六年前“万宝之争”中，万科抛出深铁重组预案，彼时的大股东华润集团投下三张反对票，令这场世纪商战再起波澜。当然最后，人们都知道了，深铁还是如愿取代华润，成为了万科大股东。
没想到六年后，万科的这两位前任和现任大股东，却公开站在了一起。
5月28日，华润置地官微消息显示，华润置地与深圳地铁在签订了战略合作框架协议，双方将在综合开发项目、开发运营等方面进行合作。
华润集团董事长王祥明、华润置地董事会主席李欣，以及深铁集团董事长辛杰均现身签约会，可见双方的重视程度。
这一画面显得颇具戏剧性，也让市场有了诸多疑虑：深铁怎么不选旗下成员万科了？之前，深铁已经把好几个TOD交给了万科。
作为“隐形地主”的深圳地铁集团，手里的资源让一众开发商们都颇为眼馋。最新的数据是，深铁集团已获得22个地铁上盖项目的综合开发权，规模约为1261万平方米。
去年11月，深圳地铁更是以178.51亿元的总价，拿下了深圳第三轮集中供地7宗地块中的5宗，惊艳全场。
事实上，在深铁入主万科后，市场对二者之间的合作有很高的期待。万科与深铁曾签过战略合作备忘录，共同投资成立了合资公司。
不过截至目前，两者合作的项目并不算多，其中包括深圳瑧湾汇、深圳北站汇隆中心等。
最近一次双方合作拿地则是在2020年4月，双方一同拿下佛山一宗地块，成交价51.8亿元。
有机构人士指出，万科在进行地铁上盖项目合作时偏向股权合作的方式，像杭州地铁万科·未来天空之城项目，万科就是大股东，持股51%。
但在与深铁集团合作的几个深圳项目上，却是以收益权合作模式进行。而这并不是万科做TOD的主流。
加上万科南方区域本身也有多个旧改，包括像551亿的广信资产包这样的大体量项目，在行业面临深度调整的当下，万科也在谨慎扩张。
此外，有熟悉深铁集团的人士指出，在辛杰接替林茂德之后，深铁独有的站城一体化（即“地铁+物业”）成了他的发力点之一，2019年深铁地产也进行了一场高管洗牌，重新梳理了团队和业务。
前述人士表示，“虽说深铁有希望依托万科将其地产业务做大的想法，但也并不排斥其他合作方，或是干脆自己做”。
但双方的合作非独家、唯一、排他性的。以上这些也许是深铁未把所有项目交给万科的原因。对此万科并未有回应。
而对深铁和华润来说，一家是深圳本地国企，一家是知名央企，合作也在情理之中。
近些年华润置地在TOD领域愈发强悍的能力，市场有目共睹。财报显示，华润置地在2021年策略一大重心就是TOD。全年在杭州、南京、郑州等多个城市拿下TOD商业综合体项目，总建面约为468.56万平方米。
去年2月，时任华润置地华南大区总经理蒋慕川还拜会了广东省机场集团以及广州市地铁集团，就机场和广州地铁沿线TOD项目战略合作有过深入交流。
而在由李欣亲自挂帅的深圳大区，除了自行拿地开发，和深铁合作也是个最优的选择。
从双方释出的信息看，未来合作的重点会是TOD未来城市。在轨道沿线，双方将按照站城一体化理念进行综合开发项目拓展工作；在开发运营方面，也会在满足相关条件的情况下，开展全面合作。
不过，双方并未明确是股权合作，还是类似与万科的收益权形式。
辛杰对此次合作的期待非常高。他表示，希望与华润“双方形成最佳合作方、最优化组合”，探索创新央地合作模式，打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆。
看着华润与深铁的“眉来眼去”，一旁的万科又作何感想？
王石在2017年卸任万科董事长时曾说，在与华润“分手”后，他仍然感谢华润，在过去多年给予万科的诸多支持，它是非常好的大股东；当然，未来，双方的关系也从更多的合作，不可避免地成了竞争对手。
商场没有永远的敌人，只有永远的利益。虽然在万宝之争中，万科、华润、深铁曾有不愉，但“宝万之争”落幕已有五年，华润、深铁和万科已往事成烟，王石、傅育宁、吴向东、林茂徳等这些当时叱咤风云的大佬，也有了各自的去处。
接替他们的郁亮、王祥明、李欣、辛杰，在房地产全新的时代里相遇，一切都有可能。
开发时代的荣耀已成过往，运营能力成了新时代王者能力的核心，所有的地产商都站在了同一起跑线上，好戏才刚刚开始。
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