澳洲BWP的一些分析

在澳大利亚证券外汇





这次试着分析下之前被机器猫提到的BWP Trust,这里先表示感谢。

我个人的倾向于投资业务简单易懂,并且能够稳定增长,估值合理的公司,所以分析也会基于这个脉络展开。基于便利,以下的“公司”都代指“BWP trust”.

公司的主营业务相当简单:收购优质的商业地产,然后出租以获取稳定增长的现金收入。增长来源于每年现有物业的租金增长,持续寻求物业收购以及每半年revalue一次现有的投资物业。

截止到30 June 2015,公司拥有80家Bunnings Warehouse, 其中8家出租给其他的零售商。这里就要提到BWP与WES的关系。
1. BWP trust的管理人为BWP management limited, 跟Bunnings同为WES的全资子公司。
2. WES通过其中一家子公司同时拥有BWP的24.75%的issued units。
3. 93.7% income from Bunnings warehouse, J Blackwood and Son Pty Ltd and Officeworks.
4. 公司现有的MD 95年加入WES并担任过旗下多个子公司的高管,9年在Bunnings的CFO经验。

基于两者之间的关系,管理层能否最大化unit holder的利益成了最大的关键。而我基于公开信息和推论得出得结论是肯定的。
     1. 支付与BWP management的费用为固定为 Capture.JPG
javascript:;
2015年全年的管理费用与资产比率为0.65%, 比2014年的0.64%有轻微上涨。

      2.  但这同样引发了另一个问题:管理层会否采取激进的扩张从而把balance sheet快速膨胀以赚取超额的管理费。再看gearing ratio: 2015年全年为24.1%,对比2014年的24.4%,轻微下降。原因是,board限制了管理层的扩张速度:gearing必须在20%-30%之间。再看interest cover ratio: 2015年为5.1倍,2014年为5.7倍。具体的财务和盈利接下来会比较具体地讨论。

     3. track record未必能反映未来的趋势,但是从中可以看出公司长期的目标和运营模式。

跟同业指数相比较:

javascript:;







稳定的分红:每年约4%的稳定分红,distributable profit 每年100%派发。

javascript:;








再看相比较大盘,尤其是3月到6000点见顶后的走势:
javascript:;








    4. 再来看后续的增长前景:BWP现下持有82处物业,相比较Bunnings warehouse同期的240家warehouses,67家smaller format stores和32家trade centres,并且每年还在持续扩张,BWP的增长潜力再怎么强调也不为过。

   5. Weighted average lease expiry of 6.6 years at 30 June, 2015, with 100% occupancy. 相比较现在7.3倍左右的PE稍低;另外,由于租金收入不取决于租客的turnover,只与周边的整体租金有关,所以几乎可以肯定收入的增长在合约期内不会发生太大的变动。
例如,他们在WA的一处物业, 买价为$8.3M, development cost $9.6M,net annual rental $1.3M, represents 7% rental income; lease term 12 years, rent will increase by a fixed 3% p.a.

综上所诉,BWP在稳定性和增长性上我认为其中的平衡做的非常出色,并且在现下以及可预见的未来低息环境下将会越来越显现出它的优势。


再看估值:

截止今天, 半年计PE大概是10倍,得益于资产的大幅增值,与现有物业的租约到期年份(6.6年)相比稍高;同时,net tangible asset backing per unit为$2.24, 可以说,现在的价格有相当大的安全边际。

下面列举几个我个人比较关注的点:

超高的毛利率:如果把公司看做是一般的销售型企业,公司2015年的revenue为144.9m,finance cost,management cost和other operating cost expense加起来为$43.3,毛利率高达70%!
基于公司章程的限制下,公司的总债务相当低,这保证了充沛的现金流;但也限于trust的独特性,大部分的现金都会以分红的模式流出。而这也限制了公司的扩张速度(capital expenditure只能使用新增的贷款和出售物业所得)。
利率优势。financial cost是最大的支出,但同时也是扩张的发动机。2015年的短期债务利率在5.5%左右,长期债务4.85%, 2019年maturity。这也可以解释为什么昨天的降息直接让BWP暴涨了近4%:这会进一步强化了它的扩张速度和毛利率。而现在全球的低息环境和澳洲充裕的降息空间同样会benifit BWP。
93%的收入来源于Bunnings warehouse,这保障了公司的收入,同时也让公司的风险增加。08年金融危机因为中国的强大刺激财政政策,澳洲保持了长时间不衰退的神话。但是在现下矿业退潮,中国式微的环境下,BWP在WA的17处物业,近234m的资产有可能会面临贬值和空置的境地。
WES在BWP里面有24%左右的利益,这给了公司很大的稳定性和灵活性:既可以出租给Bunnings,officework一类的子公司,也可以在其表现不佳的情况下出租给其它的公司(甚至是WOW),可以说是一荣俱荣,同时避免了一损俱损。相信这也是WES为什么会愿意分散物业到BWP的原因。
基于业务的集中性,Bunnings warehouse的表现是关键。在网上购物风靡的这十年,Bunnings的发展和扩张在澳洲来说我相信可以算得上是非常优异的。得益于业务的独特性,强大的护城河让它的门店变得很难被网络替代。


总结一下:BWP trust的主营业务,稳定增长性,估值合理性和优秀的track record都能够满足我的选股要求。所以,截止到发文前,本人持有相当仓位。 另外,本文所有图表和数据都是从财报,官网和其他相关报道中截取, 分析不构成任何投资建议或倾向, 希望有更多对基本面有兴趣的投资者积极参与讨论, 共同进步。

评论
自己顶一下。

评论
帮顶一下,不过这股票跟今年目前为止表现亮眼的资源,能源类表现相比,差的太远

评论

澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

证券外汇

证券外汇

利润书籍

澳大利亚O.P. 有人根据澳大利亚的情况进行设置吗? 我一直在玩它,但似乎无法根据 MYOB 和其他人添加带有税码的日记帐? 您会推荐什么绝对免费的会计软件? 目前营业额低于 5 万美元,所以我 ...

证券外汇

商户通过电话询问卡CVV号

澳大利亚O.P. 最近,我从当地企业进行了多次购买,商家通过电话要求提供银行卡详细信息和 CVV 号码。 这些是信誉良好的企业、医疗诊所、建筑供应商商店/仓库。 我是否疯狂地认为泄露这些详 ...

证券外汇

有意申请税收减免的通知

澳大利亚O.P. 我今年通过工资牺牲支付了 27,500 美元(最高)的优惠养老金供款。 我还支付了 110,000 美元的非优惠捐款(余额低于 50 万美元)。 我的问题是,当我向我的超级基金提交意向通知时 ...

证券外汇

幼儿财务规划

澳大利亚O.P. 大家好, 我最近开始考虑为我的孩子制定一项投资计划,以便当他们成年时,他们可以利用一些东西来建立自己的生活。 但是,我并没有真正做过很多研究,也没有热衷于从人们那 ...

证券外汇

租金收入

澳大利亚O.P. 租金收入存入公司好还是个人好?只是把它扔在那里听听不同的观点和意见。优点与缺点 任何意见、想法、建议都值得赞赏 评论 您是在谈论谁拥有该财产还是只是在哪里支付收入? ...

证券外汇

汇丰工资存款时间

澳大利亚O.P. 嗨, 我已转至汇丰环球日常账户,明天我的工资将存入该账户。我以前在 ING 银行办理业务,我的工资总是在上午 10 点之前到账。想知道是否有人在汇丰银行拥有 Global Everyday 账户, ...

证券外汇

老年护理合同审查。提示和技巧?

澳大利亚O.P. 一位亲戚要求我审查他们被要求签署的天主教老年护理居民和住宿协议。他们还没有签字。 乍一看除了一些不明确的条款外似乎还不错。 任何人都可以提供一些个人经验提示,包括 ...

证券外汇

美联储不加息

澳大利亚不知发过没有,反正不加息! 评论 而且排除了加息的可能性 Powell pretty much rules out a hike as the central bank’s next move 评论 不加息,也不减息。 评论 估計要拖到12 月 鮑爺爺看來要選邊站了 ...

证券外汇

H&R 块

澳大利亚O.P. 嘿 有人知道 HR Block 报税要收取多少费用吗? 太多了. 您尝试过在线 Etax 吗? 它非常简单。 您只需阅读问题并在必要时回答即可。 评论 去年我的纳税申报表约为 132 美元,我可以在 ...

证券外汇

股票或其他投资 v super

澳大利亚O.P. 作为一个非常笼统的指导,我最好将额外的现金存入退休金,还是在退休金之外进行投资? 是否有一个切入点,如果有的话,那会在哪里? p> 有一段时间我一直在考虑每年花 2 万美 ...

证券外汇

ME 银行房屋贷款

澳大利亚O.P. 嗨 我刚刚注册了 ME 银行固定利率住房贷款,利率为 5.79%。 无论如何,我注意到这家银行是在还款时收取利息。因此,例如,如果贷款的偿还是每周一次,那么银行收取的利息也是每 ...

证券外汇

资本利得税:ATO 规定节省资本利得税

澳大利亚O.P. 几个月后我就将年届 60 岁了。我现在没有任何工作。 下个财政年度 7 月 0224 年初,我将出售一处投资房产,并且我必须缴纳 20 万美元的资本利得税。我和我的妻子分别拥有 75% 和 ...

证券外汇

购买卡车和被动收入

澳大利亚O.P. 因此,我们的想法是购买一辆卡车和拖车,然后以日租费出租给建筑行业的企业,以产生被动收入。显然,预计会有维护成本等。这值得吗?我们需要注意什么。 评论 Ravenswood 写道 ...

证券外汇

Latitude Go 万事达卡新月费

澳大利亚O.P. 今天收到一封电子邮件,通知我从 7 月 17 日起,无论我是否使用 Go Mastercard,我的 Go Mastercard 每月都会收取 10.95 美元的费用,过去是 5.95 美元,然后是涨到 10.95 美元,但每次只有当 ...

证券外汇

使用 myGov 进行 SMSF 轮转

澳大利亚O.P.这篇文章已编辑 我在行业基金中有一些超级资金,希望将其全部转移到我的 SMSF。 如果有人有使用 myGov 向 SMSF 进行转存的经验,并且像 Wrkr 或 Auspost 这样的 ESA,我想知道启动轮转有 ...

证券外汇

atmx 现金提取

澳大利亚O.P. BOQ 在某些地区似乎没有自己的 BOQ 分行 ATM 机。我想知道是否有人在 atmx(通过 Armaguard ATM)提取现金时遇到任何问题? 评论 wbac 写道... 评论 wbac 写道... 我想知道是否有人在 atmx(通 ...

证券外汇

P&n & Beyond 银行探讨合并

澳大利亚O.P. 隶属于 PN 银行和 BCU 银行成功合并之后,我们继续寻找另一家志同道合的客户拥有的银行进行合并,以加强我们的组织并使其面向未来。竞争激烈的澳大利亚银行业格局。 作为我们 ...

证券外汇

澳新银行加

澳大利亚O.P. 使用 ANZ Plus,如何在两个账户之间转移资金(例如从 ANZ Plus 到 ANZ Save 账户,或反之亦然)? 评论 使用Pay Anybody 付款选项。 您还应该在帐户上设置 PayID,以便任何人都可以仅使用您 ...