记者李惠林、编辑谭璐
在房地产企业的残酷淘汰中，齐金星带领的滨江集团一路走来。
6月以来，滨江通过招投标、并购、土地拍卖等方式增加土地储备，涉及资金近60亿元。
加上前5个月118亿元的股权和拿地，今年以来滨江已斥资178亿元补仓。
齐金星也成为了成长最快的地产巨头之一。
按照今年前5个月801.7亿元的销售总额，滨江在中指研究院排名中位列第9位，较去年上升7位，成为民企TOP25中最靠前的席位。
这远远超出了齐金星的既定目标——全国销量排名稳定在15名以内。然而，轻松的表面之下，他也有自己的焦虑。
凶猛黑马
近一个月来，齐金星频频拿地。
首先，6月20日，滨江发布公告，通过杭州产权交易中心，以23.25亿元间接收购杭州三块地块51%权益。
4天前，滨江通过增资入股间接增加土地储备建筑面积8.88万平方米，涉及总投资8.7亿元。
作为土地拍卖市场的常客，滨江6月9日以27.77亿元的价格拍得一幅土地。
据中地统计Finger Research显示，今年前5个月，滨江股权收购金额达118亿，位居全国第7位。
楼市仍在波动，滨江的拿地显得有些激进。
在齐金星看来，这是一个战略选择。 “滨江应该努力抓住这些机会和时间。”
他来自杭州。 1992年创立滨江后，他专注于大本营，谨慎扩张。总销售额的80%来自杭州市场。
齐金星
到2022年底，杭州将占滨江土地储备总量的65%，其余将分布在浙江省其他城市，以及广州、南京、南通、苏州等一二线城市。
齐金星的经营理念是：避免远视。
“市中心能拿到的，外围就买不到；杭州有的，尽量少从浙江拿到；有的话浙江的，长三角的尽量少，拿去吧。”他这样解释了夺地的策略。
选择有度
滨江的“黑马”面貌早已显露出来。
2022年，销售额1539亿元，全国份额首次突破1%，位居克而瑞行业销售额第13位，较上年提升9位。
去年，滨江股价持续上涨，从4.4元左右的低点上涨至12.96元的高点。齐金星父子在胡润百富上的财富达190亿元，比上年增加100亿元，排名提升506位。
“不是我们侵略性强，而是撤退的速度比别人慢了一点。”齐金星直言，滨江新货的价值增长很快，这只是同行的“衬托”。
事实上，2022年楼市下行，滨江也无法独善其身。销售额同比将下降8%左右。
齐金星并不是靠运气。
凶猛的外表下，齐金星有自己的投资标准，要求土地股权数额不得超过现金流的0.6倍。
滨江大部分项目采取合作开发模式，以减轻资金压力。 2022年新增土地中，滨江股权仅占51%。��为374.1亿元，约占年度现金流的54%。
由于城市土地布局成本较高，滨江有息负债增至535.45亿元，较上年末增加77亿元。对于齐金星来说，压力并不大。
一是资金充足。
2022年，滨江经营净现金流将增至52.1亿元，股权出售现金回报约690亿元。截至2022年底，滨江账面现金为243亿元，一年内到期的有息负债为146亿元。
滨江在国内融资渠道依然丰富。同期，公司授信总额1183.33亿元，同比增长42%。去年先后发行了5只债券，规模超过45亿元。
其次，借的钱不贵。
滨江有息债务结构简单，银行贷款和直接融资占比约为8：2，相对便宜。 2022年融资成本仅为4.6%。
这得益于齐金星的“选择”。在对外融资时，他坚持不碰海外债、商业票据、ABS等融资工具，规避风险。
危机始终相伴
在和平的一角，滨江充分享受了区域深层次的红利种植的同时，也暴露出利润低的弊端。
受杭州限价政策和高价拿地影响，2022年滨江综合毛利率为17.5%，为2016年以来最低值，同比下降7.4个百分点。
滨江集团2017-2022年杭州市场销售份额数据来源：中指数据CREIS
“所有鸡蛋都集中在一两个篮子里，如果有变化，
上述房企表示，今年杭州市场区域分化明显。
在诸如临安、临平、钱塘、绍兴等地，抛售速度和周期放缓，价格快速下跌，滨江部分项目面临售空压力。
齐金星试图拓展外省市场，但没有明显起色。
上述房地产公司人士告诉《21CBR》记者，滨江最初是一家建筑公司，对总承包商的控制和要求也比较严格，每天与之合作的企业只有五六家。
这种模式可以严格把控质量，在其他方面的效果很难说。
"滨江向外扩张的时候，会遇到总承包单位制度能否跟上的问题。”上述人士发现，在上海、深圳等城市，滨江的项目进展并不那么顺利。
抢占窗口低溢价拿地期大量囤地，有望改变毛利率持续下滑的局面。滨江投资部测算，杭州首批项目预计平均净利润率为8%左右，第二批小幅增长。
2022年净利润37亿元，同比增长23.6%，是为数不多的净利润之一
2022年，齐金兴将向股东每10股派息2.5元，共计派发现金7.78亿元，达到历史最高水平。
天眼查显示，齐金星个人持有滨江股份约3.72亿股，获得约9300万元。
齐金星对员工也相当慷慨。
去年，他给每位员工发放了3万元至5万元不等的消费券。按照2021年底1644名在职员工估算，这笔支出将高达5000万元。
2023年，保持稳定仍然是首要任务。齐金星收紧投融资指标：
土地收购权益金额控制在300亿元以内，股权有息负债控制在470元以内，融资贷款利率降至4.5%以下。
至于销售目标，他没有像往年那样设定具体数字，而是改为跟随市场的“浮动指标”——销量占国内市场1%以上。
在齐金星看来，未来5到10年将是滨江最好的时期。
61岁时，他从未放弃。 原标题《61岁杭州富豪凶猛，178亿拿地》
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