在我讨厌预测的所有经济变量中，预测房价的未来走势将排在我的首位。
那是因为房屋的价格和我一样随着时间的推移观察，这是我们经济中最不受纯粹市场力量决定而最受政策设计决定的价格之一。
从联邦政治家到中央银行家，再到审慎监管机构，一直到州和地方政府——蛋糕中的手指就那么多。虽然您可能认为他们一直在努力让房屋更实惠，但不幸的是，历史表明并非如此。
蓬勃发展的房地产市场帮助推动了 2020 年澳大利亚人平均财富的增长。图片来源：Peter Rae
政客们为住房负担能力哭泣。但是，当紧要关头——价格实际上正在下跌时——他们会不断介入，通过提高首次购房者补助金和其他措施来增加需求。这次他们会这样做吗？很难说。
在供应方面，新房的供应在很大程度上受到政府的分区、监管和税收决策的影响。
加载在需求方面，人口增长和工资增长不太明显受政府决策的推动，但到目前为止，影响住房需求（人们必须花多少钱）的最大因素是借贷成本，这几乎完全由储备银行设定。
从 1990 年代初期 17% 左右的高点开始，官方现金利率缓慢下降——在 COVID 期间几乎降至零——无疑是 2019 年平均房价快速增长的主要驱动力过去几十年。
虽然官方利率已经触及政策制定的有效“零下限”，即零利率，但很难看到价格继续上涨的势头——尽管此后有所反弹。
广告美联储倾向于强硬说话，但现在进一步加息要谨慎.
根据一般经验法则，我认为您可以在 COVID 期间（当时利率几乎为零）采用您的房产估值的最高点，并假设这将代表
当然，从中短期来看，价格会从这些水平回落，而且还会进一步下跌。
为什么？因为当你提高借贷成本时，人们无法从给定的收入中借到那么多钱，借贷减少意味着在拍卖会上的花费减少。
这是很明显的。但目前抑制借贷能力和房价的另一个不太明显的因素是一般通货膨胀对人们借贷能力的影响。
当你申请贷款时，你的盈余现金流量的计算方法是你的收入减去非住房生活花费。生活费用的默认假设——即所谓的“家庭支出衡量标准”——会自动在每个季度随通货膨胀指数升高。
因此，如果您的年度税后收入为 100,000 美元，并且非 h如果生活费用为 60,000 美元，您将有 40,000 美元的盈余现金流来支付新的抵押贷款。
但是，如果将这些生活费用按最新通货膨胀率 7.3% 计算，则这些生活费用将达到 64,380 美元，假设您的收入没有变化，您只剩下 35,620 美元的盈余现金流来偿还您的贷款。
因此，正如您所见，即使没有任何加息，借款人的偿付能力也会大大降低由于生活成本上升，服务贷款。
当然，加上加息，借贷能力急剧下降。
去年固定抵押贷款利率的人将比浮动利率的人多赚 20,000 美元数据显示，未来两年的利率。图片来源：Peter Rae
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，利率自去年 4 月以来的加息已将存款为 20% 的全职收入者的购房能力平均降低了 27 %，从 600,000 美元跌至 440,000 美元。
从这个角度来看，自去年初的高位以来，迄今为止 8% 的房价跌幅看起来相对温和。 Oliver 预测到 9 月左右价格将进一步下跌约 9%。
当然，这在很大程度上取决于储备银行从何处获取现金利率。
货币市场仍然押注现金利率将从目前的 3.1% 升至 4%。如果发生这种情况，Oliver 预测价格总跌幅会更大，总跌幅达 30%。
当然，只有时间才能证明一切。我怀疑储备会倾向于强硬说话，但在现在进一步加息时要谨慎，而不是抬高利率只是为了在年底前降息。一个主要的“x 因素”仍然是超低、低于 2% 的固定利率的家庭如何应对，因为今年全年大部分利率都下降到接近 6%。
鉴于各种力量在游戏中，很难给出确切的预测。最后一种力量是，在贷款人的敦促下，我们的审慎监管机构也表现出急于通过放宽贷款标准来支持房屋价值的趋势。
我怀疑如果利率从这里进一步上涨，那么那里很快就会有很大的压力要求放宽目前对新借款人的 3 个百分点的压力测试（即如果利率比当前贷款利率高 3 个百分点，借款人是否能够负担得起抵押贷款的测试）。
一些贷方已经在推行更长的还款期限，一些可以提供 40 年的贷款，这具有降低每月最低还款额的效果，从而提高总借贷能力。
所以，一定要束缚自己在未来更多的房价下跌。但是，如果结果偏离预测，请不要感到惊讶。谈到房屋价值，谁也说不准。
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