上周央行在金融形势会议上关于房贷利率和存量房贷置换的表态引发热议。相关政策靴子落地之前，围绕“降准降息”的讨论就冲上了热搜。
从目前公布的研究报告来看，机构对于近期降准、降息的情况存在一定分歧。天风证券认为，近期降准降息的可能性不大。降准最早可能在9月或10月发生，降息窗口可能在四季度。申万宏源表示，存量房贷利率下调是预期，7、8月份存款准备金率可能下调25BP。华创还表示，降准概率较月初有所增加。
7月降准还是9月降准？
7月14日，央行召开2023年上半年金融统计新闻发布会。会后，市场预计降准将恢复。
不过，天风证券孙彬彬团队认为，目前整体流动性有所改善，降准的可能性不大。
虽然税期前夕，资金利率有所上升，存单利率也有所上升，但目前整体流动性状况与今年一、二季度相比，有必要降准幅度并不高。
如果真要谈降准，顺理成章的是考虑进一步的逆周期政策，以支持结构性工具的运用，稳定银行息差。结合历史来看，三季度和四季度之间，在增量政策进一步落地的背景下，即9月或10月可能会再次降准。
申万宏源涂强团队认为，近期市场可能出现中性降准。
在本次新闻发布会上，央行对降低现有抵押贷款利率或以新贷款替代现有贷款持开放态度。但阻碍存量房贷利率下调的因素是银行净息差较低，而住宅贷款是主要利润来源。
住房贷款降息将启动，考虑到银行与居民的博弈，调整时间会更长，而不是“一夜之间”。
不过，随着存量房贷利率调整，商业银行净息差的恢复仍取决于负债成本的降低。降准仍是更好的选择。央行在本次会议上也传达了这一信号。
因此，申万宏源维持7-8月降准25BP的判断。
华创宏观创宇团队认为，降准概率较月初小幅上升。对其他存款公司的债权/央行总资产）6月份大幅上升。
华创宏观认为，由于目前房贷利率仍高于居民购房收入、股票收入和理财收入，从资产配置的角度来看，由于缺乏高收益资产相比贷款置换，提前还款还是一个更合适的选择。
如何降息？
对于降息，天风证券表示，央行三季度降息的可能性不大，最早可能是四季度。
本轮宽松周期的三次降息将分别发生在2022年1月、2022年8月和2023年6月。从这个角度来看，我们认为央行连续两个季度降息的可能性不大。
其次，本轮宽松周期的三次降息都是在信贷投放状况不稳定的背景下发生的。 6月份社会融资超预期，结构也明显改善。 7月以来，票据利率也出现企稳迹象。因为�，本次降息的财务前提略显不足。
三是，三次降息都面临着应对预期走弱，大幅提振经济主体信心和市场预期的现实压力。距离6月降息实施仅一个月时间，增量政策仍在研究推出过程中，近期再次降息的可能性似乎并不大。
最后，考虑到海外加息尚未停止，央行操作可能仍需以内外平衡为主。特别是当前人民币汇率贬值压力依然存在，央行大概率会避免使用信号意义过强的工具。
申万宏源涂强团队则持不同观点，认为市场可以预期近期存量房贷利率下调。
近期存款利率下调还是比较立竿见影的。考虑到今年6月个人住房贷款利率仅为4.11%，较2021年末下降152BP，仅通过降准、再降准很难彻底缓解净息差压力存款利率也是可以的。具体节奏可能与现有抵押贷款的重新定价进度有关。
中泰银行戴志峰表示，存量房贷全面缩减的可能性较低。
回顾2008-2009年的股票利率调整情况，与今年的情况类似。银行和个人自主协商变更合同协议，或发放新贷款替代原有存量贷款。
在市场化协商博弈过程中，考虑个人的还款能力，预计存量住房贷款削减比例将不要很大。我们估计，2008年和2009年，现有抵押贷款的利率替代率低于6%。
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