澳洲联储加息的威力仍未得到充分利用。最新研究表明，利率冲击迫在眉睫。
在其最新的《金融稳定评论》中，澳洲联储公布了澳大利亚、新西兰、加拿大、英国和美国的固定利率抵押贷款份额图表.
新西兰和美国占所有固定住房贷款的 90% 或更多。英国的比例在80%以上。加拿大略低于 70%。
相比之下，澳大利亚抵押贷款市场的构建截然不同，历史上澳大利亚所有贷款中只有不到 20% 是固定的。
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由于澳大利亚央行在大流行期间以每年 0.1% 至 0.25% 的成本慷慨地向银行系统提供 1880 亿澳元的三年期固定利率贷款，固定-rate 抵押贷款的份额激增至总额的近 40%。
澳大利亚储备银行估计，大约 23% 的澳大利亚房屋贷款 - 价值近 5000 亿澳元 - 是固定利率，并将在2023年底利率。
"根据当前现金利率的市场定价，并假设完全透支到可变抵押贷款利率，大多数固定利率借款人的贷款将在 2023 年届时到期，他们的利率将面临 3-4% 的离散增长，具体取决于他们当前的利率和固定贷款期限何时到期，澳大利亚央行警告说。”马丁广场进一步透露，如果其现金利率总共增加 3.5%，那么近 60% 的固定利率贷款借款人在贷款到期时将面临至少 40% 的最低还款额增加。这是一场本不应该发生的利率冲击。
到2021年10月，澳大利亚审慎监管局将只要求银行采用一种抵押贷款还款方式测试，即使用仅比实际产品利率高2.5%的利率。澳洲联储已将其目标现金利率上调超过此水平（或 2.85%）。市场定价澳洲联储将全面加息至 3.75%。
2021 年 10 月，APRA 谨慎地走在 RBA 之前，将银行的最低还款测试缓冲提高到 3%。然而，这不足以应对澳大利亚央行将对借款人造成的大约 350-400 个基点的利率冲击。廉价贷款
换句话说，许多在 2020 年和 2021 年获得超低廉住房贷款的借款人认为澳洲联储要到 2024 年之后才会加息，现在他们将面临比贷方更低的抵押贷款利率认为他们比他们一生中必须偿还的最高利率高出 40%（即通过 APRA 的压力测试）。
2020 年和 2021 年的大多数固定利率贷款的抵押贷款利率都在 1.75% 到 2.25% 之间。到 2023 年底，超过五分之一的澳大利亚房屋贷款将从固定利率转变为可变利率，这些借款人支付的利率将翻一番以上，达到 5% 至 6%。
与大多数贷款为长期固定利率产品的大多数其他国家相比，澳大利亚货币政策的传导在短期内直接影响几乎每个借款人。这也是为什么澳大利亚央行利率的变化对我们的房地产市场的影响比海外同行更大、更直接。
困扰澳大利亚央行的一个关键问题是资本成本创纪录上升对消费者的影响自由 多少现金流（或他们的可支配收入）很重要。鉴于消费者支出约占整体经济增长的 50%，这对前景至关重要。
使用澳大利亚储备银行关于住宅抵押贷款支持证券的数据，它发现所有借款人中有 52% 的人假设有超过 52% 的借款人其目标现金利率攀升至3.6%。 “闲置现金”将减少20%至100%以上。
澳大利亚储备银行将闲置现金定义为借款人在偿还抵押贷款和“基本生活费用”后的剩余收入。在澳洲联储的基本情况下，所有借款人中有 15% 的闲余现金数量将出现惊人的负数。这意味着他们面临严重的贷款违约风险。 23% 的借款人预计未来将看到其闲置现金减少 60% 至 100% 以上；近三分之一的借款人闲置现金融资减少了 40%，达到 100% 以上。如果澳大利亚央行明年的现金利率达到 3.6%，这预示着家庭支出将大幅增加。请注意，这实际上略低于当前市场定价，预计到 2023 年年中终端现金将增加 3.85%。速度。
加息放缓
澳大利亚家庭闲置现金回报率的大幅下降几乎可以肯定是澳大利亚央行一直轻松放慢加息步伐的原因之一，并暗示它将很快停下来评估这些变化的累积影响。鉴于澳大利亚央行提高了其目标现金利率，而贷方实际上将这些提高转嫁给了借款人滞后数月，需要时间通过实际消费者支出、需求和价格压力来传播。
此外，这些家庭行为的转变需要很多个月才能体现在官方经济数据中，官方经济数据是按滞后的月度或季度报告的.
家庭明显感觉到他们的现金流即将中断。消费者信心数据证实了这一点，该数据低于全球金融危机期间的水平。这也反映在 CoreLogic 报告的每日实时房价指数中。
根据 CoreLogic 最新的三个月数据，澳大利亚房价正以 14% 的创纪录年率下跌。自高水位以来，总跌幅达7.4%。
将成为现代澳大利亚历史上最大的房地产崩盘的震中已经从悉尼转移到布里斯班，那里的房价今年飙升了令人难以置信的 20.3%迄今为止，布里斯班的房价从高峰到低谷已经缩水了 7.7%。
悉尼房价跌幅最大，自峰值以来绝对跌幅达11.1%。
令房主悲哀的是，根据过去三个月的价格走势，悉尼的住宅价值继续以每年 17% 的速度下跌。
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