今天给大家介绍一下：为什么投资商业地产是最好最快的投资方案？投资商业地产，在当前市场仍能获得正的现金流。为什么？
1.投资商业地产可以在第一天带来被动资金
因为如果你购买带有租赁的商业地产，它会在第一天给你带来被动收入。
你从租户那里得到的租金 - 你向银行支付的贷款 = 你的被动收入
对于比如你买一个价值100万澳币的商业地产，它可能是商店、仓库或办公室，租金回报率为5%、6%或7%，看你在哪里买，需要花费净收入约5万至7万。
在商业物业中，净租金通常是租金减去所有费用，意思是租户支付所有额外费用，例如物业费、市政费、还有水费等等，有时候管理费和土地税都是租户交的。
所以passive income就是说你买房后什么都不用做，你的房客每个月给你付房租，你还银行贷款。休息可以用这笔钱来支付你的生活。
很重要的一点是，商业物业的租约比住宅物业的租期长，3到5年，有时7年，10年的租期，商业租约有是每年递增，有的是3-5%，有的是通货膨胀系数。
现在的通货膨胀率很高，墨尔本6%左右，悉尼5.5~6%，布里斯班和珀斯6%，7%。
如果合约的年增长率与通货膨胀率相同，则意味着你的房租每年都会上涨，大约每年上涨5%~7%一年，一般3%~5%增量，保证你每年有3%~5%的增量收益。
如果你的租金收入是每年10万，10万有3%~5%的增长，你每年都会有更多的收入。
高级投资者喜欢投资商业地产的另一个原因是它的附加值。无论是自然增值还是人工增值，都有了不错的增长。
如果你更追求自然增值，可以在澳洲各大城市投资。经过一段时间后，它有自然的增值，所以这就是市场增值。就像您购买住宅物业一样，它具有市场价值。过段时间，很多人都有这个需求，但是供给量很少，自然价格就会上去。
商业物业的价格也会上涨。事实上，它的增长速度与住宅物业的增长速度相同，但它的时间有时会比住宅物业差。
例如住宅物业会先增值。在我们的住宅楼市下跌或者趋于平稳之后，商业楼盘会马上超过住宅楼盘的升值，然后住宅楼盘会继续往上走。两到三年后，它的升值将与住宅物业的升值持平。
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所以你可以获得现金流，同时有自然的增值，除非你在特别偏远的地方买，你的增值会少一些，但是你的收入会更高。
目前市场最适合投资商业物业：
1.高利率导致大多数住宅物业的现金流为负数，这意味着您必须自掏腰包来支付贷款。住宅物业有很多费用需要您支付。市政费、管理费、地契税、物业费全部自掏腰包。
但是没有商业地产，商业地产的成本是租户付的，所以意味着它可以覆盖你现在的高利率，而且它意味着它可以保住你的财产，然后它可以保持它长久而缓慢的自然升值，所以在目前高利率的情况下，商业地产是最好的投资。
2.哪里买（这个？这是关于商业地产的投资收益和风险。
如果想在郊区投资，风险会高一些，但是可以获得更高的收益，可以去郊区找这种高投资回报率有点高，比如在维多利亚或者纽省的郊区，可以达到6.5%左右的回报率。
在昆州和昆州郊区，你可能拿到7%，甚至8%，那你的风险有多大？你可以找到这种郊区，它也很大，郊区50,000到10。�人口，投资在这样的地方其实是很安全的。因为这里人口流动大，所以有很多的租客需求，所以在这里买的话，虽然自然附加值不如大城市，但是现金流会很好，所以可以选择一个好的一个郊区去寻找你的现金流。
2.商业地产的资产增值
关于商业地产的自然升值，如果你认为自然升值对你来说更重要，就像住宅物业一样，因为你追求的是更好的增值，而不是它的现金流。如果在悉尼、墨尔本等城市买商业地产，尤其是好的地段，如果有好的租客，租金每年都会上涨。你会发现它的增值其实和住宅物业市场的增值是一样的。你在租房的同时就有了自然增值的收入。
商业地产的价值最重要的是你的租客，租客是会变的，所以你有今天的租客，不一定有你明天的租客。
还有一种最好的情况，在商业地产中，你的租户保有你的财产价值，什么意思？这意味着您的每个新租户都会对房产进行一些装修或添加一些设备，这会增加房产的价值。
例如，如果您有一个国家机构的租户，他们通常对房产有自己的要求。一般他们需要一个残疾人厕所，加一些隔板，加隔音层，厕所多一些，再加上一些其他的设备，比如厨房等设备，他们自己加，可能拿不全他们离开的时候，留在那里就相当于你的财产会增值。
你的房子有这些设备，所以下一个租户最好租进来。
有的商业物业是可以不断换租户的，你可以先从商店开始，可以变成办公室，租给律师事务所或者会计师，然后可以变成牙医，也可以变成牙医。餐厅，也可以改成发廊，也可以改成美容院，还可以改回咖啡厅。
变化多、类型多，您的房产很容易找到租户，不会长期空置。
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在下一专栏中，我将告诉您如何投票商业地产。
因为投资商业地产和住宅完全不一样，里面的很多东西和住宅是相反的，所以你要学会一种新的说话方式他们关于商业地产。
商业地产不只是价格，还有很多尽职调查，比如租客的历史，租客的租金，设备对房产的看法，包括你将来如何改变以增加房产的价值，以及它现在的真实价值，以及未来的价值会是什么样子，以及这个区域在未来会发生什么，经过必须进行许多不同的调查。买。
买商业地产其实稍微复杂一点，但如果你有知识和专业人士帮你，它的回报其实可以比住宅地产多5倍10倍。
每一个商业地产都有它的时间节点和撬动点。欢迎大家关注我的专栏，我会在本专栏继续分享最新的商业地产市场动态，并介绍我设计和构建的一个经过验证的系统。
它将为您提供所有您需要的知识和工具，让您充满信心地进入商业房地产市场，并完成您作为成熟的房地产投资者的交易。
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