澳洲新南威尔士州土地税和印花税的崩溃再次表明政治如何胜过政策

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政治可以毁掉最好的意图和最宏伟的抱负。目前，新南威尔士州最能说明这一点。

现任州长 Dominic Perrottet 多年来一直是土地税狂热者，在他担任财务主管期间和升职期间

被视为支持税收是危险的政治领域，尤其是当税收是针对家庭住宅时。

也许这就是为什么在几个月后即将举行的选举中，他的政府将其限制在土地税改革上。

而不是 Perrottet 最初的宏伟设计，即让新南威尔士州摆脱印花税在土地税方面，他的政府通过了一项“改革”，保留了印花税中最糟糕的部分，而取消印花税的风险最大。

政府的计划生效了上周，允许购买价值不超过 150 万美元房产的首次购房者预先支付现有印花税或选择 ann只要他们拥有房屋，就可以缴纳土地税。

对于首次购房者来说，这是一个潜在的收益，他们现在可以选择退出通常只需要两年或更长时间的储蓄收集一百万美元房屋的大约 40,000 美元印花税。

而且，从理论上讲，大多数人最终也可能会省钱。

相对较少的首次购房者最终会在他们的房产中居住超过十年，而对于价值一半为土地的百万美元房屋，10 年的土地税可能略高于 22,000 美元，或接近成本的一半

如果那百万美元的房子是公寓，节省的钱会更多，因为与印花税不同，土地税只对土地价值征收，不包括任何建立在它上面的东西。对于公寓，土地价值被分配给许多单独的单元。

当您考虑到通货膨胀对货币实际价值的影响以及利息时，潜在的储蓄会进一步增加购房者无需从银行有效借用印花税即可节省开支。

补贴卖家？

但是，当我说“可能最终会省钱”时，是因为这个理论计算没有考虑政策可能导致的价格上涨。

< p class="_39n3n">正如经济学家 Cameron Murray 所说，印花税之类的税收“在经济上对卖方不利”，即使买方是实际付款的人也是如此。

下面是如何进行的他解释说：

“购房者正在支付他们愿意支付的最高金额。

“无论这笔款项是直接支付给房屋卖家，还是政府通过印花税或土地价值税，都不会影响通过价格配给的潜在房地产市场动态以及买家需要支付的成本。”

换句话说，如果购房者不必预先支付印花税，他们可以将这笔钱用于竞标他们喜欢的房产。

Murray 认为，这种类型的计划可能会使现有业主进一步富裕，而不是让首次购房者受益。

新南威尔士州印花税变化可能会推高房价

房地产专家称参与新南威尔士州主要政党的竞争性印花税计划。

阅读更多< p class="_39n3n">但如果政府的计划存在这种风险，工党反对派的提议几乎肯定会提高价格。

它计划提高目前的首次购房者印花税免税门槛——购买价值不超过 650,000 美元的房屋免印花税的门槛将提高到 800,000 美元，价值不超过 100 万美元的房屋可享受印花税优惠。

这可能进一步推高价格的原因是它没有持续的纳税义务。至少在政府的计划下首次购房者和他们的贷款人将需要考虑持续支付的土地税，从而在一定程度上减少他们可以借贷和支付的金额。

政府的方案避开了最大的利益

但是，新南威尔士州政府的“首次购房者选择”政策在经济上最令人恼火的方面，正如它的品牌一样，是其名称所固有的——它只适用于首次购房者。

当这些业主卖掉他们的第一套房子，他们就不能选择继续使用土地税制度。他们必须为第二次及以后的任何购房支付印花税。

大多数已经拥有房屋的人同样别无选择。

这否定了废除印花税以征收土地税所带来的最大经济利益，即降低财产交易成本，使其能够得到最有效的利用。< /p>

戳出来

印花税长期以来一直是首次购房者的祸根，但过时、低效和繁重的税收最终能否成为现实？

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Henry Tax Review 得出结论，印花税使悉尼、墨尔本和堪培拉的搬家成本翻了一番.换句话说，这是对搬迁征收 100% 的有效税率，并在全国其他地区征收大量税款。

随着房产价值飙升，实际税率很可能是搬家印花税的税率进一步上升。

这在现实世界中的影响是多方面的。

这是老年人搬家的另一个原因澳大利亚人不会在孩子离开家后缩小规模，将更大的适合家庭居住的住房存量锁定更长时间。

另一方面，它会激励那些有成年家庭的人增加延期

悉尼人至少要支付 50,000 澳元，在许多情况下，要支付超过 100,000 澳元的印花税才能搬到更大的家庭住宅——这对支付延期费用有很大帮助，尤其是当这也增加了你房子的资本价值时。

因此，随着时间的推移，我们最终会以大型、过度资本化的房屋为主，而住房存量的多样性较少。

印花税意味着人们更有可能留在他们目前的家中，即使他们的工作地点已经改变，导致通勤时间更长。

放弃印花税的案例

印花税正在 ACT 和可能的新南威尔士州逐步取消——这就是为什么这是一件好事.

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甚至可能导致一些人拒绝太远的工作机会，降低最优

这也可能导致当人们决定搬到不同的城镇、城市或州工作时，更多的房屋被出租而不是出售。< /p>

当您可以出租现有房屋时，为什么要支付数万美元的印花税，可能会产生负面影响以减少您的所得税账单，并且只需在新地点租房？如果您不确定自己会待多久，尤其如此。

经济学家 Cameron Murray 对这些结论提出异议，指出投资者在任何特定年份进行交易的可能性远高于自住业主.

“虽然印花税经常被认为在经济上代价高昂，因为它们阻止了家庭老年人搬迁，他们的主要作用实际上是减少了投资者流失，这对房地产市场稳定来说是一件好事，”他说。

不过，另一种看待它的方式是，每投资者出售的时间是自住业主购买该房屋的潜在机会。

因此阻止投资者出售可能会在市场上保留更多出租房屋，但也会锁定更多租户

'Everybody's going to lose'

十年前，Ken Henry 向他的老板 Wayne Swan 递交了澳大利亚 30 多年来的首次重大税务审查。十年过去了，它已经落满灰尘，它的主要作者说这让澳大利亚付出了“巨大的时间”。

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权重专家意见坚决支持从印花税改为土地税。

“这只是一种不良税收……最好继续执行，”前财政部长肯·亨利 (Ken Henry) 说近年来，他的继任者马丁帕金森支持这种观点。

很少有经济学家不同意他们的观点。

新南威尔士州政府认为，与更广泛地取消土地税相关的初始收入损失——在头四年中估计为 110 亿美元，然后随着时间的推移逐渐缩减——这意味着需要联邦政府的资金来支持完整的过渡。

然而，ACT 已经找到了分阶段实施的途径在没有外部支持的情况下取消土地税的印花税，尽管这是一条漫长而曲折的道路，需要 20 年时间。

新南威尔士州政府的政策甚至不是这条道路和州的一小步工党对任何土地税的全面反对是一个掉头转向经济死胡同。

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