“大规模移民潮将成为澳大利亚房地产市场的重要推动力。预计每增加10万移民，房价将上涨1%。
>这波移民潮不仅引起了房地产市场的轰动，市场还将迎来房价的惊人上涨。
40万移民=房价上涨4%
作为房产投资者，明年40万移民的到来堪称评估投资机会的“重要因素”。
值得记住的是，每增加10万移民，澳大利亚的平均房价就会上涨1%。
许多分析师低估了这个数字去年的移民数量，因此，他们的预测偏离了现实。这些分析师今年不太可能犯同样的错误。
让我们明确一点，一年内有 40 万移民，这是一个非同寻常的数字。是比堪培拉略小的城市的人口。
根据牛津经济集团的报告：“继海外净移民大幅回升。 “
这几乎是前所未有的。事实上，我们必须回到 1971 年才能找到类似的人口增长时期。
房地产分析师 Michael Matusik 一直在分析数据，他解释说，1971年总人口增加了53.5万人。（当然，当时人口只有1300万人左右。）
1971 年，经济增长速度几乎是今天的两倍......平均增长率为 4%。
这是一个很好的结果时间，但以 1970 年代末的通货膨胀灾难告终。
正如 Matusik 所说：“我们的房地产市场与之前高移民时期的真正区别在于，我们的房地产市场供应一直紧张——即使在疫情期间关闭边境，市场也供应不足。 “
至于通货膨胀，我们不能确定这种人口增长是否会导致通货膨胀。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham最近对人口涌入的利弊进行了深入探讨.他权衡了新移民给房地产市场带来的压力和他们给就业市场带来的好处。
Bloxham 解释说，“历史模型表明，移民增加往往会导致通货膨胀，但大流行带来的独特情况可能会限制模型的有效性”。
“我们的基本情况是，总的来说，移民的增加对通货膨胀是中性的。 “
无论如何，我们都清楚大规模移民对房地产市场的影响：它推高了房价。
Matusik 指出，每增加 10 万移民，住房价格就会上涨。价格上涨 1% 规则。“在我们的房地产市场，无论澳大利亚央行试图实现什么目标，这都意味着房价将进一步上涨 4%，”他说。
移民涌入对加息构成压力
尽管存在“抵押贷款悬崖”或消费者支出下降，但移民激增是各大银行预测今年房价将上涨 3% 的原因明年5%是一个关键原因。
此外，进一步加息也不会改变房地产复苏的趋势。澳洲联储很有可能至少再加息一次，但这不会改变房地产复苏的趋势。现状。
此外，在高端市场，加息的影响不大。影响。非常富有的人甚至可能没有抵押贷款（稍后会详细介绍）。
在幕后，住房贷款市场的主要参与者已经开始为明年可能的降息做准备。< /p>
看看澳大利亚联邦银行 (CBA) 和约旦河西岸银行 西太平洋银行 (Westpac) 公然调查审慎监管机构如何削减抵押贷款的“缓冲利率”。AFRAC 规定，缓冲利率应添加到住房贷款利率中“偿付能力”压力测试应为3%。但这些银行将其降至2%，如果他们认为市场不上涨，他们就不会这样做。
40万新移民中的许多人学生和年轻工人将以多种方式提振经济。最重要的是，他们可能会缓解整体经济衰退。� 经济衰退的风险。
但与此同时，它们也会加剧租赁市场的供应短缺。
正如NAB市场研究团队所言：“出租房空置率非常低；在澳大利亚边境开放后，在移民和人口增长反弹的推动下，租金要价一直在迅速上涨。”
此外，租赁市场的这种现象可能会持续很多年。人口统计学家伯纳德·索尔特此前在《澳大利亚人报》上撰文预测，“学生和其他二十几岁的年轻人对出租房产的需求将在十年后激增”。
高端住宅市场欣欣向荣
但是，高端市场将受到投资的最直接影响，因为在这些每年的移民数据中，一些世界上最富有的移民。
准确来说，由于澳大利亚刚刚成为全球高净值投资者的首选目的地，一批富豪准备向当地房地产市场投资至少70亿澳元。
英国亨利私人财富迁移报告显示，澳大利亚在过去12个月里已经超过阿联酋。报告称：“世界上最富有的个人将涌入澳大利亚。”报告还详细说明，今年将有 5,200 人拥有至少 100 万美元（150 万澳元）的“可投资资产” 。 ” 的移民到澳大利亚。其中大多数来自中国、印度，以及最近英国脱欧后的“百万富翁外流”。
房地产市场分析师表示，已有证据表明澳大利亚高端房地产市场正在发生变化。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示：“高端市场现在正在引领房地产复苏。”
作为本地投资者，其他地方的房价变动似乎并不重要。但在《金钱难题》播客的前一集中，亚拉资本管理公司首席经济学家蒂姆·图希被问及澳大利亚的房价相对于世界其他地区是否太高。图希解释说，根据经合组织关于房价与收入比率等关键指标的数据，澳大利亚的房价仅处于中等水平。
正如Conisbee所说：“例如，如果你观察一个不受利率影响的国际购房者，他们一直在关注伦敦的房价，然后当他们评估昆士兰州的房价时，他们可能会认为这里的房价很便宜。”
今年的移民潮在澳大利亚经济中表现得非常明显。
在房地产市场，它比通货膨胀、利率或任何其他因素更重要。
在市场的高端，有一件事是明确的：房价将以一种可能令许多人惊讶的方式上涨，其速度远远快于房地产市场的其他部分。
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