在房地产投资中，很多人认为大城市是唯一的战场。看来只有几百万资本才能在这个战场上站稳脚跟。
不过，今天我想分享一个小镇房产升值的真实案例。
这个故事讲述了我们如何仅用10万多澳元的启动资金，通过灵活的策略和细致的操作，最终在新南威尔士州的一个小镇上获得开发批准和建设。这块有证的土地以30.2万美元的高价出售，并被建筑商成功接手。
这不仅是一个成功的故事，对于刚起步、资金有限的投资者来说也是一次宝贵的经验。
01
从空地到项目，
如何从 100,000 美元开始？
故事开始于2022年，经过多次谈判，我们以10万美元的低价购买了一块面积为961平方米的空地。
该土地地理位置优越，位于多产业城镇，步行即可到达当地商业区。
此类多用途土地可开发为住宅或商业用途，为未来的投资运营提供了极大的灵活性。
如果您是第一次进入房地产投资市场，您可能会觉得买一块空地并不容易。接下来你还能做什么？
事实上，正确的投资策略从你拿下土地的那一刻就开始了。
我们决定申请开发三栋单层别墅。这些别墅都是两居室，但每间都有一个“储藏室”，厨房旁边有窗户，实际上可以用作第三栋别墅。使用三间卧室。
这个小小的设计细节成为了项目的关键：
在市政厅的开发密度限制下，我们成功地使用了“储藏室”这个名字来避免卧室的数量限制条件，从而提高项目的可行性。
虽然这个设计看似简单，但在与市政府初审官员的沟通过程中，我们仔细测试了这一策略的可行性，确保其在规定范围内。在范围内发挥最大的发展潜力。
对于任何新手投资者来说，了解并灵活运用市政法规是提高项目价值并获得批准的关键。
02
申请审批：与时间赛跑战斗
申请开发审批的过程可以说是一个考验耐心的过程。 2022年9月22日，我们终于收到了市政府的开发批准。
下一步，将完成雨水排放设计、土地重新划定勘察等符合开发批准中列出的条件以获得施工许可证的一系列工作。
说到测量，我们遇到了第一个大挑战——时间延迟。
测量员的日程被压缩为几个月。本以为这只是项目中的一个小障碍，没想到图纸上的一个关键错误让整个施工证申请变得困难重重。异常复杂。
我们原本需要为市政厅排污管道登记一条2.2米宽的地役权（Easement for Drainage of Sewage），但测量员错误地将其标记为2米。
市政厅在审核过程中发现了此错误，因此我们不得不启动复杂的修订过程。
在房产投资过程中，所有细节都不能忽视。即使一个小的测量误差可能会导致您数月的延误和不必要的成本。
03
市场波动和买家谈判：机会风险< /strong>
等待施工证书期间市场波动加剧。为了锁定利润，我们决定将项目推向市场，并制作高质量的3D效果图和平面图来吸引潜在买家。
果然，我们很快就收到了几份投标，其中一位买家愿意以29万美元的价格购买该项目，前提是我们需要承担施工证书的申请费。
然而，当我们终于准备好交货时，施工证书却迟迟未获批准，导致买方最终终止了合同。此后，我们遇到了另一位买家，出价31万美元。
虽然合同价格比之前高出2万澳元，但买方也提出了相应的条件：在我们拿到施工证书之前，他们不会正式签订合同。
在房地产投资过程中，市场波动和买家行为随时可能发生变化。只有灵活应对，时刻保持清醒的风险意识，才能在复杂的局面中找到出路。
04
破解问题：如何加快审批速度通过修改批准文件 ?
在申请施工许可证的后期，虽然测量员之前的错误已经得到纠正，但地契上登记的地役权也从2米宽改成了2.2米宽，如下：市政府要求。 ，但我们卡在了另一个链接上。
我们在最初的设计阶段就以面向街道的 1 号单元为目标，并自愿纳入残疾人设施（例如无障碍坡道、更宽的浴室和停车位），以扩大最终产品的覆盖范围，例如让残疾人购买或租赁。
（示意图）
然而，这导致市政府下发的开发审批文件中附有复杂的建筑标准，审批难度加大。我们必须按照AS1428标准进行修改以获得施工证书，该标准一般只适用于较高等级的商业物业。
每一次设计调整都意味着更多的批准和更多的时间。残疾人停车位的修改是最困难的，因为还有其他停车位、车道以及1单元和2单元的外部。包括墙壁在内的几个设计元素是固定的。
然而，就在我们当时，市政府的施工证书审核官在电话里给了我们一个关键提示：我们可以申请修改开发审批，取消不必要的残疾设计要求。
我们迅速行动，提交了修改审批申请，并成功说服了市议会免收申请费，理由是额外的要求是市议会规划部门审批过程中的错误。
这一突破不仅加快了施工许可证审批流程，还为我们节省了大量成本。
05
一波三折取得胜利：决赛成交
我们拿到施工许可证后不久，新买家又出现了。
最初，一位买家愿意以335,000澳元购买该项目，但要求我们根据买家的银行贷款为余款提供Vendor Finance，希望分期付款。这种复杂的合同条款让我犹豫不决，毕竟增加了交易的风险。
为了锁定利润，我们决定接受买方的条件，并增加贷款协议，限制买方分期支付余款，增加对卖方的保障。
尽管这种策略看似增加了回报，但风险也随之增加。果然，买家最终选择在冷静期内解除合同，并支付了小额违约金。合同尚未正式进入交割期。
幸运的是，我们终于找到了愿意支付302,000澳元全价且不附加任何条件的买家。这位买家是我们一直在等待的买家，他们愿意在短短 56 天内完成交易。
就这样，经历了无数次经过一番周折，我们终于成功出售了该项目。这段为期两年的房地产投资之旅终于胜利结束。
06
结局：围栏问题和财产的最终出售
在项目即将移交的最后阶段，我们也遇到了一些小问题。
项目出售前，有邻居联系我们，说地界的旧木栅栏已经倒塌，想换成1.8米高的钢栅栏（Colorbond Fence）。报价为 9,515 美元。这明显高于市场价格，所以我们自己联系了另一家承包商，报价为6,897美元。
邻居接受了较低的报价，但希望我们先支付工程价的50%作为工程押金，工程完工后邻居再支付剩余的50%。
我们自然拒绝了这个无理要求。我们认为，合理的付款方式是围栏承包商向两户各开具工程账单，即双方先支付25%，等工程完成后，双方再各支付25%。邻居们迟迟没有同意这一建议。
最终，随着房产的出售，围栏问题就留给了新业主来处理。 2024年6月28日，项目正式进入交付期。这个土地项目的旅程最终在挑战和解决方案中结束了。
（示意图）
结论
这个项目的成功不仅仅在于我们最终实现价值从100,000美元增加到302,000美元，还在于整个过程中每个细节的控制。
无论是设计细节、对法规的理解，还是应对市场波动的灵活性，选择不建造而是将项目出售给拥有批准和施工证书的建筑商，这在整个过程中的每一步都至关重要。
对于资金有限的投资者来说，澳大利亚小镇的房产投资充满了机会。
只要你善于在细节中发现机会，灵活应对各种挑战，你也可以通过小规模的投资获得丰厚的回报。
在这个过程中，最重要的是保持耐心、灵活性和对市场的敏锐洞察力。只有这样，你才能在房地产投资的道路上走得更远、更稳。
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