O.P.
本组会计师的问题。
确实有些运营维修不能计算为运营维修成本，但必须计算为“资本改善”并作为折旧而不是作为财政年度的运营成本？
例如：
某物业的冷气机坏了，因为他们的型号已经过时，不可能找到合适的零件来更换坏掉的零件，所以他们用最新型号更换了整个空调。会计师说，这不能作为本财政年度利润的“运营成本”来计算，但必须作为未来几年的折旧来计算。
此外，物业通往前院的大门不再工作，我们需要更换它，而且因为闸门是太旧的型号，所以不可能像这样一样更换它...因此，我们必须使用不同的闸门进行更换，因此，我们需要改变栅栏也是由于现有栅栏不适合与新门一起使用。我们认为这是维修，但会计师说从税收角度来看这不被视为维修，因此会计师不能将其作为今年的运营成本注销，而是需要将其记为随时间推移的折旧。
同样，会计师还告诉我们，我们有一个浴室漏水的案例，尽管解决它的唯一方法是撕开地板并修复下面的漏水......尽管这项工作的性质是操作维修，但因为成本可能非常高（假设整个维修成本为 $5000 或更多），因此 ATO 不允许我们将其记为“今年的运营成本”，但我们必须将其记为“资本改善”和通过加班折旧来抵扣它们。
当我们听到它时，我们就像“什么......”。我们不是为了增加房产价值而进行翻新，我们认为这可以争论而不是仅仅投降并说“当然，这不是今年的运营成本”......但我们需要先核实。
想知道这是否是我们需要解雇该会计师并另找其他人的情况？还是会计师说的对？
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这篇文章被编辑了
StevenAP 写道...
会计师说的对?
+1 更换物品不是维修。
某物业的空调坏了，由于型号过时，无法找到合适的零件来更换坏掉的零件, 所以他们用最新型号更换了整个空调。会计师表示，这不能作为本财政年度利润的“运营成本”来计算，而必须作为未来几年的折旧来计算。
嗯——保修期比过时的还长。您只能在使用寿命结束/折旧期到期时更换。
对于大多数物品，零件在 6 个月后丢失，仅由供应商在保修期内修理或更换 ...
ie如果您支付了更换设备的费用，则这不是维修..如果更换设备在保修期内提供 – 文书工作需要更新..
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我认为您的线索缺少的是“旧”。更换不等于维修。物品不能指望无限期地修复。当涉及到拥有一项投资时，您可以在项目的预期寿命内申请折旧，这是补偿它们最终更换的一种方式。如果某个东西的折旧期限是 5 年，那么它预计会在 5 年内更换，但您没有义务更换它。在您拥有某物的期限内，如果您需要修理它，那么您可以将修理费用作为运营费用申报。 “棘手”点是商品保修期满和折旧时间表结束之间的时间，此时商品可能无法维修，但在澳大利亚，所有商品都在零售商的法定保修范围内，以确保他们出售的商品符合用途。因此，如果您购买的烤箱具有 2 年制造商保修期，但在 3 年后出现故障且租户无过错，那么如果此类烤箱的预期使用寿命 > 3 年，零售商仍需承担维修/更换责任。
我会说您的会计师对这些情况的解释是正确的。您所期望的是有效地立即注销空调设备和电器等商品，这些商品会充斥着剥削。例如，出租房产的 LL 打算自己搬进来，在他们恢复自己拥有财产的前一年更换所有电器和白色家电，并将全部费用作为“运营维护”成本扣除。折旧是为了防止这种滥用。
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O.P.
Sokak 写道...
我认为线索你缺的是“老”
漏水情况怎么办在浴室里，如果不先拉开浴室地板，实际上不可能解决漏水问题？
如果不是必须的话，我不想这样做，因为这需要几周的时间修理，在那几周内，我不能把它租给新租户，所以这是租金收入的损失......
说“这不是运营维修”听起来很不公平，因为现实地说这正是这是什么。为什么我要被迫将其视为“资本改善”，而实际上，它是为了修复底层地板的漏水问题？
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第一项是非常明确：一台新空调是一种改进。
第二项很奇怪，因为门不会像电子设备那样“坏掉”。除非卡车撞到它，否则很难想象大门需要与围栏一起完全更换。
如果只重新铺设损坏的部分，则最后一项被归类为维修。当整个浴室重新铺瓷砖时，它就变成了资产增值。请注意，“瓷砖看起来很丑，因为它们不匹配”不是可接受的理由。
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O.P.
Ronin8317 写道...< /p>
第二项很好奇，因为门不会像电子设备那样“坏掉”。除非卡车撞到它，否则很难想象大门需要连同围栏一起完全更换。
租户报告大门不再打开，维修人员评估并确定大门脱落.虽然可以将大门“粘”回围栏，但这是浪费金钱，因为大门很快就会再次脱落。
所以维修人员说服我们得到取而代之的是一个新的门，因为获得一个新的 colorbond 门比必须不断地修理一个周期性脱落的木门会更便宜。
如果仅修复损坏的部分，则最后一项被归类为修复.当整个浴室重新铺瓷砖时，它就变成了资产增值。请注意，“瓷砖不匹配会很难看”不是可接受的理由。
不，不是更换整个浴室。我们对更换整个浴室不感兴趣，因为这肯定是翻新，并且被视为资本改进。
我们被告知底层地板已被水浸透，因此地砖和淋浴间区域在继续清洁底层地板之前，需要剥离墙面地板。然后，一旦清洁和修复了底层地板，他们就会铺上新瓷砖。
我可以接受“铺上新瓷砖”部分不是“运营成本”，因为他们在修好后铺上新瓷砖泄漏......
但如果泄漏本身的实际修复以及移除瓷砖所需的成本不能被视为“运营成本”，那将是不公平的。
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我不是税务会计师，但我是注册会计师。
我同意你们会计师给出的所有三个例子。
至于为什么？因为这就是税法/ATO 的决定方式。
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StevenAP 写道...
声称为折旧而不是作为财政年度的运营成本？
从长期税收角度来看，您确定将这些项目申报为运营成本而不是对其进行折旧会更好吗？
显然，如果他们在当年被完全认领，那么接下来的几年就没有减免。
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StevenAP 写道...< /p>
某些运营维修不能计算为运营维修成本，而必须计算为“资本改善”，并在财政年度申报为折旧而不是运营成本，这是真的吗？
是的，它是基于成本的。
现在不记得当年注销的限额是多少，但从记忆中它是几百个。
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Rocket Man writes...
Can't r现在记得当年注销的限额是多少，但记忆中只有几百。
从技术上讲，这不是注销，您只是在第一年将其完全折旧，并且项目必须成本300 美元或更少。我们已经用它来更换了几个百叶窗，并将费用全部作为折旧。
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我很难看到这个问题。非常简单：
如果您修好了东西，它会立即扣除。
如果你更换了一些东西，那是资本投资。
如果你对被更换的东西进行折旧，如果还有余额，我相信你可以加速平衡。
那我相信这是一般规律。
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StevenAP 写道...
一处房产的空调坏了，因为他们的型号已经过时，不可能找到合适的零件来更换坏掉的零件，所以他们用最新型号替换了整个空调。
问题是，通过替换为“最新型号”，这立即是对您之前使用的旧型号的改进 – 折旧。
因此，我们必须使用不同的门进行更换，因此，我们也需要更换围栏，因为现有的围栏不适合与新门配合使用。我们认为这是维修，但会计师说从税收的角度来看，这不被视为维修
如何更换现有围栏以使其适合新大门在您眼中被视为维修？无论如何，即使围栏被损坏并需要修理，这也是一个常见问题，ATO 的普遍共识是，如果一次性更换整个损坏的围栏，这是一种改进，但如果你慢慢地逐块更换它很长一段时间它可能需要修理。
我们有一个浴室漏水的案例，尽管解决它的唯一方法是撕掉地板并修复下面的漏水
如果您有明细账单，您应该可以将修复泄漏本身作为维修扣除额。如果您在完成后用更新或更好的东西更换地板，那么这个组件将是一个改进。
ATO 对什么是维修与资本改进有非常严格的看法，这些观点往往与您可能认为的相悖认为您眼中有“修复”。这就是您向会计师支付的费用：帮助您遵守 ATO 的观点，因为他们是税法的执行者:)
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我一直在工作在税务和商业服务领域工作了 12 年。
虽然我同意其他所有人关于更换空调和大门的观点，但我会带头修理浴室。修理浴室漏水是一项公平的工作，因为它具有很强的破坏性。关键的维修因素是不“提高材料或设施的质量”。如果你撕裂一些瓷砖，修复一些工作，修补一些孔洞，管道，重新防水并更换为相同或类似的瓷砖，你没有重新设计或完全更换任何结构，我会说它更有可能修理而不是翻新（基本工程）。
StevenAP 写道...
但因为成本可能非常高（假设整个修理成本为 5000 美元或更多），因此ATO不允许我们将其记为“今年的运营成本”，但我们必须将其记为“资本改善”并通过加班折旧来申报。
不是ATO“不会允许”你，这是因为租赁时间表中的维修数字越高，从统计数据来看，出现错误或过度索赔的可能性就越大。除了合法性和遵守定性规则外，扣除通常没有限制。
话虽如此，关于发票“修复”工作的详细信息越多，您就越容易受到审查，也就越容易是供会计师分类的。
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ATO 甚至发布了一个很好的指南来解释这一切。
https://www.ato. gov.au/uploa
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关于空调的例子是，如果您仍在对旧空调进行折旧，则可以在更换旧空调时全额扣除减记价值（因为您以 0 美元的价格处置了它），然后开始对新空调进行折旧。
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