近年来，多层工业设施作为一种解决方案受到关注。适合最后一英里物流的城市填充地点的短缺。
Goodman 和 Charter Hall 是该领域的早期先驱，而 Woolworths 和 Amazon 等单用户电子商务和配送公司也将垂直模式视为可行的选择。
世邦魏理仕工业和物流研究总监 Sass J-Baleh 告诉 The Urban Developer：“考虑到南悉尼没有合适的工业用地可供开发，垂直开发绝对有意义。” 南悉尼已有多个项目即将启动，业内消息人士称，未来几年预计将在南部、西南部和西部大都市区推出更多多层仓库项目。
ESR Australia刚刚以1.43亿澳元收购了Botany Bay仅存的大型工业用地。该土地位于班克斯梅多斯蒂芬路 49 号。 ESR将另外投资3亿澳元开发面积约58,000平方米的两层设施。
南悉尼可能已经有了多层仓库模式，并且在国际上得到了验证，但业内人士表示，高层仓库不太可能适合澳大利亚其他地区的城市填充。
Centennial首席执行官（工业和物流）Paul Ford表示：“内环唯一尚未启动的主要供应是多层仓储。”
（图片来源：Urbandeveloper）
“多层仓储肯定有价值和作用不过，除了南悉尼以外，目前很多地方都不经济。” J-Baleh 表示，城市填充区的多层工业需要合理的密度和通往其他物流区域的通道。在澳大利亚，墨尔本港附近的土地可能是唯一可行的地区。
“未来10年，我们可能会看到类似的项目开始在墨尔本市场出现。目前还不可行，但未来肯定会实现，”J-Baleh说。
更高的仓库无法解决更广泛的问题
作为全球最紧张的工业和物流市场，澳大利亚的开发商和租户迫切需要解决方案。
Centuria 工业主管杰西·柯蒂斯 (Jesse Curtis) 表示：“在过去五年左右的时间里，工业市场经历了一段艰难的时期。我们看到全国空置率从百分之六七下降到半个百分点。” “我们的租户需求以令人难以置信的速度增长，并且有大量新进入者。” 柯蒂斯表示，除了电商之外，交通物流、数据中心、冷链仓储中心等子行业也在争夺城市填充用地。
（图片来源：Urbandeveloper）
悉尼空置率可能低至0.2%消息人士告诉 The Urban Developer，这一比例约为 0.5%，而墨尔本的这一比例约为 0.5%。
令人惊讶的是，分析师预测未来几个月和几年市场将进一步收紧。 “从短期到中期来看，我们并没有看到需求大幅减少，尽管如果我们陷入衰退，需求可能会略有放缓……我们只是看到工业和物流仓储的需求继续超过供应，”福特说。解释。
“在全球范围内，悉尼在一些主要城市的平均租金方面甚至没有进入前十名，”J-Baleh 说。 “在此基础上，租金还有进一步增长的空间。” J-Baleh 表示，圣诞节前租金将再上涨 9.2%。预计墨尔本的仓库今年将迎来特别好的增长，增长 14%。
未来几年预计也将是一个热点时期，到2026年墨尔本的复合年增长率预计将达到6.8%。
这加上大约37%的年复合增长率考虑到经济放缓，全国范围内已经出现增长。
（图片来源：Urbandeveloper）
土地价值是建造多层仓库的关键
支持者表示，多层仓库财务案例的核心组成部分是土地价值。世邦魏理仕估计，只有当土地价值等于建筑成本的 50% 时，多层仓库才成为可行的选择。
福特告诉城市开发商：“毫无疑问，有足够高的土地价值来证明其合理性如果情况合理，该产品的供应量将在中长期内增加。 ” “土地价值需要提高以使其经济……在某些地方，土地价值可能已达到 70% 的水平，但在土地增长足够高之前，多层供应将受到限制。
< p> “当这个条件实现后，将有助于减轻这种负担，但这至少还需要几年的时间。 ” 柯蒂斯表示，由于主要参与者已经在其他市场拥有丰富的多层次经验，因此在不可避免地需要高层建筑时并不缺乏专业知识。“对这些工业最后一英里地点的需求只会增加。而且它们需要增长，需要在多个层面上进行建设。”
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