澳洲澳洲房价凸显现实问题

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澳洲金融时报：澳洲房价凸显现实问题

随着债券市场消化了紧缩的货币政策，周四的每日噪音中几个主导主题清晰可见。

首先，潜在通胀仍然高于大多数经济学家、央行和投资者 12 个月前的预期，且更具粘性。因此，短期现金利率升值幅度超出投资者预期，预计将继续攀升。

尽管通货膨胀率非常相似，但澳大利亚仍然是一个例外。

我们的官方现金利率仅为 4.1%，预计峰值将达到相对温和的 4.7%。

然而，市场预计加拿大（5.1%）、美国（5.5%）、新西兰（5.8%）和英国（6.5%）的终端现金利率将大幅上升。

曲线球是家庭在大流行期间节省的巨额现金缓冲，使他们能够比过去更好地承受紧缩货币政策的抑制作用。

随着这些现金缓冲的耗尽，它们使经济体能够继续维持过剩的需求，尽管借贷利率大幅上升，但这种需求人为地收紧了全球就业市场。

这已将提供服务的企业的劳动力成本（又名“单位劳动力成本”）推至令人无法接受的高水平，从而引发工资/价格螺旋式上升，这在服务业通胀上升中显而易见。

当然，问题在于，这种需求方通胀驱动因素往往具有高度持久性，并引发了一场反复的、多年的斗争，以使其回归现实。 （回想一下，当前的通胀挑战早在 2021 年就已显现出来。）

新西兰（从 3.2% 降至 3.4%）、澳大利亚（从 3.4% 降至 3.6%）、美国（从 3.4% 降至 3.7%）、英国（从 3.6% 降至 3.8%）和加拿大（从 4.9%）至 5.2%）失业率几乎没有从疫情期间的低点上升。

至关重要的是，大多数失业率远低于央行估计的“充分就业”门槛，这与 2% 左右的低而稳定的通胀率是一致的。

换句话说，央行尚未实现实现价格稳定目标所需的需求破坏、企业倒闭和失业等目标。

这并不是说没有压力的迹象，我们已经看到了自 2010 年以来最大的全球违约周期，来自不受监管的非银行贷款机构的风险较高的澳大利亚住房贷款的拖欠情况已开始激增。

全球商业房地产市场也已经结束，但毫无疑问，还会有更多的痛苦。

煤矿里一只特别有趣的金丝雀表明，货币政策并不像央行认为的全球房价走势那么严格。

尽管澳大利亚人喜欢认为我们的房地产市场有所不同，但自 2022 年底以来，澳大利亚、英国、美国、加拿大和新西兰的房价出现了惊人的全球协调反弹。

尽管这次反弹幅度不大，尚未挽回自 2022 年初至中期全球房地产市场齐跌以来遭受的历史性巨额损失，但有趣的是，它与股票和加密货币等其他风险资产类别的复苏相似，没有出现任何风险。效用价值契合（尽管有一些滞后）。

Coolabah首席宏观策略师基兰·戴维斯(Kieran Davies)评论称，失业率上升时房价可能会再次下跌，尽管向许多央行发出的信号是，近期的价格弹性让人们对家庭政策的收紧程度产生了怀疑。

关键问题是是什么推动了最近的风险反弹。一种解释是 2022 年底全球总体通胀率下降的虚假曙光，但不幸的是，这并没有转化为潜在通胀脉冲的足够强劲的均值回归。

这反过来又促使人们在 2022 年底和 2023 年初普遍相信，我们正接近央行加息周期的结束。

事实上，奇怪的是，美联储一度放弃了在年底前降息多达 100 个基点的可能性。

结果，2023年降息的希望落空，终端现金利率一再上调，而直到最近股市才开始忽视这一点。

鉴于大流行期间推出的财政和货币政策刺激措施的性质是史无前例的，事实是，没有人真正知道现金利率最终会下降到哪里，它们将由就业、工资和通胀数据决定。

这使得菲尔·洛（Phil Lowe）在历史上最激进的加息周期中担任澳大利亚储备银行（RBA）行长的过渡尤其棘手。

如果媒体报道可信的话，财政部长珍妮·威尔金森(Jenny Wilkinson)是接替他的领跑者，其次是财长史蒂夫·肯尼迪(Steve Kennedy)和澳大利亚央行副行长米歇尔·布洛克(Michele Bullock)。

珍妮·威尔金森的丈夫是前澳大利亚央行行长大卫·格鲁恩，他在澳大利亚央行有着出色的任期，并且在统计局工作出色。

珍妮·威尔金森的任命将使澳大利亚央行拥有一位女性行长和副行长，这在之前从未发生过。

我们所知道的是，除了现金之外......除了政府债券和高等级银行债券等极低风险资产的无风险利率外，股票、商业房地产和住宅房地产的风险溢价也很小。

澳大利亚股票的税前股息率为6%。

在收益率较低的美国股市，股息收益率仅为1.6%。

这与澳大利亚和美国的现金存款利率以及 10 年期政府债券的收益率（利率为 4-5%）形成了尴尬的对比。

CBA AA 级高级债券的利率为 5.3%，而 BBB+ 级二级债券的利率为 6.5%。

CBA 的混合金融产品与高级和二级债券的现金利率不同，提供含税分配和 7.2% 的收益率。

这就是为什么管理着超过2750亿澳元的Australian Super等公司以及许多其他大型机构投资者正在将资产配置重新转向固定收益债券，而固定收益债券几十年来一直在减持。

根据 CoreLogic 每日数据，截至 6 月 30 日的过去 12 个月里，澳大利亚首府城市的房价下跌了约 5%，从高峰到低谷的 10% 跌幅中恢复过来。走势较快的澳大利亚上市股票从 2022 财年的 7.4% 跌幅中恢复过来，在 2023 财年上涨了 14.75%。

在 Coolabah 交易活跃的机构债券投资组合中，我们同期的回报率超过 11%，而我们类似零售产品的扣除费用后的回报率为 8.4%。同期，澳大利亚债券浮动利率票据指数上涨4.03%。

相比之下，在政府债券收益率上升的推动下，固定利率AusBond综合债券指数仅上涨1.24%。

浮动利率债券从较高的利率中获利，因为它们支付的利息随着澳大利亚央行现金利率的变化而每季度调整一次，而固定利率债券，其利率在债券存续期内是固定的，当收益率增加（减少）时，价格会受到影响减少增加）。

随着利率确实接近尾声，精明的投资者无疑将开始固定收益率并锁定“利率久期”敞口，这可以提供有吸引力的回报，并且如果澳大利亚央行确实开始降息，全球经济衰退加剧时，可以作为强有力的对冲手段股票等下调










来源：

http://www.afr.com/wealth/perso...-is-20230705-p5dlyf

克里斯托弗·乔伊专栏作家

2023年7月7日 – 1.30pm

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文章太长，简单总结一下：

本文主要讨论全球房价和货币政策问题。

文章还提到，由于疫情期间家庭储蓄拥有巨大的现金缓冲，使家庭能够抵御紧缩货币政策的影响，因此即使借贷利率大幅上升，全球就业市场仍然人为紧张。

文章指出，尽管各国央行正在努力实现价格稳定，但他们尚未能够引发类似于实现价格稳定目标所需的需求破坏、企业倒闭和失业等后果。







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文章还提到了全球房价的走势，指出澳大利亚、英国、美国、加拿大和新西兰的房价都出现了引人注目的全球协调反弹自2022年底以来。

此次反弹恰逢其他风险资产类别的复苏，例如没有实用价值的股票和加密货币。

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文章最后提到，投资者可能会开始确定其回报并锁定“利率期限”敞口。

这可以提供有吸引力的回报，并在央行开始降息和全球经济衰退加深时，作为对股市降级等的有力对冲。



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现在不太好，李�这也比较正常。
过去20年，4%是正常水平

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如果不继续涨

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不太可能了。现在消费在萎缩

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看到文章说统计局做得很好，我觉得人无下限就太好了？
无论统计主管的妻子是否成为央行行长，政策都可以在床上制定。

从在家工作到在床上工作。澳洲的上流社会真是太厉害了。

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干得好，


我说的是工作

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哈哈，裙带关系

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就看日本有没有能力或者意愿继续提供国际廉价资金
当然，时机是金融市场永恒的问题


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太精辟

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这个就更好了！

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兄弟打虎，父子兵上阵。
求横向批量

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横批：全家上街

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统计主管的老婆办澳洲联储绝对靠谱，哈哈哈哈哈哈哈

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珍妮·威尔金森的丈夫是前澳洲联储高管大卫·格鲁恩，他在澳洲联储的任期很不错，现在是统计局做得很好。

澳洲联储前高管将成为统计局局长，然后他的妻子将成为澳洲联储主席。澳洲联储未来想做什么？还怕统计数据不支持吗？

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红色版什么专业人士？
我连中文翻译都看不懂
别再说英文原文了……
牛版

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之前说利率4就够了，后来是5，然后是6，我现阶段看到的是8。但现在看这个过程，和20世纪70年代一模一样。不知道会不会是那个时代

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电脑。

我喜欢金融和人文学科。

我也厌倦了这些金融刻板印象，所以我总结了一下。

只需阅读摘要即可。


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傻了，花了半个小时逐字逐句的看完，才在二楼找到了真相。还是先看看评论吧，原来斑竹已经总结了

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大家宅在家里，吃酱油饭，送腐乳饭，没什么用。

饭菜都是大鱼大肉。

这意味着澳洲联储必须大力加息。



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为什么我觉得你最喜欢天文学及相关科幻作品？

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加息对于没有房贷的老年人来说是一件好事。每个月光靠银行利息就够买菜了。剩下的就是照顾好自己的健康，不要给孩子添麻烦。

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天文学是必须的。这是我儿时的梦想，成为一名天文学家。

可惜了...

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昨天的数据显示，美国失业率再次下降，环比下降0.1%

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< br/> 这是科幻小说，不是奇幻小说吗？

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继续添加

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主要问题是刚需。每年移民这么多，需要房子，供应不足

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美联储本月肯定会加息。
是否加息，关键是通胀数据，而不是失业率

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可惜家长不让看吗？

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那么，美联储除了关注通胀之外，还将非农就业增长与 3.6% 的失业率结合起来。

美国劳动力市场的强劲数据和强劲的工资增长引发了美联储将在7月加息的猜测。





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来到了澳大利亚。 。 。

再也不。



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我想记者的意思是这两个重要人物真诚地沟通。央行对统计局提供的数据的可靠性有着非凡的了解。 ，连续3天收低。

市场对美联储将大幅加息以应对通胀的担忧加剧。

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如果红色版本学过天文学的话，可能就不会留在澳大利亚了。

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天文学家，

从实现个人生命价值的角度来看，对于大多数天文学家来说，他们的一生都在做无用的事情；

然而，从人类文明的角度来看，

天文学家越多越好。只有这样，才有希望取得突破

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商业地产低利率不存在，入住率更低。要卖就不好卖

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几年前，进入商业地产的人曾得意地说：2%的银行利率、5%的租金回报、3%的干粮，很酷，

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从事天文学，当然不是为了钱。

只要能吃饱穿暖就可以了。

这些行业都是为了理想而不是。 。 。

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嗯，广东话，，，算一条

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前几年3年5年大量2.9-3.2到期

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我上中学的时候，有一个同学，他的父母不让他读书，因为他可能会在山卡拉里度过一生。这位同学当时对他的父母很不尊重。�，但出来工作后，我不得不佩服父母的远见，感谢父母阻止我进入贫困的生活。

我还以为红色版也被家长屏蔽了

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如果您在澳大利亚，您可能住在这里：

CSIRO - 帕克斯天文台

望远镜路 585 号，帕克斯新南威尔士州 2870









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在澳大利亚，这可能并不重要。但在中国，如果要放弃大城市，一辈子生活在西北或者贵州的无人烟山里，那确实很难。尤其是上一代人看到了全力支援边疆的后果，就算断了脚，也不会允许孩子步他们后尘。
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