O.P.
我有兴趣使我的投资组合多样化，并正在考虑将出租房产作为投资。
我 20 多年的好朋友是一名抵押贷款经纪人，他鼓励我购买房产.
我一直以为我会买一套自己住的房子，因为我不想偿还债务，但家人和朋友的压力越来越大。
我的背景：
38 岁，单身。
我有大约 120,000 澳元的 ETF，233,000 澳元的超级基金，以及 250,000 美元的美国退休金/股票/ETF。
我有 170,000 澳元的存款，希望在 ACT 购买 600k-700k 的房产，所以最终大约需要 550k 的贷款。
我正在研究贷款，但发现利息偿还很荒谬。我低估了复利的力量。
使用 easystreet.com.au 计算器，它的投资利率高达 5.14%：
* 一笔 55 万美元的贷款在 30 年内以 5.14% 的利率偿还，累积了 531 美元k 利息。
* 一笔 55 万美元的贷款在 20 年内以 5.14% 的利率偿还，产生 33.1 万美元的利息。
我可以处理每周/每两周/每年的还款。
但我'我对这些价格感到有点震惊。
最终我购买的房产必须：
1.升值（资本收益）
2。赚取合理的租金收益（我不期望这可以支付我的抵押贷款还款）
我计划在整个过程中保持积极的态度。
但我一直担心收益会是多少出售时的财产投资。我的很多朋友都说这是值得的，但它需要承担很多责任（服务付款）并且没有巨大的价值收益（我在堪培拉市场看不到），看起来你的净收入不会超过3-4% 的收益率（这个数字是我瞎扯的）。
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你现在住在哪里？但也许是住的房子。这仍在使您的投资组合多样化
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目前，您只需将现金存入银行即可赚取 5% 的收益。虽然存款利率很高，但我不会做任何其他事情。
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O.P.
BendiGus 写道...
Where do你现在住吗？但也许是住的房子。这仍在使您的投资组合多样化
我在悉尼生活和工作，目前与我照顾的叔叔分摊租金。我只是目前不适合购买和搬进房子。我很想在堪培拉购买并拥有一所房子，但目前这些梦想有点遥远。
随机位写道...
您目前只需将现金存在银行即可赚取 5%。虽然存款利率很高，但我不会做任何其他事情。
这是事实，但我不相信把握市场时机或锁定正确的利率。如果我打算获得抵押贷款，无论如何它都是可变利率的，所以如果 RBA 下降，我将获得降低的利率（至少我希望，不知道抵押贷款机构跟踪利率的历史).
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commandersaki 写道...
我一直认为我会买一处我会居住的房产因为我不想偿还债务，但家人和朋友的压力越来越大。
“家人和朋友的压力”不是做出长期投资决定的良好基础.
相对于股票等其他风险资产，住宅物业往往是一种大部分人都声称了解的资产类别。我想知道有多少支持房地产的人真正衡量和审查了这些投资的复合年增长率。我怀疑他们认为房地产是致富的最佳途径。
进行杠杆投资并不适合所有人。确保您了解自己的投资风险承受能力。投资那些适合您的资产类别。
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commandersaki 写道...
并且没有获得巨大的价值收益< /p>
资本收益是您从房地产中赚钱的地方。它每年复合免税，最后你会得到 50% 的折扣。
有了银行里的钱，你得到的钱低于通货膨胀率，每年按你的边际税率纳税，所以如果您没有通过其他方式增加您的现金余额，您正在倒退，尤其是与房地产价值相反。
我管理着我父亲在 60 年代购买的一些房产。随着时间的推移（由于土地税），租金回报很糟糕并且在减少。在过去 10 年中，房产价值复合了 10-15%。
最好的方法是购买房产并在其中居住 6 个月。然后你可以搬出去6年，租出去。这样，如果您决定在 6 年内出售，您可以在不支付资本收益的情况下进行出售。当然，房产必须是好房产（不要冒高楼的风险）并且你必须根据 7%+ 计算你偿还抵押贷款的能力——看看所有以 3% 的利率借贷而现在支付 5.5% 的人% – i 增加了 83%r 每个月还利息。
年轻时买房最重要的是当你停止工作时，有一套房子可以住。否则，如果您在退休后再活 20 年，您如何每周支付 750 美元的租金（到 80 岁时，普通房产的租金将达到每周 1500 美元以上）？
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commandersaki 写道...
38，单身。
等你有了伴侣，孩子等...然后买一个
我在悉尼生活和工作......澳大利亚首都领地的房产
州际房产通常是一个令人头疼的问题。
粗略地写道...
最后您将获得 50% 的折扣。
如果是 PPOR，则可以享受免税收益。在澳大利亚拥有 PPOR 有很多税收优惠。
在那之前，只需继续储蓄/投资其他东西即可。
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commandersaki 写道...
当需要出售时，房产投资的收益率是多少
一般来说，房产的土地含量会增加价值；与单元房相比，土地含量高的房屋通常是更好的投资。
随着时间的推移，过度的监管和成本导致了当前问题，建筑行业受到了负面影响。
长期的房地产回报由于一些明显的原因，很可能被夸大了。
无论如何，从历史上看，股票一直是表现最好的资产类别。
“赤脚投资者”确实建议人们购买尚未拥有的房子，尽管这主要是基于每月还房贷的“强制储蓄”元素。
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随机位写...
你目前可以只需将现金存入银行即可赚取 5%。虽然存款利率很高，但我不会做任何其他事情。
这就是为什么过去 12 个月股票和房地产持平的原因，这是购买的最佳时机，如果你有现金，因为每个人else 已经像你一样把钱存入银行赚取利息。如果你随大流，你永远赚不到钱。
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现在堪培拉的租金收益率非常好，但买一套没有水问题的公寓需要很多运气。有土地的房子的资本收益一直很高，但对于公寓来说，它就不是很好了。
如果您打算退休后留在澳大利亚，首要考虑的问题应该是 PPOR。贷款是不可能的，超过退休年龄租房是一个痛苦的世界。
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frozensage writes...
其他人都像你一样把钱存入银行赚取利息。如果你随大流，你永远赚不到钱。
我在 2 月 22 日去套现，所以几乎没有随大流。我会再次搬家，但现在还没有，因为我相信股票/财产会带来更多的不利因素。
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O.P.
我愿意为了税收而自住优势，但如果不进入狡猾的领域就不会看到它发生，而且我没有那个脊椎（我的朋友/抵押贷款经纪人告诉我有关精心策划的计划，当你在投资时将自己展示为自住业主）。< /p>
如果有任何帮助，我会在方便的位置购买公寓或联排别墅（我认为我买不起土地 :( )。由于我的财务状况，我可能也有更好的借贷能力，但我不不想超出预算，利息支付仍然让我害怕。
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Ronin8317 写道...
如果你打算退休后留在澳大利亚。贷款是不可能的，超过退休年龄租房是一个痛苦的世界。
这正是我想说的。
OP 害怕还款不怕几乎肯定会上涨的租金。
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commandersaki 写道...
很多我的朋友说这是值得的
他们都是抵押贷款经纪人吗
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commandersaki 写道...< /p>
我打算自始至终保持积极的态度。
除非你存入大笔存款，否则很难保持积极的态度。这是一个整数计算。
- 20% 的押金，支付 80% 的 5.14% 利息相当于房产价格的 4.1%
- 加上市政费/水费、保险、土地税（ ？）您的拥有成本 = 房产价格的 ~6%
您能以房产价格的 6% 出租它吗？
- 如果是，那么您就可以收支平衡，任何资本收益都是您的利润
- 如果租金为 4%，您需要每年资本收益 +2% 才能实现收支平衡。
它对很多人都有效，因为房产收益已经远远超过每年 +2%。但任何人都在猜测它会如何发展。
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也许问问自己，你的问题是仅仅与财产有关，还是与住房贷款有关n.
如果你可以贷款投资股票，你愿意吗？或许您对股票市场的了解比对房地产市场的了解要好。
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O.P.
trog 写道...
他们都是抵押贷款经纪人吗
这实际上是一个公平的问题。在我的高中同学中，有几个人最终成为了抵押贷款经纪人。
在我的家庭方面，除了我父亲之外，每个人都对住房有着浓厚的兴趣。他们不了解股票市场，也不认为这是一项稳健的投资。就个人而言，由于股市，我经历了爆炸性增长。但我也听从了他们的建议，因为我认为将所有鸡蛋放在一个篮子里并不总是好的。
房地产投资最可怕的事情是我正在花光我的应急基金来建造
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commandersaki 写道...
如果有帮助，我会购买公寓或联排别墅在一个方便的位置
您绝对应该研究立即搬入该地方并将其作为您的主要住所如何改变 CGT 和潜在的印花税结果。
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commandersaki 写道...
25 万美元的美国退休/股票/ETF。
您的美国纳税申报状态是什么？
p>评论
Braveheart81 写道...
你绝对应该研究如何立即搬进这个地方并将其确立为你的主要居住地改变了 CGT 和潜在的印花税结果。
愚蠢的建议。 CGT 将根据其租赁年限申请。当你搬进去时无法抗拒。那些认为他们可以租十年的房子然后搬进房子 12 个月再出售以避免 ct 的人没有得到线索。
把它作为 ppor 埋起来可以节省印花税和获得首次置业补贴等。通常需要入住 12 个月
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