周五晚些时候，澳大利亚最大的写字楼业主之一、澳大利亚证券交易所上市公司 Dexus 提供了新趋势出现的关键证据，表明写字楼价值正在发生重大转变.
No.1
44 Market St, Sydney 出售给香港财团，下跌 17%
Dexus 宣布已完成出售 26-位于悉尼市中心 Market Street 44 号（ABS 所在地）的高层甲级写字楼以 3.931 亿澳元的价格卖给了总部位于香港的私募股权公司 PAG，比去年上涨 12%。该月的价格比账面价值低 17%。 “这应该让很多办公室老板担心，”红杉金融集团高级投资经理温斯顿萨姆特告诉澳大利亚金融评论报。一年多来，飙升的长期债券收益率给商业地产带来压力，尤其是写字楼。
虽然在澳交所上市的房东已经感受到了痛苦——不确定性导致房地产股暴跌——但非上市资产的持有者，包括澳大利亚一些最大的超级基金，将成为下一个受影响的对象。
写字楼行业各方面都承受着压力。入住率正在走弱，而债务价格和建筑成本正在上涨。
在家工作的趋势促使雇主重新考虑他们的办公空间要求，进一步增加了该行业的不确定性。尽管如此，直到现在，主要房东对办公空间的估值仍然相对有弹性——根据看跌者的说法，这是不现实的。
No.2
资本化率明显走弱
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悉尼 44 Market Street 的售价也比 Dexus 的账面价值低 22%一年前（5.07 亿美元），这表明 12 月的估值承认，尽管幅度不大，但办公室行业正面临逆风。
在 44 Market Street 的交易指标中隐藏着——虽然没有公开——是分析师迅速抓住的估值的关键证据。这是交易的资本化率或资本化率——投资回报的行业术语——它朝着与价值相反的方向移动。
44 Market Street 的资本化率估计为 6.5%，比该建筑 12 月份记录的 5.5% 的资本化率高出一个百分点。这表明资本化率大幅走软，这可能预示着整个写字楼市场的估值大幅减记。
“这项交易是悉尼写字楼市场的一个关键市场证据数据点，因此我们预计 2023 年写字楼市场的资本化率将发生变化，影响上市和非上市同行群体的账面价值”城市分析师霍华德彭尼周一写道。
大幅打折的交易表明，时代的变化甚至比许多房东登记在册的速度还要快。在这方面，Dexus 绝不是唯一一家。
这为澳大利亚办公室所有者敲响了警钟：从公开上市的房地产投资信托基金和基金经理，到非上市资产的所有者，从大型超级基金到小型企业集团和富裕家庭。市场街 44 号的折扣很能说明问题，因为 Dexus、Carter Hall、Mirvac、Stockland 和 GPT 等在澳大利亚证券交易所上市的主要房地产投资信托基金将于 6 月 30 日完成对其写字楼投资组合的估值。
Sequioia 的 Sammut 表示，虽然这些估值应该承认，来自 44 Market Street 交易的证据提供了更广泛的办公室价值重新校准，对于某些投资组合而言，这可能为时已晚。 “如果他们不反映数字（在 44 Market Street 交易中暗示），最坏的情况还没有结束，”他说。 “现在将要发生的事情是，未上市的东西应该首当其冲。它们没有被重估那么多，而市场已经为房地产投资信托基金做到了这一点。”
Dexus 交易，而其本身意义重大，并不孤单。在尽职调查期间达成的一系列重大交易中达成的价格也表明账面价值大幅折扣。
否.3
交易证据不足
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其中，在澳交所上市的 Mirvac 希望以约 3.65 亿澳元的价格完成墨尔本市中心 Collins Street 367 号（更广为人知的名称是 Optus 中心）的出售。12 月份账面价值下降了 12%。
Dexus 还计划以 2.96 亿澳元的价格出售位于玛格丽特街 1 号的另一座悉尼塔楼，这里是顶级会计师事务所 BDO 的总部所在地。最新账面价值下降了 15%。
同样重要的是非交易，一些主要所有者不愿意满足市场报价。
最新的例子是中国保险巨头平安试图剥离最近完工的 Salesforce Tower 50% 的股份，该大楼由全球顶级建筑师 Foster + Partners 设计，作为俯瞰城市最高办公楼环形码头的地标.
该股权的最佳出价是上限约为 5% 的出价。然而，去年 6 月，在乔治街 180 号开发了这座 55 层高建筑的 Lendlease 引入了其投资部门，以 4.25% 的资本化率购买了 20% 的股份。去年投资对该塔的估值约为 22 亿美元。
根据市场消息，最新出价表明该塔价值约 20 亿澳元，或价值下降 10%。 Jefferies 分析师 Sholto Maconochie 表示，可能需要对写字楼市场进行多轮估值，以充分反映正在进行的写字楼市场重置。 “随着时间的推移，它们会被拆除。
对于房地产，电梯和楼梯下的估值会上升，”他说。 “这是暴风雨前的平静。不幸的是，由于没有足够的交易证据，他们没有按市值计价。这将会发生，只是时间问题。”办公室在近 18 个月前播下了价值重大调整的种子。
随着中央银行努力控制供应链因大流行病和俄罗斯在乌克兰的战争而中断的通货膨胀，世界各地的利率开始上升。
随着利率上升，长期债券收益率也会上升，这是通常用于比较房地产回报的无风险利率。
房地产，尤其是商业地产，被认为是债券代理，因为租户通过长期租赁提供收入。它的投资回报率——上限利率——略高于无风险利率。资本化率是行业价值的简写。随着资本化率上升，价值下降，其他条件相同。但写字楼的资本化率——以及相应的账面估值——在过去一年几乎没有变化，尽管长期债券的收益率已经上升。
No.4
剧烈抛售
这种脱节让分析师和投资者想知道减记最终何时到来。
虽然房东坚守阵地，但股市投资者早就下定决心，随着债券利率开始上升，去年初开始出现大幅抛售。
REIT 板块去年下跌了 25%——许多股票的交易价格仍远低于其投资组合价值——而大盘下跌了 5.5%。随着债券利率飙升和 REIT 股票暴跌，上市和未上市商业房地产的所有者可能一直希望他们能够渡过难关，保持价值相对稳定，直到利率开始再次下降。
主力房东也寄希望于质量叙事的飞跃，投资于与旧办公楼相比可以赢得更多租户、更好的租金和持有价值的新建筑。但多亏了 44 Market St 的交易，现实可能终于要发生了。
直接商业房地产市场的价值通常滞后于流动性更强的上市市场的价格走势，使投资者能够对商业和经济信号做出快速反应。价格发现过程可能非常缓慢。由于买家和卖家都在观望谁先眨眼，交易量逐渐减少。根据 MSCI 的数据，第一季度商业房地产交易额下降 73% 至 53 亿澳元，为十多年来的最低水平。同样，在没有可比交易的情况下，商业房地产估价师也不愿意降低账面价值。 Colliers 估值董事总经理 Dwight Hillier 表示，随着利率上升，投资者预计全球回报率会更高。同时，市场参与者较少，导致竞争较少和“价格紧张”。 “人们正在为不确定性定价，这对任何房地产都不利，无论是住宅、商业、零售甚至工业，”他说。 “人们尽可能多地参与进来，以弥补他们在赛道上的未知数。”
这就是为什么 Dexus 的 44 Market Street 交易很重要，并且“将成为更广泛的市场基准，”Hillier 说。先生告诉金融评论。 “他们将如何解读。这只是一场销售。我们期待在未来几个月内获得更深入的证据。”
“这肯定会给更广泛的市场提供额外的参考点.这可能是我们在当前环境中获得的第一个正确的参考点。所以，这当然非常重要。 "
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