《暗黑荣耀》剧照
2020年到2021年，韩国房价涨幅将超过40%，首尔将超过50%。房价一度达到每平方米14万元。
然而，2021年买房租房的韩国人却开始了噩梦。
2021年8月，随着韩国央行开始加息，房价开始暴跌。首尔实际成交房价暴跌25%，部分小区甚至下跌30-40%，创历史最大跌幅。交易量也暴跌了 70% 以上。
房东跑路、租户倒闭，这不是楼市的全部噩梦。历史上的房地产危机告诉我们，房地产金融链的断裂和背后房地产企业的破产倒闭只是冰山一角的影子。
随着乐高乐园违约担保以及经纪房地产贷款业务面临破产的传闻，2022年10月，韩国金融当局出台了总额高达50万亿韩元的救助计划。
同时，今年年初，对房地产市场实施的史上最严调控开始放松。暴跌30%后韩国房地产市场能否安全着陆？
"“全租屋”的杠杆游戏
喜欢所有的楼盘故事历史上，韩国也是以熟悉的公式开局。
2016年，欧债危机波及韩国出口需求，韩国将基准利率从3.25%下调至1.25%，成为开局2020年随着疫情的爆发，韩国将基准利率下调至0.5%，韩国房价直接飙升。
值得一提的是，前南韩国总统文在寅也极力阻止房价这辆高速行驶的汽车。
在任四年里，实施了大大小小28项调控措施，堪称史上最强历史上的调控，然而，这些不仅容易受到房价上涨的影响，甚至还助长了房价的上涨。
韩国房价“调整幅度加大”的背后，既有炒房者和房东的贪婪，也有普通民众的焦虑，或者海外投资者的煽风点火。韩国的“全租房”制度具有通过扩大杠杆来推高房价的作用。
“全租”是指租客一次性交纳房价50%至80%的押金后即可入住。期间不支付租金。协议期满后，房东将退还租客所有押金。
当房价上涨时，房东可以通过住房吸引租户的押金，投资更多的房产，提高杠杆来增加收入。
租户也可以到银行贷款，支付全额租金押金，每月支付利息。所支付的利息仅为普通月租的1/4，甚至更低。
当利率低且房价在上涨。但问题是房东拿到定金继续买房，过度的杠杆带动房价飞涨。租客们靠着银行贷款和低息租房，以为自己可以攒点钱自己买房，但越来越高的房价总是超出他们的承受范围。
在双方杠杆不断加码的基础上，加息永远是后劲十足的一剂猛药。
从2021年8月到2022年7月，韩国将加息六次。随着贷款利率的上升，一方面增加了房东的还款成本，同时也加重了租户的贷款负担。当租客要回押金时，很多房东因为连环炒房找不到新租客（A租客押金付B房首付，B房押金付B房首付） C房...），无法退还押金，唯一的选择就是卖房。随着越来越多的房子被卖出，房地产泡沫开始破灭。
2022年韩国全租押金兼并案2073起，涉案金额超过7000亿韩元。持有巨额押金的房东资金链断裂，而拿不回押金的租客继续高息还贷。
韩国专家预测，今年全额租金押金损失最多可达1.8万亿韩元，房价雪崩势头难以控制。
冰山下的阴影
历史的房地产危机告诉我们，购房者有资金和租户一无所有 置业从来都不是整个房地产的噩梦。
冰山之下更深的阴影是房地产金融链的崩溃和房地产企业的倒闭。
1）银行贷款欠款
2021年底，韩国家庭信贷总量再创新高，达到1863万亿，两年增加262万亿。住房贷款占其中一半以上。韩国住房贷款利率已上调至7-8%的高位。上一次韩国银行的抵押贷款利率超过 7% 是在 2007 年。
韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率，所以这已经很受普通购房者的欢迎了。�承重的压力，何况是杠杆全租买家。
韩国房源网站Zigbang测算，按揭贷款年利率为4%时，首尔公寓月供将占城市居民平均可支配收入的45%。当当年利率升至7%时，每月供款将增加至可支配收入的60%-70%。
韩国金融监管机构还预测，在平均抵押贷款利率为7%的情况下，拖欠贷款的人数可能会增加50万至190万。
2）开发商资不抵债
随着韩国楼市出现史上最大跌幅，同样大量举债的房地产开发商开始陷入困境。
韩媒援引调查称，韩国30家大型建筑企业中，有11家的负债率超过200%。韩国央行调查还显示，约36%的上市房地产开发商营业利润完全无力偿还利息，韩国房地产陷入流动性危机。
由当地政府担保、被认为无风险的乐高乐园项目违约，引发了市场对开发商融资的整体担忧，甚至蔓延至整个企业债市场。韩国信贷市场迅速恶化，企业贷款难度暴涨。
韩国三年期最高评级公司债券与政府债券之间的息差在三个月内飙升至 149 个基点。韩国商业票据的收益率也飙升至 13 年来的最高水平。企业融资一度陷入僵局。
3) 冰山下的影子金融
一份报告韩国金融研究所显示，由于长期处于低利率状态，房地产影子金融规模已达750万亿韩元，创下历史新高，与2018年底相比，增幅高达88.6%。
房地产影子金融是指脱离银行体系、不受健全法律法规限制的房地产基金、信托、项目融资贷款等房地产金融投资产品。 PF甚至一度被投资人称为“下金蛋的鹅”。
随着市场急转直下和利率飙升的影响，韩国央行表示，影子金融的风险敞口约占总资产的30%，从100万到200万亿不等韩元。主要针对各类保险、资产公司、证券公司，甚至退休基金。其中，保险对PF贷款的风险敞口较大。
截至去年9月底，白银金融系统房地产项目融资违约率在9个月内翻了不止一倍，券商违约率更是升至8.2%。
这些影子金融机构和银行系统之间也存在大量的过桥交易。一旦出现问题，风险可能会传导至整个金融体系。
韩国政府万亿美元救市
随着乐高乐园违约事件的发酵和房地产金融链枯竭，韩国金融当局去年10月出台了50万亿韩元（约合2646亿元人民币）的救助计划。为扩大流动性供给，稳定国内金融市场实施。
其中：在扩大购买2万亿韩元低等级企业债的基础上，向1.6万亿韩元基金注入20万亿韩元稳定债券，资产支持商业票据相关房地产项目将成为目标之一。它将通过将国有银行购买公司债券的上限提高一倍至 16 万亿韩元（110 亿美元）来恢复公司债券融资市场的流动性。
与此同时，韩国政府从去年年底到今年年初，对房地产市场进行了多项放宽。
包括：放宽首次购房者和拥有房屋者的贷款规定；低价购房者的固定利率贷款优惠；计划降低针对多个房主的综合房地产税负税率。首尔及其周边地区将被移出密切关注的投机区；首都圈“预售价格上限制度”将被废除等。
随着韩国当局的及时干预，房地产融资市场出现好转迹象。今年3月，企业债与国债利差已回落至去年初低位。
房价也趋于稳定。据韩国不动产厅称，3月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨1.61%。 （实际成交价格指数是统计实际成交价格变动的统计数据。）特别是属于江南3区（江南、瑞草、松坡）的东南地区，增幅最大。在全国17个省市中，世宗市增幅最大。
然而，今年首尔的公寓成交量为 9,795 套。虽然较年初有所回升，但仍远低于往年同期水平，且集中在一些大面积地区。大部分公寓仍处于“0成交”状态。然而，待售房屋数量大幅上升，达到八年来的新高。
专家表示平均每月需要5000多笔交易才能判断公寓价格已经触底，这是过去五年的平均水平。
韩国建筑噩梦结束了吗？
韩国楼市能否平静下来，取决于两个方面。一是房地产影子融资链条的稳定性，二是住房需求的回暖。
从房地产融资链来看，目前房地产开发商和建筑商的负债率较高，盈利能力减弱是现实。需要不断补充资金，直到销售恢复。与此同时，房地产影子金融近年来增长过快。一旦企业或项目再次违约，很容易诱发影子融资链断裂。
从终端用户的住房需求来看，韩国目前的家庭债务杠杆（占GDP）已经达到108%，远高于美国76-60%的水平美国、中国、日本和欧元区。
韩国央行称，2020年以来的“抢购”导致30多岁的年轻人家庭贷款急剧增加。家庭贷款与收入之比大幅上升24个百分点至260%以上。严重透支了未来的消费需求。
在高负债和高利率下，楼市成交量的大幅回升，更像是无根之木、无燃料之火。
居民杠杆率过高的时候，总会有那么一天的清算。是像美国那样通过次贷危机去杠杆，还是通过出口复苏增加收入，还是通过货币宽松继续生存下去？
因此，虽然韩国房地产危机在政府的大力救助下暂时被掩盖了，但居民杠杆、开发商困境、影子金融等深层次问题并未得到解决以任何方式改变。
直到去杠杆化的那一天，韩国的房地产市场不得不忍受着雷雨连绵的噩梦。
参考文章：
央行入市救市，韩国会重演1997年的危机吗？ ——深研社
韩国房价暴跌，穷人受苦更深——养成派
韩国连续5次加息后，万亿韩元救助计划推出——金融协会
韩国正式收紧货币政策后，“房地产影子金融”风险敲响警钟——韩民族日报
央行出手救市市场，韩国会重蹈1997年危机的覆辙吗？ —— 深度研究院
韩国楼市崩盘？ ——帅真商业愿景
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