纽约：通货膨胀已被克服，失业率创历史新低，股市创历史新高，上周末我成功买到了芭比娃娃和奥本海默的双张票。看起来大流行后一切都恢复了“正常”。
然而，大流行带来的一个挥之不去的后遗症是：在家工作，就像二分法的“巴本海默”开幕周末一样，WFH 将“芭比乐园”并列在一起。住宅房地产市场正面临席卷商业房地产 (CRE) 的核冬天。
在家工作的流行病将“芭比娃娃”住宅房地产市场与奥本海默式的核冬天吞噬了商业房地产。图片来源：美联社
虽然软着陆似乎已经被规划出来对于更广泛的经济，对于华创创业来说，“飞机的机翼着火了；飞机即将降落。问题只是打击的力度有多大。这是世界末日。”美国 CRE 经纪公司 Corion Enterprises 的 Fred Cordova 表示。
在家工作将导致全球最大城市对办公空间的需求到 2030 年将比 2030 年前下降 13%。根据麦肯锡最近的一份报告，大流行水平，抹去了 8000 亿美元（1.1 万亿美元）的价值。
在澳大利亚，6 月份办公室空置率达到 12 个月以来的最高水平，悉尼为 14.4%根据 JLL Research 的数据，墨尔本为 16.2%。在纽约，曼哈顿下城金融区的空置率最近达到了 25.6%，中城的空置率为 19.9%。
从这个角度来看，大约三个中央公园可以容纳纽约的空置办公室占地面积超过900万平方米。虽然全美平均水平约为 20%，但率先在家工作的旧金山遭受的打击最为严重，空置率接近 32%。
你受到了双重打击。入住率下降...收入减少，资本成本呈指数级上升。
约翰·菲什，波士顿联邦储备银行前主席
纽约市长埃里克·亚当斯 (Eric Adams) 恳求雇主执行重返办公室的要求，因为 CRE 税占该市税收收入的 20%，而在市政厅面临井喷式预算赤字的时期，这一比例有所下降。
<空置率上升导致租金暴跌，再加上借贷成本上升，写字楼价值正在下跌，自 2022 年 3 月以来下跌了 27%。写字楼和零售物业的估值从高峰到低谷可能下降多达 40%，并增加摩根士丹利表示，存在违约风险。广告相比之下，美国各地的住宅价格继续走高，同期上涨了 2.7%。
正在加载距离我位于第五大道的公寓仅几步之遥，一栋 20 层的办公楼最近出售以 1.5 亿美元的价格出售，比 2020 年的估值低了近 40%。
“在纽约，建筑物的售价低于其所在土地的价值，”投资银行 Eastdil Secured 的 Will Silverman 告诉金融时报。
“你受到双重打击。入住率下降，因此价值下降，收入减少，资本成本呈指数级上升。”波士顿联邦储备银行前主席约翰·菲什 (John Fish) 表示。
而且预计写字楼价值要到 2040 年才会恢复到大流行前的水平，从而促使 Brookfield 和 Blackstone 等一些大型投资者放弃价值数百万美元的房产。
在澳大利亚，有是出现裂痕的早期迹象，类似于商业 REIT（房地产投资信托）开始出现的银行挤兑。
在澳大利亚证券交易所上市的 Charter Hall Group 最近限制了投资者从一些非上市办公基金中撤资，而 Dexus另一家房地产投资信托基金 (REIT) 上个月以比六个月前估值低 17% 的价格出售悉尼市中心的一处优质办公楼而出现亏损。
房地产末日？
返回据抵押贷款银行家协会称，在美国，预计今年将有 1,890 亿美元的办公楼债务到期，另有 1,170 亿美元将于 2024 年到期。未来三年，1.5万亿美元的商业房地产贷款将到期。
截至6月底，美国248亿美元的写字楼陷入困境，陷入财务困境的写字楼价值根据 MSCI 实物资产的数据，在短短三个月内，收回的资产就飙升了 36%。
最大的问题是，谁将借出为这些贷款再融资所需的资金？
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预计写字楼价值要到 2040 年才会恢复恢复到大流行前的水平。图片来源：彭博社
“目前没有简单的答案，我们的观点是，凯雷集团 (Carlyle Group) 的劳伦·巴斯马德吉安 (Lauren Basmadjian) 表示：“在接下来的六个月里，情况会变得更加困难。”上周，各大银行告诉投资者，他们增加了商业地产贷款的信贷损失准备金。
“我们正在为预计随着时间的推移市场将出现的疲软做好准备，”富国银行首席执行官查理·沙夫(Charlie Scharf)表示。投资者（写字楼约占富国银行商业地产贷款的 22%）。
根据美联储的压力测试，如果 CRE 价格下跌 40%，23 家最大的银行将损失 649 亿美元。但据路透社报道，风险敞口最高的是小型和区域性银行，其账面资产的 30% 至 40% 投资于房地产。
意识到危机，逢低买入者已开始盘旋。规模达 300 亿美元的 Baupost 对冲基金创始人赛斯·卡拉曼 (Seth Klarman) 表示：“你可以看到贷款缩减、办公室空缺、零售业多年来陷入困境……可能会有买入的机会。”在全球金融危机期间购买不良资产。
将办公室改造成公寓
由于纽约和悉尼等城市同时面临住房稀缺和办公空间未充分利用的问题，办公室向住宅的转变似乎是显而易见的解决方案。但这说起来容易做起来难。
Steve Paynter，校长设计公司 Gensler 一直在评估北美数百座办公楼，最近告诉《财富》，他估计多达 30% 的办公楼适合住宅改建。
将开放式办公空间改造成带有浴室和厨房的公寓绝非易事。据估计，改造成本高达每平方英尺 400 至 500 美元，通常比建造新开发项目还要昂贵。
美国最大的办公楼到住宅改造目前正在曼哈顿下城进行，但面积为 110 万平方英尺，改造一处耗资 2.5 亿美元购买的房产可能需要花费高达 5.5 亿美元。
“这是一种必须重做的资产类别，重做意味着拆除，对冲基金海曼资本管理公司 (Hayman Capital Management) 的凯尔·巴斯 (Kyle Bass) 表示。
重返工作岗位
由于转型的可能性不大，回归到执政多数可能会避免危机。但尽管来自老板的压力越来越大，而且越来越多的数据表明在家工作的生产力较低，并且正在侵蚀企业文化，但员工们仍然坚持穿运动裤和睡懒觉。
根据最近的 Markets Live Pulse 调查，大约一半的金融从业人员表示，如果要求他们在办公室花更多时间，他们会辞职。
正在加载谁会责怪他们呢？其好处包括无需通勤、周五休息（可能在一个早上的 Zoom 会议之后）以及更多的时间打高尔夫球（自从转向在家办公以来，中午的出勤率猛增）。
亚马逊最近宣布，作为重返工作岗位的一部分，他们将要求部分企业员工搬迁，加入了越来越多的公司行列，威胁称如果员工不返回办公室将承担后果。
其他公司则诉诸人工智能恐吓手段。
“最新一波人工智能将伦敦普华永道董事长凯文·埃利斯 (Kevin Ellis) 表示：“人类与机器人的区别在于面对面。”每个周日，请发送至您的收件箱，在此处注册我们的真实货币通讯。
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