O.P.
嗨。我目前在 NAB 银行，在接下来的 2 个月内，我将触及抵押贷款悬崖，因此我将寻求再融资，除非 NAB 能拿出有竞争力的东西。以下将是我的情况。为此，考虑我自己是单身。
我的抵消额为 300,000 美元（是的，做了合理的工作，开始吧）
700,000 美元贷款（还剩 28 年）@ 5.29%（金额我的贷款将在我达到抵押贷款悬崖后转移）
我还有一套小公寓用作投资物业，目前出租。我为此支付了最低分期付款，这样我就可以申请税收利息。
我的投资物业剩余 230,000 美元的贷款 @ 5.93%
税后，我每月的收入约为 9400 美元，我只是把任何额外的钱存起来储蓄进入我的补偿。总有一些我可以扔进去的东西，除非我买大东西，这样它无疑会长大。当我让我的生活井然有序时，我会考虑多样化，但这是另一天的话题。现在我只是保持简单，尽可能多地偿还贷款，并有一些闲钱来减少还清贷款所需的时间，并在我需要的时候有余钱它。很高兴从偏移量转移到重绘工具，因为我发现尽管与偏移量相比重绘的控制少了一点，但它们仍然可以满足我的需要。
环顾四周， Unloan 产品看起来很有竞争力。我计划使用 Unloan 利率来查看 NAB 与他们的利率的接近程度。如果他们不来参加派对，那么我只是想为那边的投资 (4.74%) 和房屋贷款 (4.44%) 进行再融资（使用再提款机制来投入额外资金）
关于我的计划有什么想法吗？我知道比较人们的目标总是很困难，但我想看看是否有人对我有任何其他好的建议。
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在忍受了目标的痛苦之后GFC 我有一个简单的规则......永远不要从非 BIG4 贷方那里获得抵押贷款。至少不会，除非您有足够的资金来支付。
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如果公寓面积小于 40 平方米，许多贷方不会接受它作为抵押品，或者会将其与您的房屋进行交叉抵押，您绝对应该避免这种情况。
可能值得考虑对投资房产进行只还利息并将额外资金用于房屋贷款。与您的会计师交谈以确定这是否对您有利。
重新提取可能适合您，但了解风险/限制和可能的结果很重要。
您是否有机会将您目前的房屋变成投资物业？
如果您在重新提取时无法使用您的资金，您会怎么做？
我有偏见，但通常值得与经纪人交谈，将您的选择与 Unloan 提供的选择进行比较。
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您为什么不考虑向具有现金返还的贷方再融资，而不是取消贷款？想到的 2 个仅在线等价物是 ING（$3k）或 Ubank（$4k）。
评论
shoop writes...< /p>
很高兴从偏移量转移到重绘工具，因为我发现尽管与偏移量相比重绘的控制少了一点，但它们仍然可以满足我的需要。
不要忽视与重提设施相关的费用。如果您真的想重绘，可能会花费您。我更喜欢有一个对冲帐户。
评论
O.P.
很棒的输入，感谢所有回复。
montygc 写道.. .
在经历了全球金融危机的痛苦之后，我有一个简单的规则......永远不要从非 BIG4 贷方那里获得抵押贷款。至少不会，除非您有资金支付。
有趣的想法。我在大流行期间获得了这笔原始贷款，由于经济上的所有不确定性，我非常清楚自己选择的银行。我知道我们现在也不一定会进入稳定的经济时期。我很想知道您指的是什么体验：GFC。我猜这些网上银行可能会以某种方式倒闭？
Palladium Finance 写道...
如果公寓小于 40 平方米，许多贷方不会接受它作为担保或将其与您的房屋交叉抵押，您绝对应该避免这种情况。
想想我超过 40 平方米（45 平方米）。但好消息是，我会密切关注这一点，因为我可能会成为线球。
可能值得考虑对投资房产进行仅利息还款并将额外资金用于住房贷款。与您的会计师交谈以确定这是否对您有利
我考虑的另一个不错的选择，但我没有考虑过。不错！
我有偏见，但通常值得与经纪人交谈，将您的选择与 Unloan 提供的选择进行比较。
如您所想我可以谈判比取消贷款更好吗？还是荷兰国际集团？我可以看到 ING 和 UBank 的抵消账户选项，所以我现在正在考虑这个方向。
FinCake 写道...
为什么不取消贷款呢？您不考虑通过现金返还向贷方再融资吗？想到的 2 个在线等价物是 ING（$3k）或 Ubank（$4k）。
我现在，谢谢！
PeriPeri 写道。 ..
不要忽视与重新提取设施相关的费用。如果您真的想重绘，可能会花费您。我更喜欢有一个抵消账户。
是的，我可以看到这些贷款选项有一些合理的抵消选项，感谢您的呼吁。我确实更喜欢带有抵消的控制。
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你计算出新利率下的还款了吗？根据 PPOR 值和/或总债务收入比，再融资可能不是一种选择。 NAB 实际上必须兑现您当前的贷款，您可能有机会获得更好的利率。
不过我有点困惑，因为您提到抵押悬崖和抵消余额。 AFAIK NAB 不提供固定利率贷款的抵消，那么您要抵消什么？有一些固定的混合贷款？
无论哪种方式，都要非常小心的是与其他非 ADI 贷方的“抵消”。从技术上讲，这些是被掩盖为 offsetdms 的重提设施，如果贷方陷入困境或被收购，则可能会被锁定以抵御债务。
带有抵消的还款只是帐户之间的正式转账，其中有更大一部分将用于支付主要的。您的 IP 应该在 230k 欠款时是正向的，但可能不是给定的还款额。如果 PPOR 贷款的还款有问题，您可以随时支付抵消额的一部分以降低它。它不会改变总成本，但可能会让您让另一家贷方对替代交易感到满意。
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您能否将您的投资贷款再融资到更高的价格？金额并将余额转入主要住宅贷款。这样你的利息支付就可以更加负扣。
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O.P.
感谢评论。是的，你是对的，我需要再做一些计算，谢谢。
Sokak 写道...
你计算出还款额了吗新利率？根据 PPOR 值和/或总债务收入比，再融资可能不是一种选择。
是的，这是一个很好的观点。虽然我对贷款没有任何问题，但可能需要实际寻求新贷款的批准才能确认这一点。我觉得应该没问题。我确实考虑过将我的贷款减少到 60 万。
不过我有点困惑，因为你提到抵押悬崖和抵消余额。 AFAIK NAB 不提供固定利率贷款的抵消，那么您要抵消什么？混合贷款和固定贷款？
是的，它是固定贷款和可变贷款的混合选择 – 一半一半。固定部分现在显然很棒，但是是的，那个组件发生了变化，我指的是“悬崖”。
无论哪种方式，要非常警惕的是与其他非“偏移” ADI 贷方。
uBank 表示，作为 NAB 的一个部门，他们拥有自己的执照。在这方面，您认为他们的抵消“安全”吗？
如果 PPOR 贷款的还款有问题，您总是可以从抵消中支付一部分以降低它。它不会改变总成本，但可能会让您让另一位贷方对替代交易感到满意
我正在尝试理解您的意思。你的意思是多付我目前的贷款以减少未偿还的总额？即通过从我的抵消额中吸取 100 美元来使我的贷款达到 60 万美元？
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与优秀的财务规划师交谈也可能对您有所帮助。你做得很好，你有一些不错的选择。
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O.P.
DeltaOne 写道...
你也可以与优秀的理财规划师交谈，从中受益。您做得很好，并且有一些不错的选择。
您 100% 正确。我发现此线程作为对某些选项的快速参考非常有用。特别是因为有很多事情我没有考虑过，例如你增加投资贷款的想法我没有想到，但也值得考虑。我没有花太多精力考虑这些决定，我知道这是不好的做法，所以这是一个很好的刺激来进行计划。
我是否通过询问如何找到好的财务人员来扩展建议规划师？问身边的朋友吗？
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shoop写...
增加投资贷款的想法
< p>对此要小心。除非您已经对此进行了抵消，否则使用股权发行然后将充值的资金存入您的 ppor 抵消账户可能会在未来产生严重的税收影响，因为它不被考虑作为用于投资目的的钱。
A提到了其他一些海报，最好在继续之前与适当的 fp 接触。
回复：非银行
如前所述，可能想远离他们，因为他们看起来很有吸引力一开始，您就会陷入诱饵和转换计划。
非银行机构知道这对他们来说不再是有利可图的业务。他们正在计划退出。
https://www.bankingday.com/non-banks-rattled
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shoop 写道...
我想看看是否有人对我有任何其他好的建议。
对贷款采取整体方法？多年以来，利率都远低于正常水平，而现在它们正以另一种方式向上摆动一段时间。你很聪明，把储蓄存入银行（对冲账户），所以只要保持你的付款不变，你的银行就会从对冲账户中多拿一点。就您而言，没有悬崖，只有一座可以走过去的桥。
许多固定贷款都在增加今年可能发生重大崩溃的可能性（所有利率都上调），然后澳洲联储需要再次快速降息以尝试解决这个问题。如果您已经锁定在新的高利率，那么您会为此感到有点难过。
就我个人而言，我会将您的贷款分为 50% 固定利率和 50% 可变利率，然后静观其变年。您可以随时再融资。
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shoop 写道...
我是否通过询问如何找到一个好的理财规划师？
不确定他们真的是一回事。我敢肯定有些是，但大多数只是根据标准建议（多样化和杠杆化等）运行数字并尝试收取佣金。但我可能会为一次性咨询付费。你的财务状况看起来很不错，最重要的是晚上可以睡个好觉而不用担心钱。你有一个很好的财务设置，在我看来，现在没有太多理由扩大它。继续做你正在做的事 :o)
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O.P.
pgdownload 写道...
至于你'我担心没有悬崖，只有一座桥可以走过去。
这对我来说是一个非常有用的观点，因为它是真的。我现在“不需要”因为它正在改变我而感到焦虑，现在也没有迫切需要改变。在我的情况下称它为“悬崖”可能夸大了这个问题。还有其他人处于现实的极限，但那不是我。因此，不妨考虑一下下一步，而不是仅仅对我账户中发生的利率上升做出反应。
pgdownload 写道...
我敢肯定有些是，但大多数只是根据标准建议（多元化和杠杆化等）运行数字
我在想的是咨询会计师。就像我可以给他们提供很多变体以获得特定问题的答案。
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shoop writes...
我当时想的是咨询会计师。
去做吧 :o) 你有一些可观的债务、资产和收入，所以可能会提到很多策略。
p>评论
你的offset余额很大；应该没问题。
很抱歉窥探你的情况。
你目前的利率是多少？
还有你现在支付的利息是多少以及如何支付你认为在新汇率之后你需要赚多少钱？
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shoop writes...
我正在尝试明白你的意思。你的意思是多付我目前的贷款以减少未偿还的总额？即通过从我的补偿中吸取 100 美元来使我的贷款达到 60 万美元？
是的。如果您与另一家贷方交谈并要求以您的房产为抵押贷款 70 万美元，他们会查看 LVR 和您的收入，以及投资贷款和您房屋估值可能不足的可能性，在这些条件下他们可能会拒绝，即使有相当大的抵消余额。他们可能会要求您支付 10 万美元或更多。即使与同一个贷方呆在一起，如果较大的数字让您感到焦虑，还清贷款也可以让您减少还款。考虑到未来的抵消因素，您偿还的总利息是相同的，只是您可以减少所需的还款额。当您像现在这样有抵消余额时，还款数字仍然更高，因为从技术上讲，明天您的抵消余额可能为 0 美元。
大抵消余额的一个小风险是政府存款担保。在银行倒闭的情况下，每个 ADI 的担保仅为 25 万美元。如果您的抵消帐户。在你的名下，并且合伙人的名字是 50 万美元，但如果在同一个名字下，请记住，如果 NAB 必须获得保释/购买，你的贷款将被卖掉，但存款账户，包括。从技术上讲，抵消账户可能会被注销/减记。概率极低，但值得了解。
如前所述，根据您描述的情况 y与悬崖相比，您更多地面对风景秀丽的桥。悬崖居民是那些拥有 70 万美元固定利率抵押贷款且*没有*储蓄的人。您听起来好像面临 350-40 万美元的减价 ~2% 并加入当前可变部分的利率。仔细考虑选项并警惕“便宜”的产品。这些可能会使您面临更严重的风险，例如从非 ADI 借款、费用或失去对冲账户追求较低利率的好处。
uBank 受 NAB 的 ADI 保护。
< BR>评论
shoop writes...
对我的计划有什么想法吗？
不会使用 Unloan ，宁愿支付稍微高一点的利率，并在对冲账户中控制我的 30 万美元，而不是重新提取。 Unloan 的应用程序和用户体验很糟糕。
评论
DeltaOne 写道...
你能为你的投资贷款再融资吗？更高的金额，并将余额转入主要居所贷款。这样你的利息支付就可以负扣税。
什么？使用投资债务偿还自住贷款的本金将不被视为可扣除债务...
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