又一家中国大型房地产开发商正濒临倒闭。然而，这一次，这家中国第二大开发商的结局可能会有所不同。
中国当局允许中国恒大在今年早些时候进入清算程序，但没有采取任何有意义的措施来避免其同样的命运。最大的开发商碧桂园也面临清算申请。
北京已敦促国有银行出手救援。图片来源：彭博社
然而，周一信用评级机构穆迪将其债务评级降至垃圾级，万科却受到了截然不同的对待，当局敦促国有银行出手救援。
《南华早报》报道称，有 12 家银行，其中 6 家为国有银行，由工业银行牵头和中国商业银行正在与万科讨论提供 800 亿元人民币（约合 170 亿美元）的担保贷款，为偿还到期债券提供流动性。
根据穆迪的数据，万科拥有约 340 亿元人民币的资金明年年中之前到期的债券。实际上，如果与银行的谈判成功，万科将把短期无担保债务换成长期担保借款，而银行则有抵押品来保护其贷款。它将获得巨大的喘息空间。
为什么万科与恒大、碧桂园或许多小型开发商有什么不同，这些开发商在没有北京干预的情况下陷入困境并失败？
早些时候本月在全国人民代表大会上，中国住房和城乡建设部部长倪虹表示，将允许陷入困境的开发商破产或在没有国家干预的情况下进行重组。
事实上，万科并没有但其任何债务均出现违约，是投资级信用（惠誉和标准普尔仍然如此），去年仍实现适度盈利，并且确实有足够的流动性来满足其近期融资需求，这可能是一个因素。显然，它比许多负债过度的同行管理得更健全。
在最后一个可用的结算日，它拥有约1.75万亿元人民币的资产和1.3万亿元人民币的负债。尽管自 2021 年对开发商杠杆实施“三条红线”限制以来，其市值已大幅下降——从约 133 亿美元降至约 27 亿美元——但投资者仍用港元押注，该公司仍具有可观的价值.
广告更重要的资产然而，与其他开发商相比，其最大股东是深圳地方政府，其持股比例超过27%。它与这个充满活力的技术中心建立了长期而成功的关系，深圳直接参与了该房地产集团再融资的谈判。
正在加载其登记册上的国家存在是与其他亿万富翁的主要区别- 北京方面已避开的控股开发商。
另一个是万科流动性的时机尽管中央政府最终采取了一些措施，试图阻止曾经占中国 GDP 30% 左右的该行业的持续低迷，但这些挑战仍在出现。
由于新房大量积压，穆迪估计万科自己的合同销售量，其中大部分是未完工的开发项目，房屋开工率为大流行前水平的 60％，价格在过去两年中每年下降约 10％，并且仍在下降，需求疲软今年前两个月的业绩较去年同期下降了 40%，唯一令人惊讶的是万科这么长时间以来一直面临着压力。
去年，北京采取了一些温和的措施，试图通过降低抵押贷款利率和所需存款，使购买者更容易、更便宜地购买房屋，向管理较好的开发商提供一些有限的流动性以完成已经在建的项目，并要求地方政府提供他们可以提供的援助，稳定该行业全国代表大会结束后，人们开始讨论住房行业的新模式，即北京购买实际上破产的开发商持有的大量房产，并将其作为补贴提供。向低收入家庭出租单位。
这可能不是一个永久的解决方案。由于产能过剩，在已经拥有数百万套闲置公寓且人口不断减少的市场上，未来甚至可能会造成更多问题。如果要产生实质性影响，成本也将非常高昂——每年数千亿美元。
然而，它可能会让一些更好的开发商在新私人开发项目萎缩的市场中生存下来，同时赋予国家在该部门内更大的作用。这也可能有助于地方政府因失去主要收入来源（曾经通过土地出售获得的收入）而陷入困境。
无论如何，北京 — — 这意味着习近平 — — 不再维持对房地产行业的内爆采取基本上不干涉的态度，这对万科、其债权人和投资者来说是一个积极的发展。
这也可能对中国疲软的经济有利。
< p>房地产市场的大幅下滑导致家庭和企业规避风险，这给消费、投资和增长带来压力。针对私营企业，特别是大型科技公司的不约而同的打击，避险。随着中国不透明的间谍法及其实施的大幅加强，这不仅没有帮助，还吓跑了外国投资者。
北京一直在购买实际上破产的开发商持有的房产，并将其提供为向低收入家庭提供租赁单位补贴。图片来源：彭博社
消费者信心增强的先决条件是经济稳定房地产行业。超过80%的中国人拥有自己的住房，超过20%的城市家庭拥有多套住房，使得房产成为家庭财富的主要储存库。
无论人们如何看待住房质量据说当局正在考虑做出决定，至少他们（姗姗来迟）认识到应对危机的必要性，因为三红线政策实施得如此粗暴——开发商没有得到任何有意义的时间来调整和再融资– 很大程度上是他们自己造成的。
房地产市场的急剧下滑导致家庭和企业变得规避风险，这对消费、投资和增长造成了压力。
如果万科能够从正在与之谈判的银行财团获得新的债务融资，它将有时间重新思考自己的模式.
与大多数中国开发商一样，它一直依赖预售新开发项目。它持有超过 4000 亿元人民币（860 亿美元）的未完工项目客户存款。这是一种依赖消费者信任的模式，但这种信任已被行业的内爆所打破。
这也是一种建立在需求持续强劲增长预期之上的模式。它无法在供应仍在增加、需求仍在下降以及过剩住房库存大量且仍在增长的环境中发挥作用。
正在加载然而，与恒大、碧桂园和许多其他房地产不同，万科可能——由于其国家支持、更保守的运营以及其问题发生的时机与习近平明显认识到必须采取重大行动来阻止经济下滑——获得重组的时间和机会并重塑自我。
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