O.P.
嗨。我找到了想要买1.5m的房子。我现在的房子有大约 30 万的抵押贷款，100% 抵销。我计划使用过渡融资先买后卖（我现在所在的买方市场），但银行告诉我，我必须将当前的 30 万抵押贷款转换为过渡产品 - 这意味着我从大约 6％ 到 9％这 30 万美元的利率 – 他们将根据我们当前房屋的全部价值（100 万美元）而不是仅根据我们持有的股权（即 100 万美元-30 万 = 70 万美元）进行过渡融资。
这让我有点困惑。有人可以帮我理解这种情况并确认这是否正常吗？非常感谢。
评论
最好先阅读此帖子和/或与经纪人交谈 - 尽管通常您会与当前的贷方获得过渡融资
< p>/thread/9l10kl1q评论
O.P.
GimmeFuel 写道...
最好先阅读此线程，然后/或者与经纪人交谈 - 尽管通常您会与当前的贷方获得过渡融资
/thread/9l10kl1q
谢谢。我回去读了那篇文章。我可以看到，它没有回答的问题是，我的银行将我当前的 P&I 住房贷款转换为过渡贷款是否正常 – 本质上他们会关闭我原来的贷款，然后重新贷款给我 80%我当前的房产作为过渡性融资的价值。
这是我当前的贷方的信息，而且我已经聘请了经纪人。他们并没有真正提供解释，只是告诉我事情就是这样。
我会再次阅读该帖子并添加我的所有数字以更好地理解它。
< p>谢谢。评论
bmdeluxe 写道...
有人可以帮我理解这种情况并确认它是否存在吗？正常吗？
是的——对于过渡性贷款来说这是正常的。
我怀疑您是否真的需要过渡性贷款。即使没有询问，经纪人也应该向您提供这个答案。我想也许您希望对新房产提出现金报价？
如果我处于您的立场，我会寻求对您当前的房产进行再融资作为投资（或购买新房产）作为投资）。假设你能偿还150万+印花税的债务，你应该可以抵押这两个地方。
评论
sp00ker写道...< /p>
我怀疑你是否真的需要过渡贷款。
他们会根据声明......
bmdeluxe 写道...
我计划使用过渡融资先买后卖（我现在所在的买方市场）
“稍后出售”的定义不在某个指定的时间范围内，因此，金融家需要保护他们投资于贷款的美元。现在，如果OP要指定一些合理的时间范围，那么这就变成了一个完全不同的球赛。
评论
过渡性贷款
是的，现有贷款成为过渡性贷款本质上成为最长 12 个月的定期贷款。
本 CommBank 指南第 4 页描述了该流程...
https://www.commbank
现有房产的贷款成为过渡贷款，新房产的贷款成为是正常贷款。当扩大规模时，这意味着较高利率的过渡贷款是在较小价值的贷款上。
CommBank 文章还描述了如果一切顺利会发生什么以及如果不顺利会发生什么。
探索其他选择
如果您在当前房屋中有足够的资产并且有能力同时偿还两处房产的贷款，还有其他选择。例如，以固定期限利率部分获得新房产的折扣利率利息 - 在当前的贷款环境下，这通常可以持续长达 5 年，但您可能会发现更短的期限是更好的选择。
对于新贷款的固定期限，您可能只能获得利息。这将在合并付款中节省一些钱。
您能同时偿还两笔贷款吗？
您的存款金额是多少，即存款金额是多少？对冲账户以及您可以从其他流动资金中获得多少资金？这足以作为新房的首付吗？
过渡性贷款的问题
过渡性融资会带来一些问题。很少有银行允许过渡性融资超过 12 个月，并且还要求您在过渡性融资结束时向该银行提供贷款（除非新贷款可以全额支付）。在缓慢的市场中，12 个月并不是很多时间，而且代表着真正的风险。
如果澳大利亚央行今年迅速加息，以表明其对通胀的认真态度，然后再降息年，有一个大风险k 房屋销售将保持低位，并且在利率降低之前的短时间内，销售价格将受到打击。
尽管现在购买新房很诱人，但除非您有相当确定的销售即将到来向上，我会考虑其他选择作为过渡性融资的替代方案。如果是唯一的房屋，通常最好同时出售和购买。总会有另一个家出现。
评论
O.P.
感谢您的回复。
我们无力偿还高峰债务/两种贷款，但短期贷款（即 6-12 个月）除外。我所在地区的房子以这个价格在市场上停留的时间不会太长（邻居的房子在上市 15 天后就在拍卖前出售），但我承认这是一个风险。
我们已经考虑过买东西便宜一点，也许1.3m，我们可以负担得起再融资并保留我们现在的房子。我对此犹豫不决的一个问题是资本利得税的情况。我们以 48 万美元的价格购买了该产品，并希望出售大约 1-110 万件。如果我们现在将房子出租，并假设我们建立了一个新的 PPoR，那么当我们最终出售时，我们将面临巨额 CGT 账单。是的，我们仍然会获得不错的利润，但我宁愿现在就接受意外之财和多元化投资（股票以及补充所有未使用的超级结转上限）。
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< p class="reference">bmdeluxe 写道...
除了短期（即 6-12 个月）外，我们无力偿还峰值债务/两笔贷款。
这就是为什么桥接是在规定的时间内进行的。你越快以你喜欢的价格出售越好。
我们考虑过买一些便宜一点的东西，也许是 130 万，这样我们就能负担得起再融资并保留我们现在的房子。
投资贷款将以新房产为抵押。
您可以使用此策略进行融资。没有人强迫你保留 2 个家。
评论
bmdeluxe 写道...
我对此犹豫不决是CGT的情况。我们以 48 万美元的价格购买，并希望出售大约 1-110 万件。如果我们现在将房子出租，并假设我们建立了一个新的 PPoR，那么当我们最终出售时，我们将面临巨额 CGT 账单。
事实并非如此。它基于您将房屋从 PPOR 更改为 IP 时的价值。假设房屋现在的价值为 100 万美元，一年后以 110 万美元的价格出售，那么 CGT 就以 10 万美元为基础。您需要咨询会计师或税务专家，了解获得 CGT 50% 折扣的资格。因此，如果您有资格享受 CGT 豁免，则税额为 5 万美元。把这笔钱留起来用来缴税（例如 5 万美元的 37% 或任何额外收入的边际税率）。
这里有一些关于同时拥有两套房子的有用信息。 ..
https://www.macquarie.com.au
如果您想保留两套房子，搬到新房子，然后出租旧房子，这样你就有额外的收入来支付额外的贷款费用。再次，从成本和税收的角度获取有关如何最有效地做到这一点的建议。回顾几年后的情况。
另一种选择是先卖后买。时不时还会出现其他选项。当你无法卖出时，急于买入会带来风险，但总会有其他机会。正是情感推动了现在购买、稍后修复销售/财务的愿望。
评论
bmdeluxe 写道...
>嗨。我找到了想要买1.5m的房子。我现在的房子有大约 30 万的抵押贷款，100% 抵销。我计划使用过渡融资先买后卖（我现在所在的买方市场），但银行告诉我，我必须将当前的 30 万抵押贷款转换为过渡产品 - 这意味着我从大约 6％ 到 9％这 30 万美元的利率 – 他们将根据我们当前房屋的全部价值（100 万美元）而不是仅根据我们持有的股权（即 100 万美元-30 万 = 70 万美元）进行过渡融资。
这让我有点困惑。有人可以帮我理解这种情况并确认这是否正常吗？非常感谢。
在提供过渡性贷款的贷方中，每家的做法都略有不同，而且他们并不都收取 9% 的费用。您当前的银行可能不是您的正确选择。您与经纪人交谈过吗？
最简单的选择（如果您负担得起）是避免过渡性贷款，但您需要能够使用您当前的资金来满足高达 160 万美元的服务要求。收入，加上您房屋的预期租金收入。一旦您购买了新房，您就可以出售您的房屋并将债务减少到您愿意的程度。
要选择过渡性贷款，您需要具备以下条件：
- 足够的股本，以便总债务（当前债务加上资金需求）购买）将低于两处房产价值的 80%。
- 对您当前房屋的满意估价，以便银行确信销售价格将清除过渡贷款
- 足够的收入偿还出售后剩余的债务
根据您的描述，您可以满足前两点，但这取决于您可以偿还多少债务。
< BR>评论
O.P.
PeterB666 写道...
并非如此。它基于您将房屋从 PPOR 更改为 IP 时的价值。假设房屋现在的价值为 100 万美元，一年后以 110 万美元的价格出售，那么资本利得税将基于 10 万美元。
谢谢，这是有道理的 - 我会考虑进行估价.
另一种选择是先卖后买。时不时还会出现其他选项。当你无法卖出时，急于买入会带来风险，但总会有其他机会。正是情绪驱使我们现在购买，然后再解决销售/财务问题。
我们不想先出售的一个原因是，在我们还住在那里的情况下出售是不切实际的。我们需要做一些粉刷和小修，在我们的情况下，如果我们还住在那里，这是行不通的。我们确实有一位家庭成员会方便地离开大约一个月，因此我们可以安排为他们看家，并希望在该窗口期间出售，或者至少完成维修/油漆并开放房屋等。
感谢您的建议。
评论
O.P.
Palladium Finance 写道...
来自什么您已经描述过，您可以满足前两点，但这取决于您可以偿还多少债务。
有了租金收入，这可能是可行的，但我们不想过度-扩展我们自己。如果我们发现其他东西可以在 1.3 左右购买，甚至 1.4 左右，那么我会更放心地偿还合并债务。我们需要考虑一些事情，因为我认为这将是更好的长期选择。租金收入听起来不错，但它会完全耗尽支付抵押贷款——依赖于更长期的上限收益，但我认为这是一个相当安全的赌注。
谢谢。
评论
bmdeluxe 写道...
我们不想先出售的一个原因是，在我们还住在那里的情况下出售是不切实际的。我们需要做一些油漆和小修，在我们的情况下，如果我们还住在那里，这是行不通的。
我完全理解这一点。这是我过去来自的地方。我曾使用过凭许可证入住（即在交割前出租您所购买的房产）以及以折扣率、只还利息获得 25 年期抵押贷款。目前，固定部分的期限一般为5年，因为现行银行资本充足率标准对银行放贷期限超过5年的只付息贷款进行处罚。
还有一点需要注意的是，考虑是否房屋是否为业主自用，银行贷款的问题与 ATO 或州政府（土地税责任方面）的贷款不同。当我上次为两套房子获得两笔贷款时，银行毫不犹豫地将两套房子视为业主自用，从技术上讲它们是这样的。
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