01
近1年来2.5万人离开悉尼 租房市场压力随之而来
《悉尼晨锋报》5月28日报道称，逃离到偏远地区的城市居民给严重的租房短缺带来了压力，新州大部分地区的空置率低于1%，租金涨幅达到两位数。
新州社区与司法厅持有的租赁债券数量在该州许多地区也有所下降，这表明一些房屋不再可供出租。
租户联盟（Tenants Union）首席执行官Leo Patterson Ross表示，城市居民搬到偏远地区的趋势，给乡村城镇本已有限的住房供应带来了压力。
澳洲统计局的最新数据显示，从2020年3月到2021年3月，近 2.5万人离开悉尼前往新州的其他地区。当这些搬离城市的家庭租房时，租赁需求增加推高了新家乡的房价。当他们以自住 业主的身份买房时，他们会通过减少租赁供应来推高房价。
Neighbours Not Strangers组织召集人Trish Burt表示，假期租房是租房供应不足的另一个重要原因。她指出，Shoalhaven有3311套Airbnb房源，但SQM Research只列出了155套住宅租 赁房源。在Byron Bay，有3313个Airbnb房源，只有43个住宅出租。
新州政府数据显示，从2020年3月到现在，纽卡斯尔北部Nelson Bay的债券数量下降了7.7%，南海岸Ulladulla为6.3% ，猎人谷Muswellbrook为4.3%，北海岸 Nambucca Heads为4.2%，中北岸Forster为3.7%。Lismore下降了7.8%，洪水加剧了 这一情况。
SQM Research报告称，Lismore4月份的空置率为0.4%，截至5月20日的一周，独立屋（house）的租金要价同比上涨31.3%。
Tweed Heads也是洪灾区的一部分，空置率为0.2%。其他许多地区也非常紧张。堪培拉附近的Queanbeyan空置率为0.3%，而Southern Highlands的Bowral，独立屋租金同比上涨27.4%。因2019-2020年的“黑色夏天”森林大火，北海岸和南海岸的许多地区仍在重建家园。
地产界普遍认为，3%的空置率是一个均衡的房地产市场。Ross表示，全球的基准是任意的，且各不相同。例如，美国乡村城镇的均衡状态是空置率为5%。
02
史无前例！塔州将投5亿澳元帮助更多人买房
塔斯马尼亚州公布了一项“史无前例”的社会和经济适用房支出承诺，因为现在塔州正在努力应对房地产价格上涨和租赁危机。
塔州财政部长迈克尔弗格森（Michael Ferguson）发布了 2022-23 年预算，并概述了一系列旨在增加住房供应和缓解生活成本压力的措施。
“政府正在采取前所未有的行动来帮助更多的塔斯马尼亚人回家，虽然我们的经济强劲，但我们也知道许多塔斯马尼亚人仍在艰难地度过，还有更多工作要做。这就是为什么本届政府正在实施塔斯马尼亚历史上最全面、最雄心勃勃的经济适用房战略。”
该预算包括对社会和经济适用房以及无家可归计划的 5.38 亿澳元投资。
他说，这一历史性数额的近一半将在新财年支出。
弗格森先生说：“我们还有望在明年 6 月之前建造 1500 套房屋，到 2032 年将增加到 10,000 套新房屋，作为我们 10 年 15 亿美元住房计划的一部分。”
该预算包括为塔州符合条件的首次置业者再提供一年30,000 澳元的补助金 。
弗格森先生说：“我们还通过加强我们的共享股权计划，帮助塔斯马尼亚低收入者购买自己的房屋，该计划将所需的首付减少到仅 2%，并于 7 月生效。”
印花税优惠上限也将提高至 600,000 澳元。
PropTrack 的经济研究主管卡梅伦·库舍 (Cameron Kusher) 表示，塔斯马尼亚州“迫切需要”或更多的住房来缓解负担能力的限制。
“在截至 2022 年 4 月的五年中，霍巴特的住宅价格上涨了 92.7%，这不仅是当时所有首府城市中涨幅最大的，而且远远超过了所有首府城市的 32.2%。”
“塔斯马尼亚城郊地区的价格增长幅度更大，达到 94.1%，全澳最高，远高于全澳城郊地区 62.4% 的增幅。”
房价的快速上涨并没有与工资增长相匹配，这使得更多人难以买房或租房。
他说，霍巴特的租金在过去五年中飙升了 45.6%，而在该州的地区，租金价格上涨了 50%。
03
澳洲利率上升 房屋贷款再融资活动上升
随着十多年来官方利率的首次上调和固定利率抵押贷款成本的飙升，房屋贷款再融资水平有望刷新去年的记录，促使借款人寻找更好的交易。
据《澳洲人报》报道，与一年前相比，再融资水平已经恢复了上升的轨迹。
根据CoreLogic公司的数据，这与悉尼和墨尔本部分内城郊区的房产价格出现5%至8%的调整形成鲜明对比。
市场疲软背后的关键因素是对货币政策会进一步收紧的预期，以及随着银行批发资金成本的走高，固定利率抵押贷款的快速增长。
周五（5月27日），澳洲国民银行（NAB）紧随西太银行（Westpac）前一天的做法，将其一至五年期的业主自住房抵押贷款产品的固定利率提高了50至60个基点。
西太银行某些产品利率的增长高达80个基点。
联邦银行（CBA）现在是四大银行中唯一提供低于3%的固定利率抵押贷款的银行，但预计这种情况不会持续太久。
数字房产结算公司PEXA的研究主管麦克·吉尔（Mike Gill）表示，自储备银行5月3日宣布将现金利率提高25个基点至0.35%以来，再融资量稳步提升。
PEXA再融资指数于2018年推出，去年12月达到峰值206，截至5月22日的一周，该指数为177.8，同比增长22.4％。
再融资已成为房屋贷款市场中竞争日益激烈的部分，因为各大银行都在争夺市场份额。
吉尔表示，鉴于目前的发展轨迹，他预计再融资的高涨水平将持续下去，甚至会加速。他说，借款人会继续对5月份的加息做出反应，随着与不同贷方达成的新协议的落实，预计6月份会看到加息带来的全面影响。
除此之外，经济学家预计官方利率将进一步提高，特别是澳洲央行行长菲利普·洛伊（Philip Lowe）在5月的董事会会议后表示，更多的加息 “在未来几个月内是必要的”。
随着更多加息的宣布，再融资的势头只会加剧。
04
悉尼和墨尔本这些地区房价跌幅最大
悉尼和墨尔本成为今年第一个录得房价月度负增长的首府城市。CoreLogic数据显示，一些地区的房价已经下降了20万澳元。
CoreLogic最新季度房价报告显示，在悉尼，Beaconsfield、Darlinghurst和Surry Hills地区的房价在过去三个月中下降最多。
在墨尔本，房价跌幅最大的地区分别是Park Orchards，Balaclava和Port Melbourne地区。
业内专家认为，随着利率的上升，买家的借贷能力下降，房市价格可能会进一步下跌。
CoreLogic 5月26日发布的新数据显示，由于价格昂贵的内城区引领了更广泛的房市价格下滑，一些地区的房产价值已经下降了20万澳元。
在悉尼，Alexandria附近的Beaconsfield地区的房价在截至4月份的三个月内下降了8.5%，下降了约16.8万澳元，中位数降至180.8万澳元。
在Darlinghurst地区，房价在三个月内下降了近20.7万澳元，或下降了8.3%，中位数降至228.2万澳元，而Surry Hills地区，房价下降了7.8%或18万澳元，中位数降至213.1万澳元。
墨尔本的跌幅略微小一些，最大的跌幅出现在该市东部Ringwood附近的Park Orchards地区，与市中心的趋势相反。那里的房价在三个月内下降了7.1%或15.5万澳元，中位数降至201.4万澳元。
Balaclava地区的房价下降了5.1%，即8.4万澳元，中位数为156.2万澳元，而Port Melbourne地区的房价则下降了5%，即约9.4万澳元，中位数降至177.8万澳元。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，25%最昂贵房屋的价格比中低价值的房产更明显地疲软。
他预计，随着利率的上升，更昂贵的房屋价格将进一步下降，并补充说，利率上升的速度和水平将是影响房地产市场的关键。
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