“我们最终可能会看到工党在新南威尔士州引入租金上限——在像首都地区这样的地方，天塌下来还没有塌下来，他们已经存在了一段时间了，”新南威尔士州政府后座议员沉思道。
明州政府着手对该州规划法进行一代人以来最全面的改革，这引发了一个问题：在日益恶化的住房危机中，这些改革是否足够？
悉尼长期存在的负担能力问题已经疫情以来发生变异。供应短缺、连续加息和移民推动的需求导致过去两年租金飙升，加剧了住房压力，并让通常舒适的中产阶级家庭陷入困境。
仅在 2023 年，悉尼的房屋中位数租金上涨 80 美元，达到 730 美元。单位租金从 2019 年 12 月的 510 美元飙升至如今的 680 美元，增长了三分之一。无党派慈善机构苏珊·麦金农基金会 (Susan McKinnon Foundation) 在 2023 年底对 3000 名受访者进行的一项民意调查发现，生活成本是 80% 的 Z 世代和 78% 的租房者最紧迫的问题。
千禧一代和 Z 世代将红桥集团董事、前维多利亚工党竞选副主任科斯·萨马拉斯表示，这决定了下一次选举。由于这些群体的房价被挤出住房市场，租房将首次成为选民的首要问题。
“租房将成为下一次州选举的决定性问题，”萨马拉斯预测。
他引用了悉尼的三个群体——完全拥有房产的群体、抵押贷款群体和租房者——他说，租房者是最大的群体，“并且在 45 岁以下的人群中不断增长，并且占压倒性优势”。< /p>
随着明斯政府着手雄心勃勃的住房改革，《太阳先驱报》采访了自由党、工党和绿党的前座议员、议员和党内人士，以了解城市塑造政策的选举动态.
由于年轻选民处于他的考虑范围之内，总理已将住房供应作为政府的首要问题。规划法改革旨在推动住宅建设乏力，从而在中长期内对房地产和租金价格造成下行压力。
广告但总理的问题是影响此时此地遭受生活成本危机的选民。对于一些工党内部人士来说，问题仍然是短期现实是否会迫使明尼苏达人改变策略；租房者面临的压力是否会让该党的左翼变得脆弱。
警惕绿党浪潮
新南威尔士州绿党长期以来一直觊觎内西区的夏山选区，这是一个极端的选区。交通部长乔·海伦（Jo Haylen）位于工党中心地带的安全席位，从马里克维尔（Marrickville）绕到哈伯菲尔德（Haberfield）。租房者占选民的近 43%，在该州排名第十。
绿党住房发言人 Jenny Leong 认为，该席位可能会在 2027 年新南威尔士州选举中发挥作用。
“如果你看看邻近席位的人口统计数据——包括活跃的绿党成员和支持者的类型——他们看起来非常像那些厌倦了新南威尔士州工党的人，当时社区支持绿党赢得纽敦。 2015 年，”她这样评价她的选民。
在 Summer Hill 东南部，邻近的 Heffron 选区（由当地政府部长 Ron Hoenig 担任）看起来对绿党来说也很有希望：其平均年龄为 32 岁是新南威尔士州最年轻的，每 100 个家庭的租赁债券数量最高。
Leong 对改革持怀疑态度，尽管他对在交通枢纽周围建造更密集的住房的概念持怀疑态度。她表示，对于当今经历不安全感的人们来说，拟议的解决方案不会“对住房负担能力或租金危机产生真正和有意义的影响”。
她认为政府正在利用对抗性规划辩论来转移对租金改革的注意力工党在州选举前做出的承诺 - 包括无过错驱逐和允许宠物出租 - 这些仍有待实现。
对租房者日益增长的兴趣并不是来自突然的政治担忧，而是受到以下因素的推动： Leong 认为，“事实上，有三分之一的人口一直被主要政党忽视”。
除了千禧一代和 Z 世代之外，Leong 还表示，孩子 20 多岁的父母也很担心由于无力承担房租而不得不搬回家或跨州。
这是想象中的威胁吗？
一位工党高级消息人士承认，入侵夏山等席位是一种威胁“中期风险”还质疑租赁问题是否会给绿党带来任何重大突破，认为它在去年的州选举中被证明是不成功的。
“他们没有吸引力。他们没有创造相同的水平他们十年前在我们党的目标选区中表现得非常兴奋。对于他们来说，这可能不是一个消息问题。这是一个信使问题。”消息人士说。
租金改革是工党选举时的承诺，因此必须兑现。 “因此，在我看来，风险在于，如果我们不交付它，就会成为信任和诚信问题。但我不确定我们是否会赢得选票。”该消息人士补充道。
6 月，公平贸易部长 Anoulack Chanthivong 终止秘密租金竞标的计划被搁置，导致政府蒙受尴尬损失。议会调查得知该计划将推高租金。结束无过错驱逐的立法仍在制定中。
并非所有人都相信这个问题不会给政府带来麻烦。
意识到绿党在内部的威胁。 -城市席位，负责住房和青年事务的罗斯·杰克逊表示，未能实现租金改革将为愤愤不平的选民提供不必要的弹药。
“如果我们不这样做，这就是一种风险和威胁” ”她说。
租赁改革
租赁数据显示，该州 20 个边缘席位中的 10 个席位是租房者最集中的。 Balmain、Winston Hills、Epping、Oatley、Drummoyne、Ryde、Holsworthy、East Hills、Riverstone 和 Terrigal 的租金债券均高于新南威尔士州每 100 个家庭的平均租金水平。
但 Jackson 相信，精明的选民能够认识到这一点更激进的解决方案，例如来自政治左翼的租金冻结或租金管制提案，并不是答案——尽管表面上可以提供更直接的喘息机会。
“很多人认为这是一个非常沉重的短期负担。从长远来看，干预是行不通的。但我们必须做我们承诺做的事情，如果我们不这样做，对租房者来说就不好；对于工党来说，这对选举也是不利的。”她说。
萨马拉斯强化了杰克逊的观点，他表示，租房者认识到如果租金受到限制，会对市场产生影响。 “因此，尽管他们会支持这项政策，但他们认为在现实世界中，这不会对他们有利。因此，他们对租金冻结感到非常紧张，这就是绿党面临的问题。”他说。
总理克里斯·明斯 (Chris Minns) 一再排除新南威尔士州实行租金上限的可能性，称这只会扭曲事实
但工党后座议员预计政府将采用 ACT 式的租金上限。该地区工党绿党政府于 2019 年推出的立法要求业主在租金上涨幅度超过堪培拉特定消费者价格指数 (CPI) 变化 10% 的情况下寻求监管部门批准。
政策并未显着减缓租金上涨，但住房专家表示，该政策限制了无良房东利用有限供应的机会，通过大规模、不合理的租金上涨来打击租户。
悉尼独立议员亚历克斯·格林威治(Alex Greenwich)其选民中有近 60% 是租房者，他同意需要采取更多措施来帮助租户，并认为租金上限和结束无过失驱逐将产生“最大的影响”。
“年轻人知道公寓三到五年内建成的建筑对他们没有任何帮助，他们必须决定是否住在离工作地点一小时路程的地方、减少杂货账单还是卖掉汽车——这是他们每天面临的问题，”他说。
“没有冻结租金或硬性租金上限的政治意愿。但我们可以采用类似于 ACT 的模式，让业主有责任证明租金上涨的合理性。”
加载大多数选民不太可能在 2027 年之前看到明斯改革的任何实际好处选举，但萨马拉斯认为工党是三个主要政党中最能赢得租房者选票的。
他说，绿党在租金问题上有先行的优势，这只是表明该党关心关于租房者的困境引起了这一群体的共鸣。该党的问题在于其宣传范围仅限于内西区。
萨马拉斯认为，自由党在“花了 10 年时间忽视这个问题”之后，要吸引租房者群体，还有很长的路要走。他说：“他们面临的最大挑战是让这些选民相信他们是认真地为租房者提供政治代表权。”
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