根据税务局的计算，澳大利亚的“税收缺口”——已征税与如果法律适用应征税之间的差距——每年达 330 亿澳元，占全国税收的 7%应该收集什么。
其中大部分（120 亿美元）是由于小企业的不正确申报造成的。但其中一个价值 10 亿美元的部分与住宅出租业主有关。
这一差距是从住宅出租业主那里收集的和应该收集的之间的差距。他们通常是作为房东出租第二处或后续房产的父母。
90%房东纳税申报错误
在去年底的一次演讲中，澳大利亚税务局第二专员 Jeremy Hirschhorn 透露，报告净租金收入的十分之九的纳税申报表需要调整。
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他将此描述为“令人吃惊”。
来自税务局随机查询程序的独立数据表明，这些调整中很少有利于纳税人.
澳大利亚租金最实惠和最昂贵的郊区
澳大利亚租金最贵、最实惠的郊区.
有理由相信多年来一直如此。当然，税务局多年来一直以出租物业业主为目标进行审计。
它发现的要么是根深蒂固的草率行为，要么是不合规行为，在许多情况下，将其描述为税收欺诈更恰当或逃税。
行为包括：
不申报租金收入
不申报申报出售出租物业的资本利得
根据出售真正出租物业的利润的资本利得税要求主要居所豁免
< p class="_39n3n">当房产不是真正可供出租，作为度假屋时申请利息扣除错误地将资本支出申请为立即扣除
当共同拥有亏损财产时，将所有租金收入扣除分配给一个配偶
要求扣除前往该财产的全部旅行费用当旅行部分是为了假期等其他目的时。
其中一些行为变得非常糟糕，以至于在 2017 年和 2019 年，联合政府实际上“举起双手”并将其取缔对某些类型的费用进行全部扣除，就好像在说，“够了”。
加强检查扣除额
新的《所得税评估法》第 26-31 条拒绝扣除往返出租物业的差旅费，即使是检查物业或安排维修也是如此。
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根据旧规则，如果旅行有两个目的，例如度假和参观房产，则需要分摊以确定正确的扣除额。
政府并没有坚持旧规则，而是完全禁止此类扣除，指的是“广泛滥用”和过度索赔s.
收紧折旧扣除
新的部分40-27 拒绝向在出租物业中使用二手资产的业主扣除折旧。
当业主将炉灶、洗碗机或空调等资产从自己家中搬走时，就会发生这种情况出租物业或购买其中包含二手资产的出租物业，并索赔远远超过其实际价值，有时随着物业从所有者转移到所有者而反复索赔。
同样，更确切地说，除了澄清公式，政府还禁止所有此类针对租金收入的索赔为以后的二手资产。相反，它通过调整出售房产时应付的资本利得税来处理它们。
它还再次提到“重大滥用”，并表示这一变化将提高房产的完整性税收制度。
收紧空置土地的扣除额
新的第 26-102 节拒绝（通常是利息）与持有空地或计划建设的土地相关的扣除，直到住宅完工并适合出租。
在此之前部分，法律通常允许这些扣除，前提是确实承诺在“合理”的时间范围内建造和出租住宅。一些纳税人在出租房产时声称扣除是一个遥远的梦想。
这还不够
立法禁止扣除并不罕见，但我不记得有任何其他扣除仅仅因为所涉及的纳税人不遵守法律而被取缔的例子。
由于该组中的某个部分不合规而从整个组中扣除合法创收费用的情况很少见。但当群体中有相当一部分人拒绝遵守时，就有理由这样做，即使这对遵守的一小部分人不公平。
一大堆主要的合规问题仍然存在，包括：
房东不申报租金收入
房东不申报资本利得
房东声称度假屋的利息支出
房东声称装修等费用可立即扣除。
尽管可能需要进行更多改革在这个部门，很多解决混乱局面的责任都落在了税务局身上。
可以说，长期以来，它在处理房东索赔方面并非无效，而且它已经该部门的数据可以追溯到 1985 年。
冠军避税者？
< p类= "_39n3n">很难说澳大利亚的房东是否是避税冠军。还有其他竞争者，尤其是在小型企业中。但可以公平地说，他们正在努力成为逃税冠军，或者至少是草率申报者的冠军。
< h3 class="YtLlr u5PGL _4DVbs _4Fy2j +QELh O4WVj fm7dv h6iTm LS87j RDGP5 Z5947 _5pKBM HXgQg" data-component="CardHeading">悉尼噩梦般的租赁市场长时间搜索、飞涨的价格和下降的质量。悉尼的房地产市场很残酷，绝望的租房者正在为此付出代价。
这可能有助于降低出租财产所有权的税收待遇。负扣税和资本利得税折扣的相互作用可能会吸引那些希望尽量减少税收的房东。
不管最近的扣减被否决，这个行业需要更有效地执行规则存在。这可能意味着对那些故意和反复欺骗或不履行义务的人——包括房东和他们的税务代理人——实施更严厉的处罚。
教育也可能有所帮助。十分之九的房东中有一小部分未能准备适当的申报表（通常由税务代理人建议）可能不是故意的。对于这些，我们可以通过更清楚地说明法律要求他们做什么来取得很多成就。
Dale Boccabella 是悉尼新南威尔士大学税法副教授。这篇文章首次出现在 The Conversation 上。
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