这个题目是“三年理财经验谈”。我也就说说这三年我做过的事情。
2005年，什么都没做，一年时光全打了魔兽。也是至今为止最后悔的一年。机遇，信息，心态没有抓住一项。不过唯一的收获就是，这辈子再也不想过这样的生活了。呵呵。
2006年，转折年。当时可能是意识到自己过去“罪孽深重”，开始了海绵式的吸水过程，靠地毯式搜索积累信息，贪多不烦。通过调查后觉得地产还是很适合我，股票期货外汇都太复杂，我自信学不会。所以当时就开始积累起地产的基本知识，但也有很多很多漏洞。若回顾一下，当时最值得赞扬的是有对待机遇有紧迫感的态度，最值得批评的是固有的价值观放不开。
这年集中买的大多都是30多万的房子，偶尔有一两个七、八十万的。因为当时觉得35W是个“黄金分割点”。1，这个价格在东区属于20KMZ范围内，靠近交通的属于底价，若发生“一波流”这样价位的房子稳涨。2，预计将来一年租金会相当紧张，rental return可以easily达到5%，跟high rise都差不多了。3，三个35W的房子和一个100W的房子service成本不同。毕竟在猫本$1000周租的房子大多是1.5M以上的，100W的房子有3%的rental return就已经很好了。
说白了当时的看法是现金流为王，这样的想法是没错的，可是后来发现不对劲了。
2007年，真正的学习年。今年猫本大涨了，我做的决定的结果出来了。当时高价买入的，或者是auction太高没有拿下来的，增值都在60%~80%之间，有的几乎都快翻番了。Kew的一个房子当时100W起拍我拍到145W退出了，事后auctioneer激动得要死，都忘了说“on the market”，估计觉得这价钱太好了，130W就很不错了。结果一年以后，这房子250W起价。而相比之下我的那些20KM内的平均只有50%增值而已。
这就是不对劲的来源。在今年我终于明白了“良性资产组合”的真正含义。有的asset class cash flow好，有的asset class偏重于growth。而选择的话就选择它们优点最大的。而我06年的很多选择现在看来都是在growth asset中选cash flow好的，这样的结果就是两头都想要两头都没有。所以07年我买的个数少了，买的质量增高了，目标全锁定在inner范围内。毕竟residential property 是个growth asset class，那么我就需要找最能发挥这种growth potential的properties。Auction什么的我也认了，毕竟不可能每个deal都得拣便宜，好东西还是很多人抢的。
还想说一句，就是长线短线。我认为长线就是value driven，短线就是price driven。长线来看不一定要找最好的价格，而更因该注重找好的位置，毕竟location代表一切；短线的话就找价格差，找ripple effect。各有各的好处。
08年，我认为将是平稳的一年，猫本因该保持7~10%涨幅吧。而且会有更多地private sale的机会出现，也是各位大虾发挥谈判实力的时机了。
做个总结吧，希望给各位有实际的帮助。
1， 做事比想法重要。
2， 分析时思路缜密为佳，决定时简单明了最好。
3， 相信价值，而不是价格。
4， 不跟过去竞争，这样太难；只有放眼未来，机会才是无限。
最后祝大家新的一年身体健康，心想事成。
[ 本帖最后由 吃喝拉撒睡 于 2007-12-21 13:32 编辑 ]
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沙发先坐下。
谢谢吃喝。
还是给起个名字吧。
看好你哦。
[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-12-21 13:20 编辑 ]
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老黑，你......看了吗？
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高人那， 沙发， ＋＋++小分伺候
-----------------------
nnd,只混到了地板。 而且分还不能加，白条一张，几分种后还上
[ 本帖最后由 bffbffbff 于 2007-12-21 13:21 编辑 ]
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看了啊。
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OMG, how many properties does he have?
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More than fingers + toes:)
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吃喝老弟不错啊：）明年买房前要向你请教哦~~~认识一个在这里炒房炒了十几套的人，他的经验是auction越高越要拿下，因为很简单的道理，你这套已经到145万了，你们邻居家的房子要卖怎么肯在145万下出手，看了吃喝的文章觉得他说的有些道理。不过关键是房子的大势到底如何，明年会不会受次贷影响，这个是关键。
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比你写的差多了。不是文笔问题，是经历问题。还要向老仙多多学习。
嗯，牛市auction多。次贷暂时对澳洲直接影响不大，房价还看demand/supply。现在的demand还是多于supply的，近几年都要这样。
我觉得，次贷很扯淡，因为比这严重的事件多了去了，到头来该发展的还发展。最多大不了衰几年，更何况现在中印也开始唱大头，国际上还是有很好的支撑的。
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不要小看这次的次级贷款风波。是一个很大的问题。而且影响比较长。至少要到明年年中真正才能看到它的危害。
money market不是大家平时能够看到的，所以不以为然。但是money market确实是支持世界经济的支柱。小心点。多留点余地哦。
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次贷连年底的数据都没出来,你就敢说他扯淡?
赌性真是人的天性啊.
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不要小看次贷危机。次贷是房产发展到后面由于房贷政策的漏洞必然产生的危机。房产在涨的过程中，没有任何迹象显示，但是一旦下跌就非常危险。老美这次的危机完全是其十年来松动的贷款政策引起，并且他通过刺激贷款打包等手段正把这个危机转嫁到世界各国。经常看到华人报纸上的贷款公司可以有无收入证明贷款，这个就是次贷的根源，一旦澳洲也出现次贷问题，房价一定下跌。不过现阶段澳洲应该暂时没有太大关系，再过个一年两年就很难说了。
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房贷是最优良的银行贷款业务,但是前提是房子在升值中.次贷破了个大泡泡,数据一出来,银行不做房贷这块了,没有下家,进入下降通道.房子不会升值,当然,也不会贬值.但是还贷款等于变相的多支出,贬值的另一个角度而已.
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学习了，大汗一下。
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收藏了
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学习学习，特别是关于拍卖部分，很赞同. ++
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老仙分析一下，严重不严重，会有什么后果啊？
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目前看来money market和stock market非常的不协调。money market认为问题非常大，stock market认为现在的股票价格是bargain。到底谁对呢？
中央银行一次次的出面为市场增加流动性，而且是多方同时行动。不是大问题不会有这种动作的。
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感谢分享， 感谢老妖的详细解释， 非常受用
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老妖解释的到位，次贷问题在年底的整年数据没出来前，下一年的银行相关政策没出来前，是政府救市的最佳时机．之所以没有东南亚经济危机的恐慌，原因有二．
１＼政府有较高的储备金可以增加流通性．这是当年东南亚国家不能比的．
２＼现在次贷危机刚刚中场休息，大家都在观望年底的数据和相关的救市力度．
明年春节前后才见真章．
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吃喝兄不愧是PROPERTY INVESTING老手，多谢分享经验， 学习了～
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贪便宜本没有错，最重要是要了解便宜的真正原因，不要只因为便宜就买。
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很经典！
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我也来学习一下，向吃喝看齐，向强人们看齐
国内有经济人说次贷危机差不多是二战后最大的一次金融危机．
看来它真的是冲击力强而且＂后劲＂足！
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怎么看齐啊?说出来大家监督一下.
[ 本帖最后由 休 于 2007-12-22 10:01 编辑 ]
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哇塞， LZ好高呀，景仰景仰！
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偶也拜一下楼主，楼主曰：
这年集中买的大多都是30多万的房子，偶尔有一两个七、八十万的
努力努力，争取啥时候也可以说这句话
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老公的同事也是这么说的，他说他自己8年前在glen wavely花18万买的房子，现在是40多万，可是他的同事也是8年前，在toorak花70万买的房子，现在是140万起拍了，拍到那儿就不好估计了。他就告诫我老公，买房子不能图便宜，便宜的房子涨的也少，贵的房子，将来升值的多。
道理是这样的，可是自己的能力在那里摆着，想买贵的也买不起啊。
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