澳洲投资致富之生意篇zt

在澳大利亚个人理财



投资致富之生意篇---投资小生意

----工字不出头，是走遍世界而皆准的真理。

相对于股票喝房地产等其它投资形式，小生意能够提供给业主极大的现金流量，这种现金回报之高，是任何其他投资形式所不能相比的。

一般来说，最小的生意，通常称为owner-operator business，小生意的老板同时也是唯一的或主要的雇员。这种生意的年现金回报基本上等于生意的市场价值。也就是说，你用10万元购买了这样一个lunch bar或takeaway，在合理的状态下每年的赢利就大约是10万元左右。当然，这10万元利润包含了业主应得的工资。对于很多人，这种小生意是积累资本的最佳途径，例如早期的李嘉诚。

稍大一些的生意，一般有一个专职的经理，业主可能亲自担任这一职位，也可能聘请一个经理人。这种生意的年现金回报为25～50％，也就是说，你用50万元购买了这样一个咖啡厅，酒吧或幼儿园，每年的赢利，去掉经理人（可能是业主本人）的工资，应该还有12～25万元。

生意的这种高回报，完全是市场的理性决定。市场给予每一个生意的价值都是基于它的现金回报，乘以一个1至4的系数。通常情况下生意越小，生意对业主本人的依赖性越大，这个系数就越小。

中产阶级的主要构成，就是那些具有一定规模的小生意业主。他们一般不直接参与日常经营，而是指定一个专职经理。他们可以有闲暇作任何事情。而他们拥有的生意却一直七天无休地为业主创造着财富。而且这种财富的创造往往是以投资额的30～50％的速度年复一年地进行着。这是那些单纯进行股票和房产投资的人所不能相比的。

这里再提一下那些巨富。达到巨富的唯一途径就是生意，而绝不是股票、房地产或任何其他的东西。当一个生意上了一定的规模，业主和经理人可以完全脱离，也即所有权和经营权完全脱离的时候，当这个生意的管理系统非常成熟，对所有权人的责任非常透明的时候，业主可以选择将公司上市。大家都知道，上市公司的P/E（即价值利润比）通常都在十倍以上，40～50倍也不鲜见。这样业主的私人财富就会一夜之间成几十倍地扩大了。美国股王巴非特（Warran Buffet）的财富主要是他在投资公司中的股份，澳洲Westfield集团的老板更是靠拥有的公司股份而变成巨富。对他们而言，股票投资和房地产投资都只是生意的一部分。像一个Lunch Bar的老板每天都要制作和出售午餐一样，只是日常经营管理。而致富的决胜机制是他们对生意的管理，财富的控制和公司结构的操作。

如果你想成为巨富，你就必须学会在现代市场经济制度中如何做生意。如果你的志向只是成为富裕阶层中的一员，你可以投资房地产、股票，甚至什么都不用投资，只需有一个高薪的工作，但如果速度是一个重要考量，生意就是唯一之选。

[ Last edited by horseanddragon on 2005-6-27 at 10:15 AM ]

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投资致富之生意篇（2）

一、生意投资

我的客户当中，大多数都是首次购屋者，或者是已经有了第一间房子而再买第二间、第三间的投资者。但是也有越来越多的客户并不是借钱买房，而是把他们已经拥有的或者不欠银行一分钱贷款、或者尚欠一些贷款的房子再抵押，借出钱来进行多种生意投资。贷款金额小至一万，大至二、三十万。投资的生意包括Takeaway、Lunch Bar、Café、Dairy、清洁公司、厂房及各种Franchise生意。这让我兴起了写今天这个金融小专栏的念头。

说起来你也许不太相信，根据统计资料，纽西兰97％的企业雇佣的人数少于九人，说明这个国家的经济命脉主要是由Small Business（小生意）组成。很多的公司或企业无非也是那么几个人，甚至一个人或两个人。就象我的牙医，是位本地出生的华侨，开业二十多年了，一直就是他与他的牙医助理两人，（有时候我也会想，他们这样一起工作了这么久，会不会闷或者互相讨厌对方呢？）大的公司或企业也是有的，但数来数去，无非就是那么几家，如Telecom，Fletch Chanllenge等。仔细观察一下，在纽西兰，小小生意、小小公司无处不在。这些生意或公司大都属于私人或自雇（Self-Employed）人士所有，老板一年下来的收入绝不逊于大企业管理阶层人员的一份高薪。其实对于新移民而言，在这个以Small Business为主的国家，买份小生意做未尝不是一条谋生之路。尤其是一些洋人的生意，大都已建立起稳定的客户或市场，东主或者要退休，或者要迁移到其它城市或国家，又或者兼顾不暇而不得不放盘，一般而言，这些生意的回报还是不错的。

我的朋友三年前把她的房子抵押给银行，借了十多万买了个Lunch Bar经营，当时我真为她捏把汗，生怕生意亏本连房子也赔进去。应该说那时的我，对生意投资非常陌生，一点概念也没有，总觉得风险大。但两年下来，朋友的Lunch Bar经营得红红火火，看起来不起眼的店铺为朋友赚取的收入，是我彼时为银行打工所拿薪水的几倍（我那时还觉得我的薪水不错呢！），简直让我这个打工仔望尘莫及。朋友偶尔也发牢骚，说整天在小店里转来转去，尽与Sandwich或Burger打交道也很烦，未能象我这样学以致用（朋友也是国内名牌大学金融系毕业，后在国内从事银行投资业务）。可是，我对她说，就算是在大公司谋份职位又如何？资本家的工也不是那么好打的。受人一份薪水，付出的辛苦似乎总是与报酬不成比例。就算是高薪，刨去高税，剩下的钱也仅够供贷款养家糊口而已。

工字不出头，是走遍世界而皆准的真理。

其实，除了自雇的人士以小生意作为自己的职业外，就算是很多有Full Time工作的人士，在除了做自己份内的工作外，也一样可以投资各类生意，以广开财源。我以前一起工作的一位洋人经理，他的Part Time生意便是承包了报纸New Zealand Herald在奥克兰某几个地区的派发工作。他其实也没怎么打理，只是花了几万买了这份生意，然后雇佣了几个十多岁的中学生每天清晨帮他派发报纸，而他自己仍是朝九晚五做他的经理。另有一位洋人同事，以他的房子做抵押借出十多万，且从银行请了半年长假，在西区某著名Shopping  Mall里建立起一个卖ice-cream的生意。生意走上正轨之后，他便请人打理，自己又返回银行上班。平时他在银行里西装革履，周末或晚上偶尔去店里帮忙打点一下，便换上了卖ice-cream所穿的制服，真是判若两人。我其实不爱吃ice-cream，但每次去那个Shopping Mall，总是不自觉地会买一个，也许因为曾经是同事，总觉得该‘帮衬’他一把。

以上的两个例子说明：在纽西兰年除了有份稳定的工作收入外，一样可以Part Time投资做生意，让生意收入作为你工资收入之外的一份补充。其实这在洋人里面很常见，华人或许还有些陌生。对华人而言，节省、精打细算固然是美德，但毕竟不能致富。更何况人生苦短，该享受的还是要享受，想做到大富也好，小富也罢，唯一的途径便是广开财源，进行各种投资。除了房产投资以外，在纽西兰这个处处是Small Business的国家，生意投资未尝不是一条致富途径。

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投资致富之生意篇（3）

     生意的种类 （上）

哪一种生意是最好的呢？

选择生意，是非常个人化的决定。每个人的背景，经历，个性，财力等等因素都在这一决定做出的过程中发挥着作用,局外人是无法做出判断的。现在市场上经常出现的小生意的种类，以及每一类生意的特点简单介绍如下：

从行业上区分，小生意涉及的具体行业有上百种，但简单地概括起来，可以归纳为四个类别，即：零售业，制造业，批发业和服务业。

第一个类别，零售业，是小生意买卖中数量最大的行业。其中包括杂货店，takeaway，餐馆，超市，酒吧，motel，发廊，加油站，幼儿园，书店等等。

零售业的优点，第一是简单。一般来说，零售业的生意都不要求任何特殊技能，即使有某些技术要求，也不会是很高深的。零售业的管理也是相对简单，员工、存货、客户等方面对管理的需求都是偏低的。零售业的第二个优点是，现金流量。每天都有现金流入一个零售店，而这个零售点的业主可以在一周后或几周后再去付他的帐单。

零售业的缺点，第一个是客户的不确定性。顾客在某一条商业街上走，可以选择进入任何一家零售店去消费。零售业主当然可以作广告，可以在门前设置灯光，添加音乐，但最终的客流量是业主所无法控制的。零售业的第二个缺点是房东对生意的负面影响。房东的负面影响小到增加房租而减少零售店的应得利润，大到拒绝续约而迫使零售店关闭。

小生意的第二个类别：制造业，是小生意中成交量最小的。原因当然与制造业的特点有关。制造业相对比较复杂，员工的管理，客户的管理，供货商的管理，质量系统的管理等等，在小生意中制造业是最复杂的。当然，一个成功的制造业生意，其潜力往往会远大于零售业，因为制造业的潜在市场是无限的，而零售业的市场却局限于一个社区。

零售业与制造业是两个极端:
l 零售业是简单的，制造业是复杂的；
l 零售业是被动的，制造业是主动的；
l 零售业一般是现金流入，制造业经常是现金流出（至少在研制和生产的漫长过程中）;
l 零售业的潜力是有限的，制造业的潜力是无限的。

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投资致富之生意篇（4）

生意的种类（下）

上期介绍了生意种类的前两种:零售业和制造业。今天介绍批发业和服务业。

批发业的特点是介于零售和制造业中间。你需要主动接触供应商和客户，但无须像制造业那么频繁，也不象零售业那样完全被动，现金流量不象制造业那样，你必须维持大量的现金流出，也不象零售业那样每天都有现金流入。批发业的管理没有制造业那么复杂，却相对来说也没有零售业那么简单。
批发业成功的关键因素，第一是你必须有一定量的现金，而且经得起存货积压。第二是你必须是一个谈判高手，能够拿到并且保持良好的购买合同和销售合同。

批发生意的存货量非常大，多数情况下，是远远大于生意本身的价值。存货周期天数也很长，有的时候会出现滞销货，给业主带来损失。购买生意的新业主对现有供应商和客户没有控制力。一旦失去重要的供应商或者主要客户，生意的价值就大打折扣了。供应商给新业主的付款条件也可能会不同于旧的业主。

当然这些缺点也带来了批发业积极的一面，即通常批发生意的Goodwill都非常低。但是，一般而言，我的建议是，除非你真的有经验，有关系，有把握，尽量不要考虑进入这一行业。

服务业包含的范围非常广，一般来说服务业生意是提供某一专业服务，例如汽车修理，花园清理，电器维修，plumbering，电工，股票经纪，房产经纪，贷款经纪，builder，电台，报纸等等。
l 服务业不同于制造业，它不存在产品制造周期，不需要大量的前期投入；
l 服务业又不同于批发业，它不需要大量的存货，也不依赖于某一个或几个供应商或大客户；
l 服务业也不同于零售业，它基本上不依赖于专业地点的选择，可以不受或较少受房东的限制。

服务业生意的缺点也很明显。一个重要的方面是员工的培训和管理。服务业生意的关键是服务质量。当一个生意是业主自己在工作的时候，业主为了切身利益，当然会尽最大的努力提供令客人满意的服务。而一旦生意上了规模，每一个员工的素质、每一个员工的态度及努力程度都成了影响服务质量的变数。

另外一个方面是，服务业生意的Goodwill相对偏高。这当然是源于服务业本身所具有的诸多优点。在购买一个服务业生意时，买方一定要认真分析这一生意的发展趋势。如果生意很红火，Goodwill也很高，其较大的可能是，生意会走下坡路。换言之，即使是非常好的行业，非常好的生意，也往往会有值得认真思考的问题。进入某一行业之前，必须慎重三思。

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投资致富之生意篇（5）

生意的价值（上）

生意的公平市场价究竟是多少，对很多买家和卖家都是一个令人困惑的事情。有些人求助于专业估价师，会计师和生意经纪，但这些人大多数往往会把简单的事情复杂化－－有些是处于故意，有些是由于无知。

就我个人的经历而言，给生意估价是非常简单的事情。一个生意价值的90％是双方都应该很容易达成共识的，剩下的10％是谈判技巧和个人偏好的结果，但是也有很多情况下，买卖的一方以及中间人会有意无意地使用各种不和逻辑的估价方法，而是另外一方受到不应有的损失。

无论你在考虑购买任何东西，有两个最基本的问题是要首先考虑清楚的。
1） 它值多少钱?（或者，我能不能按照同样的价钱将它卖掉?）
2） 它能替我挣多少钱？

对第一个问题的回答称作NTA价值（Net Tangible Asset，即净有形资产）；
对第二个问题的回答就构成了P/E（Price/Earning，即价格/利润比）。

举个例子，如果你要购买一辆汽车，你会打听同类型的车最近在市场上的成交价是多少，你不会愿意付出比这一成交价更高，除非你特别喜欢这辆车的颜色，或者你特别喜欢跟这个卖主打交道。但即使这样，你付出的额外值也是非常有限的。

同样的一辆车，比如说价值为$30,000,可能会要价$100,000。因为它有一个出租车牌，而正常情况下，每年这辆出租车的利润是$40,000（price＝100,000，Earning＝40,000，P/E＝2.5）。

这个例子很清楚地表明了NTA（$30000）和P/E价值（$100,000）的区别。当然同样的一辆车，其P/E价值有可能是一万元或者两万元。如果业主不能谋利，其P/E 价值就小于NTA价值。

NTA与P/E价值之差，就是通称的Goodwill。Goodwill通常是正数，但也有可能是负数。

在大多数情况下，我们购买生意都希望是盈利的，希望Goodwill是正数。这时NTA就是生意价值的起始点，或最低点。我们将所有的资产价值加起来，减去其负债，这一净资产价值，在理论上，就是如果万一生意经营不利，我们仍可变卖家当收回的部分。

但是NTA对于一个生意的价值并不说明任何问题。它只是理论上投资人的保本点。一个生意的价值最终取决于它为业主谋利的能力，即P/E价值。购买生意的目的是为了盈利，因此投资人愿意为某一生意付出的价钱一定会与生意本身的盈利水平挂钩。这一价钱与年利润的关系即P/E.

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投资致富之生意篇（5）

生意的价值（下）

P/E，即生意价格与生意年利润之比，是衡量生意市场价最佳的也是唯一的方法。
这里的E=Earning，人们通常称之为年利润。但我更希望使用另外一个词，叫做cash surplus，或称现金盈余。Cash surplus 是指销售收入减去一切变动及固定成本，包括业主工资（如果业主确实在工作的话），仍剩下的盈余。
这里的P很简单就是price，生意的买卖双方达成的成交价，即生意的市场价值。

用P/E方法对小生意估价的一般指导原则是：
1） 对于高风险的生意，P/E小于或等于2；
2） 对于一般风险的生意，P/E约等于3；
3） 对于低风险的生意，P/E约等于4，但不大于4。

换一个角度来看：
1） 对于高风险的生意，其价值小于或等于2倍cash surplus；
2） 对于一般风险的生意，其价值约等于3倍cash surplus；
3） 对于低风险的生意，其价值约等于，但不大于4倍cash surplus。

上述原则看上去似乎有点过于简单化，但实际上就是这么简单。任何投资项目，风险越高，P/E就越低。生意的风险其实是高于政府债券，蓝筹股票和房地产的。如果一个生意要价超过4倍cash surplus，我个人认为只有傻瓜才会买。因为同样的一笔投资，你放在其他更安全的领域，完全可以取得相等的回报（这里涉及税务等问题，限于篇幅，不能细述）。

当然我也见到很多生意买卖成交的案例，其P/E高于4，甚至高于５的都有。一方面这个世界上傻子总是存在的，另一方面，是买卖双方中的一方，以及中介，会有意无意地背离P/E原则，而使用各种各样不合逻辑，不合常理的方法对生意估价，劝导生意每买卖的另一方进入协议。其结果不是买方多付了，就是卖方少收了，总是有一方付出不合理的代价。

他们会说，生意价值是供求关系决定的，而现在市场上是供不应求，或者供过于求（你永远都不会知道哪一个说法是正确的）。他们会说，上个月刚成交的那一个同类型生意P/E是6，或者P/E是1（世界上永远有傻瓜存在）。他们会说，这类生意的价值是40倍的周营业额，或1.8倍的年销售额，或3.5倍的NTA，或
1％ 乘以本居住区常住人口的收入，等等等等。所有的这一切说法，如果不是无知，就是故意，其结果只有一个:就是你蒙受损失，如果你听信他们的话。

简言之，无论你是买方还是卖方，记住P/E方法，这一方法决定了生意90％的公平市场价值;剩下的10％，就在于怎样买卖，如何谈判，以及你个人的运气了。

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上文是转贴,一些案例是新西兰的,但是同样适用于澳州,希望对大家有帮助

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收到. 思考中......

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谢zt
非常好的文章阿!
是不是还没有完?

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谢谢

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感谢分享

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很不错的说

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很痴迷的进来了.
找不到工作很自然的就想自己搞点东东.

对于李超人会去买别人的生意那段表示怀疑.

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能否再具体点?

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收藏先，多谢楼主

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值得研究一下。

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同感。

《穷爸爸富爸爸》系列的作者清畸就是从买卖房地产起家的，他也投资股票债券什么的。

“工字不出头”，但也要看什么样的工；做生意也要看什么样的生意，怎么可以一棍子打死。你能说年薪数百万上千万的高级经理人才不如（从各个方面讲）一个开lunch bar的吗？

再说，开小生意，尤其餐馆、newsagency之类的，老板最累最没有意思了，一周七日都要绑在铺里。哪有投资房产股票（风险也大些）来得轻松自在呢。

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年薪数百万上千万的高级经理人才是顶级的打工者
lunch bar的老板是低层的老板
这之间没有可比性~~
高层经理人应该和他们的老板比，开lunch bar的应该和普通打工比

我想做生意和打工之间各有优缺点
打工的有各种假期，可以工作之余享受生活，压力相对没那么大
做生意的自然要辛苦些，也耗时间，压力大些，不过来钱相对快些

开餐馆倒是很累，不过newsagency似乎还不错，回报也不错，就是生意本身的价格高

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为什么开newsagency 不会那么累呢？做老板的凌晨3-4点就要起来分报纸什么的，晚上通常七点才能下班，周六开大半天，周日开半天，净收入也不算多。

总之，各有所好各有所长吧。佩服开小生意的人士。

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要看大小了
现在看来，越小的，花的精力越多~~但是投资回报会高些
大的因为要请人，所以投资回报比相对小些

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sub newsagency就不用分报纸，还可以。

但newsagency总体价格还是挺高的。因为figure比较稳定。

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sub newsagency是什么？centro里的？
和普通的有什么区别？

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据我所知，一般一个地区有一个总的newsagency，负责每天早上发报纸啊，负责把报纸成捆的送到各个零售点啊。有的零售点是milkbar，有的是sub newsagency，有的是takewaway等。

sub newsagency不用承担发报纸的活，一般只有杂志和零售报纸，兼带还有彩票等。

那种总的newsagency太辛苦了，一大早起来发报纸，雇人的话也不是那么容易的。sub newagency相对规模比较小，容易管理。一般夫妻两人绝对可以应付了。

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sub newagency 没有牌照,受上头剥削,相对来说很便宜的.

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回报和付出是成比例的

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Thanks!

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很多卖生意的都卖GOODWILL，STOCK本身没多少钱，那一般该怎么来计算呢？STOCK该按什么价钱拿进来？怎么知道生意的GOODWILL到底有多少呢，卖家都是吹得天花乱缀的。请赐教。

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to be honest, I don't think goodwill is that important for some industries.
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