在许多受追捧的悉尼郊区，由于抵押贷款还款成本超过租金收入，房地产投资者每月将出现数千澳元的亏损。
寻找租金能覆盖抵押贷款的公寓的房东会发现选择很少，因为悉尼只有一个郊区的中位公寓能够提供正现金流。
专家表示，投资者需要雄厚的财力才能留在市场，许多人正在通过对负扣税房产申请税收减免来抵消损失，但资本增长仍然是购买投资时的首要考虑因素。
Darling Point 公寓的新投资者将面临最大的缺口，因为中位价公寓的每月抵押贷款偿还额将比租金高出 6893 美元。 CoreLogic数据显示。单位价值中位数接近 2,437,000 美元。
一系列其他昂贵社区位居负现金流榜首，其中包括 Milsons Point（投资者将做空 6192 美元）、Millers Points（-6109 美元）、Cremorne Point（ -$5854）和 Kirribilli（-5271 美元）。
Mascot 是唯一一个租金超过抵押贷款还款额的郊区，每月 25 美元，但在考虑市政费等其他成本时，投资者仍可能出现亏损.
在一系列内城区购买房产的新投资者每次都会亏空超过 5000 美元月，因为抵押贷款还款超过了租金收入。图片来源：iStock
当抵押贷款利息成本超过房产时，房产就处于负扣税状态与拥有租金相关的费用超过了每年产生的收入。房东可以将这笔费用作为工资收入的税收减免，以减少纳税。
CoreLogic 住宅研究主管 Eliza Owen 表示在悉尼购买正收益投资房产变得越来越困难。
广告“悉尼在很大程度上是一个负扣税投资策略市场，或者您正在采用 Airbnb 等非传统现金流模式，或者您正在购买不在中位数的东西-价值水平，”欧文说。 “如果你在悉尼获得正现金流，那么它并没有偏离中值或传统的 20% 首付住房贷款。”
加载该分析基于 2 月份的中值房价和租金，并假设投资者以 20% 的首付和 6.52% 的可变抵押贷款利率购买。
以较高首付或进一步还款的投资者将面临较小的短缺。
< p>欧文表示，不断上升的利率环境只会加剧负扣税水平。“现金流回报已被过去两年的利率上升所蚕食，”她说。 “尽管悉尼租金大幅上涨，但仍不足以使出租物业处于正现金流状态。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 博士表示，两年前投资者更难采用负齿轮，考虑到创纪录的低利率，但市场已经发生了变化自从利率上升以来，情况已经发生了巨大的变化。奥利弗说。
投资者正在闲逛。利率可能会在今年晚些时候下降，以缓解租金与抵押贷款缺口。
“如果澳大利亚央行拖延链条，直到 2025 年才采取行动，我们可能会看到更多陷入困境的销售他说。
奥利弗表示，考虑到联邦政府计划建造更多房屋并可能降低移民水平，这可能会推低房价，因此未来房地产投资可能会变得更具风险。
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那些在出售投资房产时依赖高资本收益的人可能无法获得这些收益。
“房地产投资热情的高涨来自于较低的利率和较高的价格 - 现在人们可能会希望保留房产”
如果平均可变利率达到 6%，到上个财年，负扣税优惠预计将导致公共财政损失 60 亿美元，而现在已经通过了。
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Equilibria Finance 董事总经理兼抵押贷款经纪人 Anthony Landahl 表示，虽然资本增长对投资策略至关重要，但随着融资和持有租赁房产的成本飙升，负扣税成为客户之间的常见讨论。
“对于我们的大多数客户来说，负扣税绝对是一个考虑因素。由于利率上升的环境，现金流在过去 12 至 18 个月中一直是一个更大的问题。”Landahl 说。
“持有房产和融资的成本超过了租金，”他说.
Loan Market Ryde 的 James Keillor 表示，以目前的中位价购买一处正杠杆投资房产越来越困难。
“几乎不可能看到一处房产正杠杆“按照今天的利率，”凯勒说。
他强调，在选择购买投资房产时，负扣税始终应该是次要考虑因素。
“这应该是一处不错的房产，适合投资人。”购买时不考虑税收优惠，税收优惠使其成为额外的激励。”
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