国际货币基金组织上周就商业地产行业陷入困境的迹象不断上升而对美国银行业和金融体系发出风险警告。当然，美国并不是唯一面临压力的房地产市场。
全球房地产市场——从压力点是房地产开发的中国，到包括澳大利亚在内的更广泛的亚太地区，和欧洲 - 都面临着空置率上升、价值下降的压力，以及受影响最严重的办公部门，以及疫情后工作方式和地点的变化。
美国的商业地产行业是世界上最大的，但它正在苦苦挣扎。图片来源：彭博社
国际货币基金组织的博文重点关注全球最大的商业地产市场美国，尽管它指出的大部分问题大多数主要市场都在不同程度上得到了回应。
“该行业拖欠和违约的增加可能会限制贷款，并引发融资条件收紧、商业地产价格下跌和金融损失的恶性循环。报告指出，1.2 万亿美元（1.8 万亿美元）的商业房地产 (CRE) 债务中约有四分之一计划用于偿还债务。未来两年内到期的债券由银行持有或以商业抵押贷款支持证券的形式存在，并表示具有重大风险敞口的金融中介机构和投资者面临着更高的资产质量风险。美国小型银行和地区性银行（其 CRE 风险敞口几乎是大型银行的五倍）尤其脆弱。
正在加载在澳大利亚，主要银行和上市房地产信托公司对最脆弱群体的风险敞口相对较低市场、写字楼物业。银行和 A-REITs 都从 20 世纪 90 年代初的惨痛经历中吸取了教训，银行限制了其 CRE 风险敞口，信托的杠杆率和风险敞口水平相对较低。
只有 10% 左右的办公物业由 A-REITs 拥有，其中约 35% 由非上市信托和外国投资者持有。超级基金，无论是行业基金还是自管基金，都有很大的风险敞口。
上市信托对零售地产的敞口要大得多，而零售地产也受到了疫情后环境的不利影响，可能该行业市值下跌 16.5%，估值较疫情前水平低两位数减记，这些因素比办公楼行业的问题影响更大。
广告商业地产市场压力的主要驱动因素是帖子-全球利率因几十年来未曾经历过的通货膨胀而激增。疫情阻碍了供应链，引发了通胀压力，美国通胀率峰值超过9%，澳大利亚通胀率达到7.8%。
利率上升和偿债成本降低了商业地产的收益率资产并降低了其价值，发生了巨大的转变疫情期间和之后的远程工作给办公物业估值又增加了一层下行压力。电子商务活动的大幅增长（疫情加速了这一长期趋势）对零售地产产生了类似的结构性影响。
根据仲量联行澳大利亚的数据，我们的国家办事处空置率达到 14.9%去年，这一数字还在上升。图片来源：Getty Images
在美国，大约有 4.6 万亿美元商业地产债务。拖欠率一直在上升，但仍相当温和，约为 2.3%。写字楼物业拖欠和逾期付款也一直在上升，而且更为严重，在 12 月份季度达到 6.5%。
在美国，与商业地产相关的房地产贷款持续恶化所带来的风险是，大部分贷款是由地区性银行和小型银行承担的，商业房地产贷款占其总资产的很大一部分——平均近 30%。
去年的地区性银行业危机是由利率上升的影响引发的美国国家经济研究局 (NBER) 智囊团估计，小型银行的脆弱性有高达 20%的 CRE 贷款可能违约，造成 1,600 亿美元的损失，并使资产近 300 亿美元的近 70 家银行面临破产风险。
NBER 还表示，约 14% 的贷款和 44% % 的写字楼贷款似乎存在负资产——房产价值低于贷款价值。
美国大型证券公司坎托·菲茨杰拉德 (Cantor Fitzgerald) 的首席执行官霍华德·卢特尼克 (Howard Lutnick) 在达沃斯世界经济论坛本月早些时候表示，他认为随着商业房地产市场发生“总体转变”，未来 18 个月到两年的商业地产违约金额可能达到 700 亿美元到 1 万亿美元。
财产终止和财产租赁的性质都会造成滞后。房地产贷款到期和租约到期需要相当长的时间。
因此，尽管房地产市场活动减半，但房地产市场最严重的压力可能尚未显现。与大流行前时期的美国相比，一些主要城市的写字楼空置率高达 20%，写字楼物业价值跌幅高达 40%，这让我们对当前的困境程度有了一些了解。
商业地产市场压力的主要驱动因素是疫情后全球利率飙升，以应对数十年来未曾经历过的通胀率。
鉴于主要银行和上市投资工具相对保守的做法，澳大利亚的前景似乎没有 NBER 和其他美国分析所设想的情况那么可怕。
人们一致认为，大流行后的环境对 A 级房产和有能力升级和重新配置其房产以适应更小但更高的需求的业主（如 A-REITS 或主要超级基金）的影响要小得多-q由于雇主试图鼓励员工返回办公室，而不是选择质量较差的办公空间。
根据 JLL Australia 的数据，全国办公室空置率正在上升，在 2019 年已达到 14.9%。 12 月季度，但大多数空缺都集中在 B 级资产上（美国和其他地方的情况都是如此）。
正在加载在欧洲，欧洲央行去年警告称，银行对商业房地产的风险敞口尽管只有约 10% 的欧元区银行贷款涉及 CRE，但如果经济状况恶化，可能会威胁欧洲金融稳定，加剧不利情况并增加系统性相关损失的可能性。
与其他市场一样，欧洲主要市场也出现了暴跌——在法国，2023 年商业地产投资下降了 60% 以上，而巴黎的首都活动量则创下了全球金融危机以来的最低水平。
<大多数主要经济体的利率似乎已经见顶，通胀率大幅回落。大多数这些经济体应该会在今年某个时候降息。这最终将降低商业地产投资者的借贷成本，但不会很快或显着地缓解近期的经济压力。期限压力或估值压力，无法解决工作实践和环境变化带来的结构性挑战。
无论如何，大流行前的实际利率不太可能微不足道到负数除非再次发生金融危机，否则包括商业地产在内的所有可投资资产价值大幅膨胀的情况将会回归。对于质量较差的商业房地产资产以及拥有和资助这些资产的人来说，未来几年将是困难的几年。
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