取决于利率走多高——以及最近的房地产泡沫破裂有多严重——它可能会成为澳大利亚金融监管史上最糟糕的决定之一。
不——与媒体大肆撕毁 Phil Lowe 不同——我说的不是澳大利亚储备银行行长一再声明他预计利率至少在 2024 年之前将保持在接近零的水平。
我说的是在大流行病爆发之前的一项鲜为人知的行动，该行动允许数以万计（如果不是数百名）的借款人根据 Lowe 的评论采取行动，借入的资金远远超过他们真正负担得起的数额。
这就是失败的原因。
在斯科特莫里森的联合政府于 2019 年 5 月连任后的几天内，银行监管机构——澳大利亚审慎监管局 (APRA)——透露了其计划取消抵押贷款服务能力测试的利率下限。
有关可维护性测试的更多信息，地板和神秘的野兽 APRA 稍后。
现在，只要了解这一变化意味着人们可以借到比变化之前更多的钱就足够了.
取消下限意味着随着每次降息，购房者可以借贷的最高金额将不断上升。
也是如此，在储备银行于 2019 年再次开始降息之际，APRA 取消该下限有任何意义吗？
是的，确实如此……如果您是银行、抵押贷款经纪人、房地产开发商、房地产经纪人或任何其他通过买卖房屋或为此发行债务赚钱的人。
2019 年，澳大利亚——尤其是悉尼和墨尔本这两个最昂贵的市场——正处于房地产恐慌的最深处，这种恐慌始于 APRA、ASIC 和后来的海恩银行业皇家委员会都收紧了贷款的螺丝钉g 标准。
非常不同的属性下滑
澳大利亚正处于与 1989 年相媲美的房地产低迷期——当时利率为 17%，失业率上升，经济走向衰退。那么，为什么在经济繁荣时期市场如此疲软？
如果允许人们少借钱，按理说他们不能支付那么多钱房地产，价格下跌。
在 APRA 解除其最低限价之前，银行和房地产重量级人物要求采取行动。
然后-最近重新elected treasurer Josh Frydenberg publicly met with then-APRA chair Wayne Byres within days of the government's 2019 re-election, and just a day after, the regulator announced its plans to ditch that cap.
尽管会议的时间安排如此，但金融界的一些人士猜测 APRA 是应当时的财务主管的要求取消发言权的。
即使他没有敦促 APRA拆除地板，弗莱德先生nberg 称赞监管机构的举措是“将继续刺激整个经济体的贷款增长的积极发展”。
它肯定做到了。
从 APRA 取消最低利率到增加缓冲，房屋贷款大约翻了一番。
在那段时间还发生了很多其他事情，例如大流行导致大部分房屋关闭经济，导致政府和储备银行采取大规模刺激措施，包括 HomeBuilder 计划和创纪录的低抵押贷款利率。
但是，取消抵押贷款还款能力测试的利率下限无疑提振了经济贷款。
它还允许人们借入数额，即使利率回到过去几十年的相当平均水平，他们也难以负担。
原因如下。
Serv iceability、buffers 和您可以借到的最大值
可偿还性测试是申请房屋贷款的核心。
这是银行的决定贷款金额的方法...
首次购房者补贴和 HomeBuilder 等政府补贴提振了房屋需求并推高了房价，对住房结果产生了“普遍”影响对于一些澳大利亚人来说，根据储备银行的说法。
为了做这个测试，银行需要知道你所有的收入和支出，以计算你每周有多少钱可以用来服务e 一笔贷款。
但是，还有一个因素需要考虑：您将接受的利率是多少。显然，利率越高，您支付的利息就越多，您能够负担的最大贷款额度就越小。
在澳大利亚，大多数贷款都是可变贷款利率，甚至固定利率贷款的期限通常不会超过四五年。
因此，将银行愿意借给您的最高金额作为基础是非常冒险的当前利率。
如果您只能满足还款要求，然后澳洲联储下个月提高利率，您将很快违约。
< p class="_39n3n">这就是为什么在当前利率之上始终存在缓冲以确保大多数借款人能够应对不断上升的还款额。目前，该缓冲为 3%高于当前抵押贷款利率的点数，直到去年年底为 2.5%。
Floored logic
然而，在 2014 年 12 月至 2019 年 7 月期间，该缓冲为 2 个百分点，但利率下限为 7%。
下限与宣传的完全一致在标签上：银行在决定他们可以借给某人的最大金额时必须应用的绝对最低利率。
利率上升违约风险
随着利率上升，近 300,000 人将大笔高风险带回家大流行期间的贷款可能会陷入严重的财务困难甚至违约。
地板的原理很简单。
在它推出时，现金利率已经保持在 2.5% 一年多了，澳洲联储的典型贴现可变抵押贷款利率指标略高于 5%。
2% 的缓冲意味着借款人正在接受测试，看他们是否有能力以略高于 7% 的利率还款。
但是，现金利率即将进一步下降，而且，如果没有到 2015 年 5 月，现金利率为 2%，到 2016 年 8 月为 1.5。
到那时，贴现浮动利率约为 4.5%。在没有底线的 2 个百分点的缓冲下，这些借款人将接受 6.5% 的抵押贷款利率测试。
如果您觉得这听起来合理，请考虑这些事实。< /p>
自澳大利亚央行 2004 年 6 月开始公布数据以来，平均贴现可变抵押贷款利率为 5.59%，最高利率为 8.96%，发生在 2008 年 7 月和 2008 年 8 月，就在全球金融危机之前危机。
在当前存在此数据的 222 个月中，有 40 个月的可变抵押贷款利率为 7% 或更高：即 18% 的时间。
在最近的历史中，7% 的抵押贷款偿付能力利率下限似乎已经处于危险的低水平——在任何给定月份大约有五分之一的机会超过它，这比俄罗斯轮盘赌的几率还要低.
但是，删除 flo或使风险变得更糟。
在大流行期间，澳洲联储将现金利率下调至 0.1% 的历史低点。
澳洲联储针对自住业主的贴现可变利率指标降至 3.5% 以下，这意味着将对使用该利率的人进行测试，看他们是否能够应对低于 6% 的抵押贷款利率。
然而，许多借款人的浮动利率降至 2.5%，甚至更低，这意味着一些人可能已经接受了低至 5% 的抵押贷款利率测试，甚至低于过去的平均贴现浮动利率18 年。
马狂奔，大门关闭？
去年 10 月底，APRA 才将该缓冲提高到 3 个百分点，当时低利率和政府 HomeBuilder 刺激措施引发的房地产繁荣才刚刚开始消退
根据新的抵押贷款规则，您可以借多少钱？
您打算借尽可能多的钱来买房吗？根据新规则，您将被迫减少借款。
自 5 月初以来，澳洲联储将利率提高了 3 个百分点。
这意味着即使是那些受更高服务能力缓冲影响的最近借款人也看到它被完全侵蚀掉.澳洲联储上周表示，它仍然“预计”会进一步加息。
那些在过去几年中以 2.5 个百分点的缓冲获得贷款的人现在生活在实验。
他们的每月还款额已经高于他们经测试能够负担的金额。
如果加息更多，您可能会成为“抵押贷款囚徒”
As利率上升，在大流行性房地产繁荣高峰期借贷的澳大利亚人将发现自己陷入抵押贷款陷阱，无法再融资。
放换句话说，在他们的情况没有其他变化的情况下，他们的服务能力方程式——收入减去支出——不再留下足够的钱来满足他们的最低抵押贷款还款额。
许多人的借贷将低于他们的水平最高限额、增加收入或提前还清贷款以度过难关，至少目前是这样。
但是，毫无疑问，其他人已经在承受压力，并且可能会失败，以支付他们从未真正负担得起的抵押贷款。
随着时间的流逝，有多少会变得显而易见，并且会随着利率的进一步上升而上升。< /p>
这甚至还没有考虑那些可能在申请中虚报事实以获得更多贷款的人，这可能是受到他们的鼓励anker 或经纪人，正如瑞银“骗子贷款”调查中经常揭示的那样。贷款创历史新高
投资银行瑞银警告说，所谓的骗子贷款创历史新高可能是买家购买的一个关键原因能够继续支付不断上涨的房价。
An APRA 去年底增加缓冲规模的另一个讽刺之处在于，它现在使陷入困境的借款人更难，在许多情况下是不可能的，以重新融资他们的贷款以获得更具竞争力的利率，这可能会减轻一些财务压力.
对于一两年前获得的相同规模的贷款，他们根本不再满足可偿还性测试。
当利率在大约十年内没有上升时，拥有缓冲似乎是在浪费时间。
但是，利率越低于历史标准，缓冲就越大应该已经成为防止回归均值（平均）的情况，这种情况在经济和金融市场上经常发生。
相反，通过删除下限，监管机构实际上做了完全相反的事情，与澳大利亚央行行长进行了同样的赌博，即利率将在相当长一段时间内保持在异常低水平。 " data-component="Heading">APRA 审查逾期？
在最需要保护的时候削弱这些保护的监管机构肯定有很多问题要问
APRA 很少这样做，至少通过媒体是这样。
与 Philip Lowe 不同——他继续担任他的角色，面临来自媒体和议会——自 2014 年以来一直掌管 APRA 的 Wayne Byres，于今年 10 月 30 日卸任，几乎提前了两年。
在他八年来唯一的电视采访中在澳大利亚审慎监管机构负责多年，我只有五分钟多的时间问他其中的一些问题。
取决于 Au 发生了什么stralia 的房地产市场——以及过去几年借入巨额资金进入该市场的人们——他和其他管理监管机构的人可能很快就会发现他们还有很多问题需要回答。
< p class="_39n3n">一旦 RBA 审查在明年初结束，接下来是否会对 APRA 进行审查？正在加载表格...澳洲中文论坛热点
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