O.P.
我意识到在这个话题上没有违反 Whirlpool 的规定，所以我来这里是为了提供一些教育，而不是建议。
我的家人有几处投资房产，并试图来年减少土地税总额，努力将一些财产重新分配给像我这样的年轻家庭成员。这些都是纯粹的假设，让我们想象一下：
财产价值估计为 100 万，尚未由银行或第 3 方估价最初以 400k 的价格购买。当前所有者（家庭成员）拥有 700k 的资产，这意味着剩余 300k 的抵押贷款他们想要，到我的理解是，将房产的部分所有权卖给我，直到我支付减免的印花税，并将土地税分摊到抵押贷款中这意味着我将承担超过 30 万的贷款。所以：
资本利得税将是 35%，即 (1m – 700k) = 52.5k 的 50%因此我会贷款 352.5k。
我只是一个有点不确定为什么我会接受高于 300k 的贷款。有什么好处，解释的好像我是... 16 岁。
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wolfduck 写道...
我在哪里支付减免印花税
哪个州给你减免印花税？
将土地税蚕食到抵押贷款中
什么是那是什么意思？
资本利得税是 35% 对 50% of (1m – 700k) = 52.5k
我不明白这个计算。您要购买该物业 35% 的股份吗？资本收益为 100 万 – 400k（加上一些折旧调整）。
因此我会贷款 352.5k。
这笔贷款到底从哪里来？如果现有房产已经被另一家银行抵押，没有银行会再抵押给你。
我只是有点不确定为什么我会接受高于 300k 的贷款
您帖子中的任何内容都没有多大意义，您也没有详细说明该计划将如何节省任何税款。
这听起来像是一个复杂的计划，旨在增加对房产的借款并再次对其进行负扣税。从表面上看，这对我来说是个糟糕的主意，但可能会为推荐该方案的人带来大量费用。
底线是，如果它太复杂而难以理解，它可能是一个骗局。
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资本利得税是一种联邦税，您支付的金额受您其他收入的影响。所以当他们卖给你一部分土地时，它是由你的家人支付的。
土地税是一种州税，各州的细节各不相同。当财产是共同拥有时，规则会有所不同，您必须研究在您所在的特定州会发生什么。一般来说，如果您没有其他投资房产，就意味着您不应该承担责任（至少在新南威尔士州是这样），并且购买房产的一部分会减少家庭成员的土地税。
但是，银行不太可能借给您家庭成员必须支付的 CGT 数额，因为那是他们的费用，而不是您的费用。您应该找抵押贷款经纪人，您的家人应该找会计师。
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sp00ker 写道...
没有在你的帖子中很有意义，你没有详细说明这个计划将如何节省任何税款。
这是一个非常混乱的帖子——希望 OP 可以根据这个线程中的评论/问题来澄清。我认为“节省税”位是当前所有者通过降低他们拥有的财产的价值来节省土地税，也就是说，通过将部分出售给其他家庭成员？但这是以年轻的家庭成员为投资房产的一部分而抵押贷款为代价的，如果他们想要/需要的话，他们不能轻易处置（鉴于他们是部分所有者）。就此而言，这似乎是个坏主意。
目前的所有者（年长的家庭成员）可能认为他们“将其保留在家庭中，同时减少土地税”，但事实上 – IMO –他们将年轻的家庭成员锁定在他们可能不想要的 IP 的抵押和部分所有权上。并减少——可能消除——那些年轻的家庭成员贷款购买自己的房产的机会。
wolfduck 写道...
Capital (1m – 700k) = 52.5k 的 50% 的利得税是 35%
我不明白这个计算。你是说你会购买价值 100 万美元的房产中的 30 万美元 (30%)？资本收益不会是（1m-700k），而是占总收益的一部分（1m-400K = 600K）。我懒得算出确切的数字是多少，但无论如何......
因此我会借 352.5k。
因此你会贷款部分是代表他们支付当前所有者的资本利得税。不。你不应该那样做。他们的 CGT 是他们的问题。
我只是有点不确定为什么我会接受高于 300k 的贷款。
我不确定你为什么不根本不借钱。甚至假设您能找到愿意以 30% 的利率借给您 30 万美元的贷方？分享价值 100 万美元的财产——也就是说，你将借入 100% 的股权。
有什么好处，就好像我是……16 岁一样解释。
没有好处——给你。当前的所有者节省了土地税，您将获得 30 万美元以上的贷款，用于购买投资房产的部分股份，如果/当您想要出售时，您不能出售，因为您只是部分所有者。
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O.P.
糟糕，是的，我的 CGT 计算不正确，本应计算在资本收益上 (smh) .
我一定是弄错了。让我重新收集细节，我会回来:)
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如果你是16岁，就像你在原帖中发的那样，我看不到在您年满 18 岁之前，您将如何获得贷款或能够拥有房产的部分所有权。
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mrs-b写...
如果你是 16 岁
我相信他们的意思是像 16 岁一样解释——所以用非常简单的术语。
wolfduck 写道...
解释得好像我是... 16 岁
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wolfduck 写道...
我一定是弄错了什么。让我再次收集详细信息，我会回来:)
这将非常有帮助，并为您提供更准确的评论，如果您能清楚：
1.该物业耗资 40 万美元，当前价值为 100 万美元 – 正确吗？
2.当前所有者拥有 30 万美元的贷款/70 万美元的股权（假设 1mill 的估值是准确的。
3. 他们建议您购买多少 (%) 的房产，金额是多少？是 30 30 万美元的 1mill 估值的百分比？
（暂时忘记 CGT 计算，这些其他事实现在更重要/相关。）
4. 什么财产的部分所有权达到我支付减免印花税的金额是什么意思？你依赖什么样的印花税优惠？
5. 将土地税蚕食到抵押贷款中是什么意思？你说的是土地税或资本利得税？“蚕食”是什么意思？贷款金额需要是购买价格加上税额？然后支付给当前所有者的（税额）以抵消他们的纳税义务？你能澄清一下吗？
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wolfduck 写道...
16 岁
< p>没有人会像这样借钱给一个 16 岁的孩子，除了可能是相关方。如果财产被用作担保或担保人，所有业主都需要贷款。
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哦，未成年人不需要在包括新南威尔士州在内的大多数州，土地税都无法获得单独的 PPR 豁免。请参阅新南威尔士州土地税管理法附表 1A
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除了其他人提出的问题之外，您还需要考虑未来：
您是部分所有者拥有大量抵押贷款的财产。它的收入是否足以支付抵押贷款的费用？如果租客离开怎么办？如果您将来需要出售以购买自己的财产怎么办？您如何出售您的股份？如果当前所有者过世，他们的股份会怎样？如果那个人想要分享怎么办？如果另一个所有者想要进行昂贵的装修怎么办。这发生在我认识的人身上（他们是表亲），现在他们互相憎恨。老实说，与其他人（配偶除外，甚至如此）拥有财产最终可能成为一场噩梦。
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如果一处房产因为超过门槛而需要缴纳土地税，那么将其分割为两人所有权并不意味着你可以申请两次门槛。因此，仅当有人达到“保费门槛”（在新南威尔士州为 460 万）时，才可以通过改变所有权来减少土地税。在这种情况下，您的家人应该寻求专业建议，而不是进行“DIY”避税。
他们希望 OP 借钱并支付 CGT 这一事实意味着他们将 OP 视为好友。 W.T.F.??
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O.P.
好的更新**假设**，现在我有了更好的理解：
最初以 400,000 美元购买的房产现在价值 1,000,000At几年前的某个时候，贷款降至 250,000 美元家庭成员然后以股权为抵押借款以扩建**另一处**房产，使该房产的抵押贷款增加到 400,000 美元。扩展到另一处房产需要支付租金，所以它会产生回报。家人希望我获得这处房产的所有权并因此获得 400,000 美元的贷款，以避免 12 月的巨额土地税账单在最后一张纸条上，他们想添加贷款的预期 CGT 价值（也有效地借用财产），所以它就像......444,000 美元？稍微复杂一点：
他们希望我最初只获得价值 650,000 美元的产权以避免印花税（首次购买），然后稍后再获得剩余的产权（可能是一些几个月或一年）。对我来说，如果我是第三方，这听起来是一笔不错的交易（？）我想。我得到了 100 万的房产，不支付押金，还抵押了 440,000 美元，这完全在我的借贷能力之内。复杂的感觉是我正在承担部分更高的抵押贷款，因为它包含了另一处房产建设的债务元素，所以我正在承担与该房产无关的历史债务。然后是 CGT 问题。
其他注意事项：
我永远不打算住在这处房产中，它是纯 IP。一旦拥有完整产权，我就会收到租金。它涵盖的不仅仅是抵押贷款，所以它是积极的（？）对吗？家人提到“有很多途径可以使这种消极的方式成为税收优惠”......有人可以指点我一个资源来理解财产背景下的杠杆作用吗？我应该得到由我自己的会计师来组织我的交易结束，还是那样愚蠢？评论
wolfduck 写道...
在最后的注释中，他们想将预期的 CGT 值添加到贷款中（实际上也是以财产为抵押借入的），所以它就像... 444,000 美元？
如果您获得完整的产权，那么资本收益是至少 600k * .5 * 边际税率。我希望这总共超过 44k。请注意，600k 可能被低估了，因为成本基础可能已经折旧并声称已作为扣除额，这意味着它少于 400k...但假设它们处于 37% 的税率范围内，这大约是 111k 美元的税收（+ ML/S)。
对我来说，如果我是第三方，这听起来是一笔不错的交易（？）我想。我得到了 100 万的房产，不付押金，还抵押了 440,000 美元，这完全在我的借贷能力之内。
我不确定卖给你的人会得到什么；他们想以 60 万的“费用”每年避免几千的土地税？我在这里错过了什么？您是否需要在某个时候将租金收入和最终销售收入汇集给他们？
您不会因为它是 IP 而产生土地税吗？
曾经是完全产权所有者，我会收到租金。它涵盖的不仅仅是抵押贷款，所以它是正向的（？）对吗？
取决于其他费用/折旧。
我应该让我自己的会计师来组织我的交易结束还是这是愚蠢的吗？
你可能应该找个律师。
他们希望我最初只接受价值 650,000 的产权以避免印花税（首次购买），然后再接受稍后（可能几个月或一年）保留产权。
您所在的州是否不要求您居住在该房产中才能获得豁免？
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wolfduck 写道...
对我来说，如果我是第三方，这听起来是一笔不错的交易（？）我想。我得到了 100 万的财产
你想错了。这是一笔非常划算的交易，因为您将以 440,000 美元（或其他价格）的价格获得价值 650,000 美元的房产。
最后一点，他们希望将预期的 CGT 价值添加到贷款中（有效借贷）这也与房产有关），所以它会是……444,000 美元？
我预计 CGT 会超过 44k。根据我的估计，可能接近 100k。
复杂的感觉是我正在承担部分更高的抵押贷款，因为它包含了另一处房产建设的债务元素
完全无关紧要。您以不到 65 万美元的价格获得了 100 万资产的 65 万股。
我应该让自己的会计师来组织我的交易结束还是那是愚蠢的？
有点像哑的。您唯一需要弄清楚的是您是否受到攻击。通常情况下，人们不会通过给您财产来欺骗您。
此外，会计师在财产交易方面并没有真正做太多事情。最好的情况是，聘请自己的会计师只会帮助您更好地了解交易。
家人希望我获得这处房产的所有权，并因此获得 400,000 美元的贷款，以避免在 12 月支付巨额土地税
p>这部分我还不清楚。如果唯一的目标是避免一点土地税的话，整个交易听起来有点令人费解，无论如何，目前的所有者可能已经支付了多年的土地税。
他们希望我最初只接受价值 650,000 的土地税title to avoid stamp duty
你可能想在这方面做功课。我很确定任何印花税折扣都适用于业主自住的房产，而这个不是。
但是，是的，即使您支付印花税，您仍然领先。
如果现在考虑印花税的话，也许这个亲戚会把整栋房子送给你（还有 440k 的抵押贷款）。
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如果我懂你你是对的……家人正在向你出售价值 100 万美元的房产的 65%（即 65 万美元）。他们的成本是 40 万美元的 65% = 26 万美元。如果持有超过一年，上限收益将打折 50%。折扣后的 CG=19.5 万美元。假设边际税率为 35%，家庭将需要缴纳 68250 美元的税款，并假设他们全额还清银行贷款（40 万美元）。因此，家人将净赚 181750 美元，他们仍持有该房产的 35%。
您将以 65 万美元购买该房产的 65%。如果没有印花税，并且您获得了 44 万美元的（新）银行贷款，那么您将需要 21 万美元的自有资金（和/或家庭的贷款或礼物）。
问题你要考虑：
- 你想从事房地产投资吗？如果可以，如果不是您的家人出售，您会以 100 万美元的价格购买该房产吗？这在财务上是否合理？
- 您会收到 65% 的租金，并承担 65% 的租金费用（市政费、维修费等）吗？
- 您的净现金流量是多少？租金的 65%，减去贷款还款和物业费用的 65%。
编辑 – 如果一年后，家人免费给你剩下的 35%，那么显然，这是一笔不小的数目。< /p>
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好吧，从表面上看/如果你说得快，这个看起来很划算——好得令人难以置信，真的。为什么这个家庭成员实际上会给你价值 350,000 美元的财产，以节省一点土地税？好吧，我想是家庭成员，但所谓的推理似乎并不合理。
但是有很多问题....
wolfduck 写道。 ..
他们想将预期的 CGT 值添加到贷款中（实际上也是以财产为抵押借入的），所以它就像... 444,000 美元？
我正在寻找更接近于 CGT 负债。 4.4 万美元听起来很低。这是根据 65% 的房产的 40 万美元购买价格计算的吗？因为他们不能通过稍后将剩余的财产给您来规避资本利得税，所以无论实际易手的金额有多少，都必须按市场价值来考虑。
他们希望我首先承担仅价值 650,000 的产权可以避免印花税（首次购买），
我不是印花税方面的专家，但我认为无论是否首次购买，投资物业都不会获得印花税优惠。即使您支付了印花税，这可能仍然是一笔不错的交易，但您需要提前知道该金额才能做出明智的决定。
（听起来像是家人在告诉您这些事情– 当心，他们可能不知道他们在说什么。）
然后稍后（可能几个月或一年）获得剩余的头衔。
所以，他们会给予你35%的财产无偿回报。这没有意义，并留下诸如
- 他们为什么要这样做，只是为了避免一点土地税？
- 印花税和 CGT 仍将适用于剩余的 35%，无论您是否真的给了他们钱。
- 如何记录/执行此承诺？握手，“相信我”？这是一项重大交易，即使是家庭之间的交易，也不应“根据承诺”完成。
复杂的感觉是我正在承担部分更高的抵押贷款，因为它包含债务元素来自另一个财产的建设，所以我承担了与该财产无关的历史债务。然后还有 CGT 问题。
卖家（家庭成员）将如何处理这 44 万美元与这对您来说是否划算无关。贷款 44 万美元购买价值 65 万美元的房产对您来说划算吗？这是唯一的问题。
如果我要购买房产，并且所需的价格/贷款对我来说是可以接受的/对我来说是一笔划算的交易，当我发现卖家是打算用其中的一些钱来支付纳税义务——或者去海外度假，或者其他什么。
家人提到“有很多途径可以使这种负负债成为税收优惠”......有人可以给我指点一个资源来理解财产背景下的杠杆作用？
我怀疑这个家庭成员是否是可靠的信息来源。
使财产负扣税的唯一“途径”是收入（租金）少于您的支出（贷款利息、维修和保养等）。换句话说，您现在赔钱是为了换取税收减免和未来资本收益的希望。
问题是 – 您准备损失多少钱来换取这些好处？你能承受多少损失？这不是魔术，您至少可以自己粗略计算一下。
在您只拥有 65% 的期间，您将如何分配租金收入？
此外——维修和保养的费用将如何分配？应该是 65/35，但是这个 ne需要同意/记录的编辑。
我应该让我自己的会计师来组织我的交易结束还是那是愚蠢的？
你不需要会计师，你需要律师。正如我上面所说，这种交易需要有良好的记录和可执行性，即使是在家庭成员之间也是如此。
会计师——或者更准确地说，税务代理人——可以告诉你什么的税务影响你正在做，并且会持续帮助你报税。
sp00ker 写道...
也许这个亲戚会把整个房子送给你（有 440,000 抵押贷款），如果现在考虑征收印花税。
是的，我想知道重点是什么，除非对印花税优惠的运作方式存在误解。
OP –我的印象是您的家庭成员不太了解他们在谈论什么，他们挥手说可能不存在的印花税减让，以及“负扣税的许多途径”。仔细检查所有内容，不要相信他们所说的。
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wolfduck 写道...
我应该让我自己的会计师来组织我的交易结束还是那是愚蠢的？
你应该找你自己的律师。
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更重要的是，这将如何影响您的超级回报？
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