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这不应该发生。
与过去几十年的所有逻辑和经验相反，当前的局势似乎不仅在稳定，而且在扭转。
在澳大利亚历史上最严厉的一系列加息之后，澳大利亚储备银行（RBA，Central Bank of澳大利亚）周二聚集在悉尼马丁广场（Martin Place）的会议上，无疑会引发一些发人深省的讨论。
4月份，澳大利亚除达尔文以外的所有首府城市房价均上涨，其中悉尼为首。整个郊区也有小幅增长。
一些分析师最初可能认为上个月房价出现异常，但全国房价已经连续几个月上涨，而悉尼房价连续三个月的强劲上涨表明复苏已成为新兴趋势。
从表面上看，一些董事会成员会争辩说，在这个水平上，进一步加息似乎有必要遏制打击。趋势。
他们可能会争辩说，上个月暂停加息向经济发出了错误的信息，需要做更多的工作。
近几十年来，经济管理中的一个假设是较低的利率通常会刺激资产价格。反之亦然：利率上升导致贷款水平下降，被迫出售的房产数量增加。
澳大利亚多年来一直如此，尤其是在房地产领域。
不管对错，房地产已经成为我们经济管理的重要组成部分。房价上涨刺激了消费，因为房主花掉了意外之财。
而这正是澳大利亚央行在过去一年中一直试图遏制的。到目前为止，这已经奏效了。
贷款又回到现实
银行的住房贷款完全沿用了这一策略。
疫情期间，随着澳洲联储将利率降至略高于零，放贷量迅速增加；一年前，澳洲联储开始了一系列的利率大幅上调，让贷款回归现实。
下图的第一行显示贷款总额是如何下降的，从一年前创纪录的 350 亿美元下降到今年 2 月的约 240 亿澳元。
贷款总额大约在一年前达到顶峰。 （来源：澳大利亚统计局）
自住业主（中间红线），尤其是首次购房者集体撤房市场。
然而，投资者（下线所示）也大幅退出。
与此同时，房地产，尤其是大城市的房地产开始严重下滑。到今年年初，悉尼房价下跌了 14%。
突然之间，这种情况不仅结束了，而且发生了逆转。
房地产市场正在酝酿一场风暴
这起极不寻常的事件背后有三个主要因素：两个与供给有关，另一个影响需求。
每当房地产市场下跌时，大量潜在卖家退出。
卖家说服自己，房产的真正价值在于他们在高峰期获得的金额，之后他们选择留在原地。
这种情况已经发生了一年的大部分时间。
上周末，全国各大城市共有1730场楼盘拍卖。这个数字远低于去年同月同日同一周末拍卖的2699处房产。
这表明即使在正常时期，大幅减少供应也有助于稳定价格。
这一次，新建筑的急剧下降加剧了这种情况。
Homebuilder 计划创造了广泛的建筑热潮，但当飙升的材料成本让许多公司陷入困境时，狂热以令人惊讶的方式消退。
根据澳大利亚证券和投资委员会数据，截至3月初，本财年已有1236家建筑业公司进入清算、接管或接管。
随着边境的突然重新开放刺激了移民和外国学生的涌入，需求也出现了显着增长。
本财政年度可能迎来创纪录的 40 万新移民。他们都必须找到一个住处，许多人现在被迫以天文数字来抬高租金。
这种趋势现在似乎正在渗透到住宅销售中。
这张来自 AMP 经济学家 Shane Oliver 的图表清楚地描绘了这个问题。新移民的突然涌入与建筑完工量的急剧下降同时发生。
人口增长先是急剧下降，然后在 2020 年后激增。（来源：ABS、AMP）
Not很久以前，我们的房产供过于求——促使许多合租屋利用更便宜的租金搬进自己的住所——而现在情况恰恰相反。
图表最右侧的蓝线和红线之间的巨大差距表明住房供应严重不足，预计恶化。
租金上涨 40% 或更多的谣言很常见。
根据房地产数据分析公司 CoreLogic 的最新数据，阿德莱德的公寓租金每年上涨 12% 至 19%。
与此同时，买家之间的竞价愈演愈烈，尤其是在悉尼和墨尔本，拍卖清盘率突然上升。
人口增长或带来“巨大压力”
在在上次会议上，澳洲联储董事会明确了这个问题。
澳大利亚央行在最近发布的会议纪要中指出，更多的移民“可能会给澳大利亚现有的资本存量带来巨大压力，尤其是住房。”，这反过来又转化为
会议纪要指出：“虽然增加移民可能会降低劳动力严重短缺的行业的工资压力，但委员们指出，一段时间内可以感受到突然的人口激增。它会在一定时间内造成一定程度的通货膨胀。”
这是对联邦政府的直率警告。
如果移民数量继续以这种速度增长，当前的房租危机可能会失控，考虑到房租影响消费者物价指数 (消费者价格指数）。会推高通胀。
这将加大澳储行再次加息的压力。
尽管澳洲联储可能在 5 月份维持利率不变，但最新的通胀数据——尽管去年第四季度的年化通胀率为 7.8%年上升到 7%——仍然高得令人不满意。
这需要一切都运行得极其平稳，以保持其首选的“软着陆”轨迹。也就是说，在不导致经济崩溃的情况下将通货膨胀率降低到 2% 到 3% 之间。
移民引发的通胀爆发不是央行计划的一部分。
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即使建筑业蓬勃发展，而不是陷入混乱崩溃，也无法满足当前创纪录的需求突然激增移民。
建造房屋或公寓楼比处理移民申请花费的时间要长得多。
至于经济适用房，简单计算一下，这可能是一个遥不可及的白日梦。
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