两年前，Karen Go 因其位于悉尼东部的公寓楼的物业经理支付了近 20,000 澳元的物业费和律师费，差点破产。
她是新南威尔士州 306 名居民之一，或者每周有超过一个人在 2019 年至 2023 年间因分层债务而面临强制破产程序，这一法律程序意味着他们可能会因低至 10,000 美元的债务而失去房屋。
图片来源：Edwina Pickles数据来自联邦巡回法院澳大利亚法院和家庭法院显示，去年新南威尔士州强制破产申请中，业主立案法团申请使个人业主破产的比例约为八分之一。
这个问题引起了新南威尔士州分契委员会委员 John Minns 的注意，而联邦政府正在考虑将所有个人破产的门槛提高到 20,000 美元。
Go 正在使用为了自由地讨论此事，她使用化名，50 多岁，在一个较旧街区的一套单间公寓抵押贷款。当她发现自己失业时，她的心理健康状况恶化，并且拖欠了税款。
Go 请求时间付款，但从未获得付款计划。她继续缴纳税款，但没有意识到物业管理公司正在增加法律费用和其他管理费用，并将她的付款用于这些费用，而不是她与业主立案法团的分类账。
“我完全震惊了，因为我以为我和他们关系很好，每个人都很有礼貌，而且我一直在付钱。”
Sydneysider Karen Go
2021年中期，物业管理公司申请让她破产。此时，债务已飙升至约 21,000 美元，但实际上只有约 9000 美元是征税。
“我完全震惊了，因为我以为我与他们关系很好，每个人都很有礼貌，而且我” Go 说道。
广告压力导致 Go 的心理健康状况恶化，直到她最终住院六个月，她的妹妹 Wendy Lee（化名）成为了她的法定监护人。
“她一直生活在没有精神支持的情况下。停电快一年了，水一直在滴，因为她付不起水费，冰箱里也没有东西。我能看到的唯一食物是一包特价的巧克力蛋糕混合物，”李说。
“真正令人痛苦的是，[凯伦]正在支付她从商店剩下的钱。她吃的很少，就可以支付给物业的费用，这一切都合法了。”
Lee 向物业管理公司通报了住院的情况，并支付了个人费用，使债务低于 10,000 美元，但更多增加了法律费用，该公司表示将推进破产程序。
Lee 寻求法律建议，但最终支付了全部债务。
向法院提供的数据< em>捷报显示业主立案法团（或代表他们的分层管理公司）试图对业主实施强制破产，但不知道他们是否成功。
分层中的人物
分层方案中的所有业主都自动属于业主法人团体（以前称为法人团体）分层委员会（以前称为执行委员会）由业主立案法团选举产生，帮助其为计划做出决策分层经理或分层管理代理是被任命协助分层管理的专业人员计划2023 年，新南威尔士州收到了 47 份申请，占向法院提交的所有强制破产案件的 11%。五年平均申请量为 60 份，占所有破产申请的 12%。
2020 年和 2021 年的申请量更高，因为在 COVID-19 大流行期间出现了破产案件积压。
>
澳大利亚财务咨询机构对法庭数据的分析表明，新南威尔士州和首都领地的分层破产率特别高，因为在所有其他州和地区，该比例不到个人被迫破产的 5%。
该组织的分层破产专家洛迪·斯图尔特 (Lody Stewart) 表示，破产被滥用。
“这是不公正和不公平的。从本质上讲，分层管理者是在用大锤敲碎花生。”斯图尔特说。
在斯图尔特概述的一个案例中，新南威尔士州的一位养老金领取者丧偶，收入减少。她不断要求付款计划，但遭到拒绝。一名财务顾问帮助她申请了房屋净值获取计划，这是一项联邦政府支持的反向抵押贷款，这样她就可以支付分层税。
尽管已收到该计划的通知，业主立案法团仍继续推进
正在加载在新南威尔士州的另一起案件中，一名患有认知障碍的老人直接继承了一套公寓，两年后才能进入破产程序养老金和反向抵押贷款计划。业主立案法团没有安排付款计划，而是因拖欠征税而起诉他，迫使他破产。
在维多利亚州的一个案例中，一名年轻女子使用政府为首次购房者提供的担保购买了一套公寓，而她只在其中购买了一套公寓。需要缴纳5%的押金。尽管没有足够的股本在破产时实际支付业主立案法团费用，但她意外地收到了 60,000 美元的特别税，并受到法律诉讼。
斯图尔特表示，通过破产筹集的任何资金都将首先用于解除抵押贷款，然后向破产受托人支付平均 50,000 美元，然后是有担保债权人，最后是包括业主立案法团在内的无担保债权人。
她补充说，收债选择包括扣押工资或银行账户，以及扣押和出售财物。在新南威尔士州，他们还可以获得对住宅房产的征税令，以便治安官扣押并出售它，斯图尔特表示，这仍然比破产的危害要小。
Loading明斯，分层专员，说他正在就“为了所有分层业主的利益”的潜在改革进行咨询。与政府关系密切的消息人士表示，变化可能包括改进征税通知中的信息、债务追回行动之前的更多选择以及分层债务的争议解决。
新南威尔士州更好监管和公平交易部长 Anoulack Chanthivong 表示，他将与明斯合作制定更公平的规则。他表示，政府已经要求业主立案法团必须为重要工作获得至少两份报价，并扩大了公平交易内的调解团队。
代表业主立案法团的澳大利亚业主立案法团网络企业，支持改革。执行董事凯伦·斯蒂尔斯 (Karen Stiles) 表示，应该以更多的同情心对待真正陷入困境的人。
“当前的债务追收流程不利于他们，也不利于在该领域开展业务的债务追收和律师事务所，”斯蒂尔斯说。 “其中许多公司都与分层管理公司有联系，因此他们为他们提供业务。”
正在加载但泰勒破产公司的布雷特·哈里森在提交给联邦个人破产咨询的一份意见书中表示，根据他 20 年的经验，业主立案法团通常没有其他机会追回未缴的征费，这对其他业主不公平。
他描述了一次破产案，其中分层综合体中只有两个单元，并且一位业主承担了所有费用，而破产业主从她的祖母那里继承了财产，领取 Centrelink 福利，有吸毒习惯并且不合作。
联邦总检察长部门正在就一项建议将门槛提高到 20,000 美元，并将债务人的回应期限提高到 28 天。咨询是l去年 9 月，但该部门尚未发布任何进一步信息。
门槛为 5000 美元，直到 2020 年 3 月才暂时提高到 20,000 美元，并在六个月内做出回应，然后在 2021 年 1 月永久提高到 10,000 美元.
包括金融权利法律中心、消费者行动法律中心和澳大利亚金融咨询中心在内的消费者团体提交了一份联合意见书，认为门槛需要为 50,000 美元，回应时间应为 60 天。
>
总结当天最重要、最有趣的故事、分析和见解，开始新的一天。订阅我们的早间通讯。
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联