随着进一步加息，悉尼房价进入下跌周期。上周悉尼清盘率54%，本周悉尼清盘率53%，该数值表明悉尼房市已经由卖方市场转为买方市场，有首期，已做好贷款预批的买家请做好实弹射击的准备。
部分去年抢房的买家今年有后悔的苗头，提醒这部分买家，你也不一定买错了，这也要分具体的deal。
第一种情况，为本不稀缺的物业多付了溢价，这部分溢价摊销起来困难一些。
第二种情况，你买的是稀缺物业，无论在哪种房市下，买家都愿意付溢价，去年多付一点溢价以后还是能很快涨回来，不要自我责备。
笔者不预测房价，只分析具体的deal，以找到好deal为一大乐事。
下文将分析6月11日这周两个house的交易，事先说一下我找deal的标准，作为一个地产投资人，我将至少十年翻一番作为地产投资的硬指标，即使客户没有这方面的考虑或要求，我也会将此要求植入我的潜意识，毫不放松。
提示一下，如果您是想住得舒服，特别是预算并不高的情况下想住得舒服，可能会对我找的deal有不同看法，这是很正常的情况，不要求全责备我， 也不要修正自己的观点来跟随我。
一个铁的事实是，没有两个人对同一笔交易的看法是一模一样的。诉求不同，选房标准不同，关注的点也不一样。
第一个房源，预算180万
180 Vimiera Road Marsfield NSW 2122
6月11日拍场售出1.715M
三房两卫三车位，613.4平方米，宽度15.32米，深度40.23米，Ryde council管辖
土地价值1.47m
优点
卖家持有超过20年
单层住宅，不用爬楼梯
公共空间大，有生活区、餐厅区和家庭区
三间卧室，带入墙柜、高天花板
抛光木地板，分体式空调，后院合适孩子
中介广告说有开发的机会（STCA）
在Epping Boys High，Cheltenham Girls High 和 Eastwood Heights小学的学区
缺点
房间不够多
本house被Stewart Park和182-184 Vimiera 隔开Epping road，但还是离这条主路较近
CSIRO Marsfield site 距离此house 450米，有买家认为这是一个重大扣分项。距离研究所450米有近百套房子，如果买家对此很担心，建议不要买研究所附近的房子。
为什么入选本周好deal？
理由一
2022年5月11日（一个月前）邻居176号257万售出，售价比180号贵85.5万（ 2.57-1.715= 0.855m）， 176号土地面积比180少12平米，但为5房 比180号多两房，为此多付85万是否值？
理由二
180号和176号土地面积大小一样，180号地价占房价比为1.47/1.715 = 85.71%， 176号地价占房价比为 1.47/2.57 =57.2%
第二个房源，预算250万
85 Fitzroy Street Burwood NSW 2134
4房2浴4车位 土地面积501.88平米 宽度13.72米，深度36.58米
售价2.48M, 土地价值1.91M
优点
本街自住率85%
学区Burwood小学97分，Burwood女子中学93分
距离火车站510米
宽敞的前院和修剪整齐的后花园
宽敞客厅，挑高天花板和彩色玻璃窗
独有用餐空间与设备齐全的厨房
厨房配有宽敞的木质橱柜和优质电器，采光窗
四间采光卧室，带书房空间的宽敞主卧
实用浴室，内部洗衣房带卫生间
带卫生间的车库，宽敞的车道停车位和额外的车位
缺点
老房子，需要翻新和定期维护
有Easement, 买家需要权衡取舍
位于古迹保护区heritage conservation area
古迹保护区（heritage conservation area）里的房子能买吗？
为什么入选本周好deal？
理由A
地价占房价比1.91/2.48 =72%
理由B
同街52号今年3月18日售出，售价350万，五房两卫两车位，占地645平米，内部面积202平米，
85号6月11日售出，售价248万，四房两浴四车位 土地面积502平米，内部面积161平米，
52号比85号土地面积多143平米，内部面积多41平米，出售时间早三个月，价格贵了102万（350-248=102）， 这两个房源，您觉得哪个deal更好呢？
笔者挑选以上房源是基于合同的基本事项没有问题，如果律师对合同提出重大关注事项，要另当别论。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，地产投资人，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，在找deal 和旧房翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何找deal》，《旧房翻新盈利秘笈》等课程,代理澳洲地产牌照课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资
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