“这是我从业以来最艰难的一段时间”。6月28日万科股东大会上，司龄30多年、长期掌舵龙头公司的地产“大哥”郁亮，发出了这样的感慨。
而他的前任王石，此时正在剑桥的阳光下，轻松惬意地骑车、游学。已经退休5年的老王，不需要为万科，为行业再操那么多心了。
郁亮显然无法这么潇洒。2022年房地产市场的低迷，人口红利的消失，买房信心的失落，是王石那一代创业者不曾经历过的，却是郁亮这一代掌门人必须要去面对的命运。
当下的房地产市场，像极了海明威《老人与海》的那片大海，连续84天没有捕到鱼的老渔夫，依然坚守，也像极了从业多年的地产老兵们。
老渔夫和大马林鱼、大鲨鱼一次次殊死搏斗，这种顽强抗争、奋斗不息的乐观精神，也是当下的地产行业急需的。
所以总是最有危机感的郁亮，也开始传递乐观和信心。他少见地表示，房地产市场短期已触底，并且，“一个10万亿的行业，一个千年行业，坚持走下去就有机会。”
地产从业者显然比老渔夫要幸运，老渔夫最后只捕到了一堆鱼的残骸，而房地产仍然有十万亿的市场，如果加上存量运营，更在20万亿以上。
地产大佬在行业迷茫之际的喊话，叠加其他的利好消息，对市场信心有了明显提振作用。
6月29日，地产板块在万科A的带领下领涨A股，房地产指数上涨3.45%，万科A涨逾6%，包括金地集团、滨江集团等在内多只地产股涨停。
01
信心
去年下半年房地产的资金困局，叠加疫情影响，让房地产销售在过去三个月跌到了谷底，不少地产商已经倒下、消失，行业充满了迷茫、悲观；资本市场也风声鹤唳，购房者、投资者和房企之间深陷信心不足的循环。
郁亮此时的“触底”发言，无疑是想给行业打一针强心剂。
在郁亮讲话之前，房地产市场见底企稳已有了不少数据佐证。比如说5月份销售回暖年内首次环比回升，6月前几周的机构统计的销售数据也不错。
郁亮表示乐观的原因是，短期来看，疫情所延误的需求在6月份得到回补，以及房企在6月份会冲击中报业绩；中期则是各地政府已经在进行的政策调整。
过去几个月，郁亮担任了公司首席产品官，经常跑到一线去调研，这给了他不少信心：市场仍在。比如惠州，通过“万村计划”的积累，了解到有不少客户有教育需求，这一点可以在惠州实现，所以万科在惠州实现了不错的销售。
万科总裁祝九胜表示，从万科最近新开的33个楼盘看，基本上能做到当地平均销售流速的1.5倍到1.8倍。这让其对开发业务更有信心。
由此，郁亮认为，市场最坏的时候已经过去了，接下来的一段时间会慢慢从底部往上走。
“2018年秋天我提出活下去，那时人家说我很悲观。年初内部讲话传出去说黑铁时代，又说我很悲观。今天我改了么？其实我没改。”郁亮表示，今天的行业需要信心，没有别的选择，但凡有一丝微光，就当是光明往前走，更多挖掘它好的一面。
面对困境，悲观者和乐观者总会做出不一样的抉择。如果连走下去的勇气都没有，又何谈未来？“放眼全社会，地产行业一定不是最难的一个，所以我们也没有任何理由躺平”。郁亮说。
在郁亮这次发言之前的几个月里，曾经活跃的地产大佬们都不见了身影，也听不到他们的声音。恒大许家印忙于保交楼和债务重组，融创孙宏斌在谈贷款展期和出售资产，杨国强也不省心，碧桂园似乎总是游走在危险的边缘。
稳健而内敛的央企地产商们也没有输出什么行业观点，他们在具体业务上反而更加高调了。买地、并购、融资、扩张，近期都是央企更为活跃。
其他二线的民营地产商掌门人们，也各自忙于自己公司的事务，毕竟他们中的很多人已经处于资金链断裂的困境，根本无暇他顾。
因此郁亮的发声显得醒目而稀缺，对于人们了解这个行业的真实境况，提供了强有力的参考。
在过去这一年多的时间里，房地产行业经受了一个漫长而艰难的洗礼，对郁亮这样的地产老兵而言，艰难程度都超过了2008年、万宝之争，但经过了这次洗礼之后，这个行业的未来有望更明朗、肌理更健康。
万科集团总裁祝九胜也表示，市场下行确实增加了工作难度，但万科会用更积极的销售、更具体的应对，实现今年止跌回稳的承诺。
02
未来
对很多地产人和投资者而言，郁亮的这次发言是出于意料的，毕竟他曾经是行业知名的危机感大师。
人声鼎沸时，“猫头鹰”郁亮总会保留一份清醒。无论是2018年高喊“活下去”，还是今年初的“黑铁时代”，他都是那个喊“狼来了”的人。
当他开始传递乐观，表达信心，市场也收到了这份不一样的喊话，投资者们为之一振。
有机构投资者表示，其实客观理性地看近期数据，确实也能得出行业“短期触底”的判断。只不过如今左右市场对房地产的，更多是情绪。
也是由此，连长期发出“警示”的郁亮也开始高调看好行业未来，市场给予高度重视。
6月29日，上证指数下跌1.4%的日子，整个地产板块逆市上涨3.45%。近期境内外债券频繁异动的金地集团、在杭州首轮土拍中横扫四方的滨江集团等收盘涨停，“招保万金”里其他三位成员收盘涨幅也均在5.8%以上。
中信证券指出，不宜对房地产产业链过于悲观，在诸多政策的配合下，市场基本面会在三季度起进一步复苏。
招商证券也表示，当前地产销售底部或已确立，房地产销售预计能够在今年10月份左右销量同比增速转正。
东方金诚研究发展部则认为，房贷利率仍是主导楼市走向的核心因素，接下来5年起的LPR还有下调空间，当前楼市支持力度还有进一步发力的空间。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对华尔街见闻表示，预计一线城市和热点二线将会率先回升。此外，从二手房到新房，中心区到外围，学位房到非学位房等，市场信心的恢复会逐渐扩散。
沿着政策底、销售底和企业底的路线，经历过洗礼之后还能存活下来的企业，依旧会在10万亿的市场里畅游。
不过这个市场和之前很不一样，正如郁亮所说，行业的规模和增速不可能再回到以前了。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，“开发+运营”成为新的赛点。
而这个市场中的顶级玩家，也换了新人。
在这条路上，一部分玩家已经先行一步。保利发展董事长刘平就提出“进三争一”的目标，意图争夺多元化赛道下的“全能型”王者；华润置地董事会主席李欣也给自己定下目标，要在十四五期间成为运营赛道的领军者。
祝九胜也表示，来自经营性和服务性业务的收入，会逐步形成万科新的“利润蓄水池”。
当然，对于习惯了高增长的地产行业来说，转型的难度不小。能力的提升、机制的优化以及对客群的洞察和把握，对场内玩家们都是考验，也需要付出持续的努力。
郁亮表示，从营收、利润的角度上来说，新业务想要占到和开发业务相当的比重不现实，同时作为服务行业，也不会是个暴利的行业。
2018年中，许家印做东，请郁亮、杨国强和孙宏斌到深圳参加私宴，那是四巨头最后的聚会。而今，他们的命运有了截然不同的分野，不再是竞争对手。也不知道还是不是朋友。
万科和郁亮的新对手，则会是老练而沉稳的央企们，华润、保利、中海、绿城，地产行业的格局，彻底改变了。
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