8 美元作为 2024 财年的市政费。
我的经纪人于 2023 年 12 月 4 日发布了房产出租广告。
在这种情况下，我可以在 2024 财年纳税年度申请多少市政费
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lalachor 写道...< /p>
在这种情况下，我可以在 2024 财年纳税年度申请多少市政费
365-3/365
= 99%
除非在你开始租房之前它已经离开市场几个月了，否则我不会费心去闲逛。只需申请全额年度金额（在您产生费用的财政年度）。正如前面提到的，ATO 不会因为这里或那里的几天而烦恼（即使他们这样做，也没有能力发现它）
请注意等待其他人给我的答案打勾。我不是会计师。
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O.P.
谢谢伙计！让我们看看其他人是否曾经遇到过这种情况
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如果您打算整年出租房产，则全额费用应该扣除
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建议您熟悉 ATO 的租赁房产指南（链接）
对于某些类型的费用，包括市政费，所采用的测试是“意图” 。 在您的示例中，您的意图是购买该房产作为投资房产。 在这种情况下，即使该房产有几天无法出租，您也可以索取全额付款。 来自 ATO 指南 (p8)：
房产真正可供出租之前的费用
您可以申报支出，例如贷款利息、地方议会、水费和污水处理费、土地费您打算出租的房产翻修期间产生的税费和紧急服务税。但是，您不能从您的意图发生变化时申请扣除，例如，如果您决定使用该房产。
lalachor 写道...
支付了整个 2024 财年的市政费用。
我假设您指的是从结算日期（2023 年 11 月 xx 日）到 2024 年 6 月 30 日的期间，而不是 2024 财年的完整 366 天
< BR>评论
“理事会费用”是什么意思？ 您指的是费率吗？
卖方负责结算前的费率，通常律师/产权转让师会在结算时进行调整。 买方自结算之日起负责支付费率。 由于这是投资房产，所有费率均可扣除。
评论
O.P.
其他写道...
我认为您的意思是从结算日（2023 年 11 月 xx 日）到 2024 年 6 月 30 日的期间——不是 2024 财年的完整 366 天
嗨，这是正确的。在结算时，我支付了 24 财年剩余的 987 美元市政税（从我购买 23 年 11 月 30 日到 24 年 6 月 30 日期间应付的税款）
评论< BR>O.P.
TomCole 写道...
“理事会费用”是什么意思？ 您指的是费率吗？
是的，我指的是市政费率。从收购之日起（和解时），我支付了 987 美元的费用
评论
Terry_w 写道...
如果您打算全年出租该房产，则应全额扣除
^ 这条
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此帖子已编辑< p>您可以申报所有费用，包括市政费……从您开始租赁房产之日起。
包括贷款费用等。
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这篇文章已编辑
您可以出于资本利得税等目的保留主要居住身份，自您开始出租之日起 6 年。
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A收购时间是您签署合同并支付定金的日期...而不是结算日期。
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george2u 写道。 ..
您可以申报所有费用，包括市政费
您可以保留主要居住身份以用于资本利得税纳税目的
这两件事是不兼容的。要么是要么。
评论
这篇文章已被编辑
没有任何一个或..
最好完整地复制每个帖子，而不是选择部分。
出租房产的房地产投资者可以从租赁第一天起申请扣除费用。
出租房产的房地产投资者可以申请资本利得税豁免租赁期内的期限为 6 年。
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george2u 写道...
您可以保留主要居住身份出于资本利得税目的等，自您开始出租之日起 6 年。
您指的是主要住所豁免 – 不是在这种情况下，因为它仅适用于缺席，并且您只能在以下情况下缺席：您首先将其确定为您的主要居所。
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是的，正确。.可以申请六年的商品及服务税主要居所豁免。
我指的不是OP ...任何房地产投资者都有机会...投资者在出租该房产之前需要居住在该房产中...之前居住在该房产中的时间不是明确定义。
投资者需要根据自己的具体情况咨询会计师。
在豁免期内不能申报折旧...
OP 需要考虑何时他们打算开始出租房产。
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george2u 写道...
主要住宅豁免出于商品及服务税目的
拼写错误 - CGT
在豁免期内不能申报折旧...
可以按照出租房产的正常情况申报，即使后来申请了 CGT 豁免。
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这篇文章已编辑
是的..抱歉....拼写错误 CGT 而不是 GST...
据我所知，在豁免期内不能申请折旧。所有其他费用都可以。
2017 年，政府还更改了有关既定投资可以折旧的规则。财产。
厂房和设备不能再在二手投资房产中申报...这一变化仅影响旧房产...配备新设备的新建筑仍然可以像以前一样申报。
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