2024年10月21日，澳大利亚维多利亚州政府发布看似“超划算”的印花税优惠政策，声称可大幅降低期房税收和联排别墅买家。负面影响，促进更多新房建设。
根据新政策，只要在维州购买新公寓或联排别墅，并购买楼花，即可享受巨额印花税减免。无论您是首次购房者还是投资者，无论房价多高，您都可以利用此优惠。
听起来这对房地产投资者来说是个好消息！
政策的真正目标——多建房子
新政公告的标题是“建造更多的家园”。它清楚地表明了政府的意图——促进新房建设，而不是增加房地产投资者的收入。这是州政府为刺激建筑市场、缓解当前建筑业放缓而采取的一项措施。
该政策的核心目的是通过鼓励更多楼花销售来帮助开发商更快地融资和开工建设。
其背后的逻辑是促进建筑业的繁荣，从而为州政府带来更多的税收。
然而，这一切的成本可能将由房地产投资者承担。
(原始公告维多利亚州政府）
为什么要出台这样的政策？其实是因为目前的建设速度非常慢，政府希望通过这个政策来加快建设进度。
那么，很多人可能会问，为什么这么多大型项目在开工前就出售楼花呢？这主要与融资需求有关。
银行通常要求开发者项目启动后，一定数量的期房将被预售。只有当签署了足够多的期房销售合同后，银行才会向开发商贷款，让他们开始建设。
因此，楼花预售成为开发商融资的关键环节。
维州政府希望利用印花税优惠政策，帮助开发商更快预售期房，从而帮助其获得融资，推动项目进度。
新政如何运作？印花税计算方法发生变化
根据新政策，印花税不再按合同总价计算，而是扣除未完工成本后计算。
例如，如果您购买一套合同价为100万澳元的期房，开发商告诉您40万澳元是未完工的建筑费用，那么您只需支付60万澳元。缴纳印花税，不是100万美元。这一计算表面上为购房者提供了税收优惠。
维州政府甚至举了一个例子：一套62万澳元的公寓，应该缴纳3.2万澳元的印花税。新计算方式下，只需支付4000澳元，节省28000澳元！
看起来很诱人，但是真的有那么简单吗？
房地产开发商、营销机构和政府的利益游戏
不要被愚弄这些肤浅的优惠令人困惑。事实上，开发商、营销机构和政府才是这一政策的最大赢家。
开发商可能会抬高尚未完工的建筑成本，以“帮助”购房者进一步降低印花税。购房者以为自己获得了优势，但事实上，开发商通过提高合同总价来弥补这一“折扣”。
例如，如果原来的建筑成本30万澳元被夸大到40万澳元，印花税会减少，但您实际为房产支付的总价会增加。
谨防历史重演：楼花投资的历史教训
不要忘记， 10多年前，维州楼花大量投资者以高价购买公寓，但二手房的价格仍低于其购买价格。
投资者不仅面临资产贬值，还要承担物业管理费、建筑缺陷修复费和高额贷款利息成本。如今新的印花税政策很可能会让投资者再次陷入类似的陷阱。
很多投资者可能认为这是政策出台初期“逢低买入”的好机会。
但你需要考虑一个关键问题：
房价会如预期继续上涨吗？
如果新房价格上涨而转售房屋价格停滞不前，您的投资可能根本不会增值。未来转手时，可能会面临价差拉大的困境。
最后提醒：不要被“优惠”所欺骗！
综上所述，维州的印花税优惠政策看似给购房者和投资者带来了巨大的好处，但实际上却隐藏着多重风险。
政策短期内可能推高新房价格，但随着开发商提价、建筑成本上升，购房者最终支付的费用可能远超预期。
如果您打算此时入市，请务必保持清醒的头脑，深入分析市场和政策的影响，不要被表面报价所迷惑。
投资有风险，入市需谨慎！请记住，政府的每一项政策背后，总有一个你看不到的隐藏逻辑。
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