从 2020 年 9 月到 2023 年 2 月，澳大利亚的租金增长了 24.1%。
从表面上看，对于房地产投资者来说，这似乎是最佳时机。
月租金上涨步伐加快，2月全国月空置率降至1.0%，上市出租房源数量已达过去 4 周下降至约 96,000 人，而同期的五年平均水平为 150,000 人。
那么，如果租金收入在上涨且潜在租户充足，为什么投资者仍远离房地产市场？
澳大利亚的房地产投资者数量正在下降
房地产投资者的数量自 2022 年初以来一直在下降。
图 1 显示了每月用于购买投资物业的贷款数量，在 2022 年 3 月达到 21,663 笔的峰值。
截至 1 月，新投资贷款额下降了约 47% 至 11,485 笔2023 年。
虽然 1 月份的大部分下降可归因于销售的季节性下降，但自去年 3 月以来的下降趋势表明投资者热衷于澳大利亚房地产。兴趣正在减弱。
租金上涨与抵押贷款成本增长差异
自租金从 2020 年 9 月开始上涨，平均而言，新投资抵押贷款的抵押贷款还款增长速度快于租金。以澳大利亚的房价和租金中位数为例，从2020年9月到2023年2月，每周的租金成本从455澳元涨到了564澳元。涵盖房价中值的可变利率投资贷款的每周还款额从 443 美元升至 738 美元（图 2）。
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在这种情况下，每周租金与新投资抵押贷款还款之间的差额从 2020 年 9 月的 11 美元下降到 2023 年每月 - 174 澳元。
平均而言，受基础现金利率创纪录增长和房价相对于 2020 年 9 月的水平仍然高企的推动，抵押贷款成本的上涨速度远远超过租金收入。
图 3 显示了当前每周总租金收入与每周投资者抵押贷款付款之间的差异。
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这些差异是根据每个地区的中位数和第 25 个百分位数估计值（低房价）呈现的。
这是因为投资者通常瞄准市场中价格较低的部分，这些部分往往会提供更高的收益率。除了资源型市场（珀斯和达尔文以及澳大利亚部分地区），到 2023 年，这些价位的抵押贷款还款额将大大超过租金收入总额。
即使有边际收益，例如公寓价格的第 25 个百分点每周 4 美元，这只是基于租金收入的粗略估计，它没有考虑维护、管理费或与购买和拥有投资相关的其他额外成本财产。
未来十年澳大利亚房地产资本增长可能面临挑战
拥有超过抵押贷款成本的高租金并不是投资者对房地产感兴趣的唯一原因。
在 2019-20 财年，澳大利亚税务局 (ATO) 的数据显示，53.7% 的投资物业出现了净租金损失。
当房地产的运营成本超过租金收入时，允许负扣税以帮助投资者购买房地产并提供出租房屋。
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然而，作为回报，投资者期望获得资本收益。
然而，在当前环境下，由于高利率和消费者信心低迷等因素，实现资本收益的机会已经减少。
到 2023 年 2 月底，澳大利亚房价将下跌创纪录的 -9.1%。
这可能意味着未来十年澳大利亚房屋价值的资本增长可能无法复制过去十年 57% 的涨幅。
投资物业购买的其他变化可能随着时间的推移加剧了投资物业购买的下降，加剧了投资物业的损失。
包括相对于多个房主更高的抵押贷款利率、2017 年折旧收益的变化，以及通过租赁法改革对租户的更大保护和权利。
然而，值得注意的是，随着时间的推移，投资物业所有权的这些长期变化并没有阻止利率较低时的房地产投资热潮。
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对租房者的影响
根据澳大利亚统计局的房屋贷款系列数据，自2002年7月以来投资者购房价值在去年3月创下了创纪录的114亿澳元。
新购置投资性房产的下降加剧了出租房屋的短缺和租金上涨。
随着个人拥有的投资房产在市场上的吸引力越来越小，澳大利亚人需要一个新的投资来源来投资出租房屋。
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由于租金上涨往往会给低收入家庭带来最大的脆弱性和不安全感，因此这里有一个部分至少应该采用更多的社会住房（或更多的资金）社区住房提供者）。
出租房屋供应短缺也让更多人关注只租行业，该行业更多地依赖长期租金收入而非资本收益。
新南威尔士州有更多的“以租代售”项目，政府已宣布土地税折扣，以使其更具可行性。
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