在签订正式的购买协议之前，您可能没有意识到还有很多其他的外部因素会影响您购买的房产，而这些往往是中介没有告诉您的...
你必须知道澳洲买房的“坑”< /strong>
在澳大利亚的大部分州和领地，卖家和中介机构在购房谈判中都需要告知潜在买家关于房屋的“重要事实”（Mateiral Facts）。指能影响购买者决定是否购买某物的决定性因素。Attwood Marshall Lawyer 的商业诉讼顾问 Georgia Taylor 表示，什么构成“重要事实”或“消费者欺骗”也因地而异。
“你的状态决定了你在买房时可能会遇到的‘大事’，而这些事情并不是非黑即白的，”
p>Taylor 说，“我经常告诉买家，无论他们是在监管机构还是持牌经纪人处出售房屋，了解‘重要事实’都很重要。 "
不过，有一些“重要事实”是法律要求卖家和中介必须披露的，否则将面临巨额罚款。
如果你想达成对你有利的交易，那么这些还不够。
"做你该做的事，让你的交易更有利，这才是投资房产的正确方式，即使你找卖家或中介如果你这样做不合理甚至违法，你最终会失败，因为你不仅浪费时间，而且还赔钱。”
查看澳洲房子是否有“黑历史”
如果房产有不为人知的“黑历史”，那么按理说卖家和中介都有义务向他们解释e买家——例如，这里曾发生过命案或犯罪活动，如死亡、自杀或自然死亡等属于所谓的“重要事实”。
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同时，一些州或地方对某些“重要事实”有时间限制。
比如某房子很久以前就发生过刑事案件，买房时无法查证。 “谋杀或过失杀人是典型的‘重要事实’，所以当暴力犯罪导致某人死亡时，通常会掩盖它。但如果是在睡梦中死亡的老人，则不算数。”泰勒说。
不仅如此，如果一所房子曾经是毒品制造厂，那么这个事实通常会被掩盖。
"如果一所房子曾被用作制毒或贩毒的窝点，时间一长就无法考证，使得这段历史无人知晓。"
"但这对买家的伤害很大，因为甲基苯丙胺会渗入墙壁和任何有孔洞的地方，可能会给后续居民带来健康危害。"
需要检查保险手续
如果房屋极易受到自然灾害的影响，那么这也属于“物质事实”的范畴。
"另一个重要因素是房屋是否容易受到自然灾害的影响，例如洪水或野火，"
Taylor指出，“这时候需要检查房子是否完成了各项维修工作，相关保险手续是否到位，房子是否与中介宣传相符。”
“不幸的是，很多人直到买房后才了解保险。�它不包括水灾或火灾，即使他们能投保，保费也负担不起。 ”
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买家经纪人 Michelle May 表示，不仅偏远地区容易受到自然灾害的影响，城市居民也一样。
“在很多情况下，人们不知道他们是否处于洪水泛滥的地区，也不知道洪水会对他们的财产造成什么影响，”May 说。
"如果你有抵押贷款并且因为这些自然灾害而不能住在你的房子里，你不仅会露宿街头试图寻找另一个住处，而且你也会赚大钱repayments . "
"如果有这方面的顾虑，应该咨询保险公司，告诉他们买房的地区，他们会告诉你的房子是否存在类似的风险。”
建筑质量很重要
无论是老房子还是新公寓楼，建筑材料的安全性也很重要。虽然石棉长期以来一直是一个问题，但易燃的可燃包层是一个新问题。
Taylor 指出，虽然这种类型的安全性issue应该由builder或inspector来处理，对于一些比较重要的问题，中介有责任一一列出。
“看你在哪个州，房子是不是独立屋，是community property还是pro物业管理，”泰勒说，“如果市议会以某种形式对住宅或建筑物发出了停工令或整改令，那么您必须非常小心。 "
同样，这适用于邻居之间有争议的房屋。
" 如果有是卖方和邻居之间的纠纷，或者如果已经作出某种形式的法院命令要求对财产进行某种改变，这通常会影响财产本身。 ”
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重要，澳洲买家需要知道
不过类似的诸如此类的“重大事实”不胜枚举，最重要的是买家要有发现问题的意识。“我总是告诉买家，虽然中介和购房者有义务披露房产的“黑历史”或一些重大缺陷，但购房者自己需要做尽职调查和自己研究，并时刻问自己，“在买房的过程中，哪些是我愿意还是不愿意接受？ '”
"我总是要求我所有的客户列出对他们来说最重要并会影响他们买房的因素，不仅是宗教，还有还有文化、精神选择甚至生活偏好。”
除了“重要事实”之外，房产销售也属于澳大利亚消费者法和财产和股票代理法（仅限新南威尔士州）。
"但重要的是要记住，这些法律下的一些描述可能非常模糊，这也证明了类似的欺骗是非常复杂的。 ”
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