随着年报密集披露期的到来，尽管外界对房地产的基本面早有预期，但还是有多家房地产公司的业绩，把市场吓出一身冷汗。不过，也有一些房企，给了市场不小的惊喜。
4月29日，阳光城发布了2021年年报。外界惊讶地发现，经过一年的消化，阳光城债务、资产情况等一些棘手问题，正逐渐被清理。而在财务结构、公司治理等方面，显现逐步向好的趋势。
实际上，在遭遇长期困境后，近期房地产市场，频传政策转暖的消息。或许，随着至暗时刻的结束，阳光城等一众努力自救的房企，正迎来新的机会。
01、稳住了基本盘
2021年下半年以来，在严峻的大环境下，很多房企出现较大的经营压力，这传导至2021年的业绩表现之上。比如一则业绩大变脸的消息，将有“河北王”之称的荣盛发展，推上了风口浪尖。
4月18日晚间，荣盛发展公布了一则《2021 年度业绩预告修正公告》，推翻了2022年1月29日披露的2021年度业绩预告数据，公司业绩直接从盈利1亿元-1.5亿元，变成了预亏45亿元-60亿元。
荣盛发展在公告里解释，公司在2022年初进行业绩预告时，主要根据当时项目所在房地产市场走势，以及项目所在地疫情态势趋向稳定的形势，依据各项目未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。
“但随着市场形势和防疫形势发展的实际情况，公司依据客观情况的变化对部分会计估计事项进行审慎判断，在与会计师事务所充分沟通后，公司对业绩预告作出修正。”
简而言之，市场下行等因素影响下，荣盛发展不得不重新评估预期销售价格情况，以及对存货的影响。资产减值之下，利润指标相较于年初预告时，出现大幅缩水。
业绩预告与实际年报数据不符的情况，还出现在另一家房企中南建设之上。不过，中南建设并没有如荣盛发展一样及时披露修正公告。4月27日，深交所给了中南建设一封问询函。
此前，中南建设披露的2021 年度业绩预计下降公告显示，中南建设归属于上市公司股东的净利润预计7.08亿元至21.23亿元，扣除非经常性损益后的净利润预计5.65亿元至19.78亿元。
而2021年年报称，中南建设扣非前后净利润分别为-33.82 亿元、-40.36 亿元，分别较上年大幅下降 147.78%、171.51%。深交所指出，中南建设未及时就上述业绩变脸情况披露业绩预告修正公告。
以上皆是在房地产行业业绩有着充分预期情况下，新近的暴雷。为什么临到披露时，还有这么多家房企业绩能再度深跌？在业内专家看来，这充分说明了当前市场的特殊性、审慎性考虑的冲击。
相比而言，阳光城1月28日的业绩预告，显得并不离谱，最终业绩数据基本在一个量级。2021年年报显示，阳光城营业收入425亿，归属于上市公司的净利润为-69.5亿。
从季度数据来看，阳光城2021年第二季度的收入高达224亿元，就连第三、第四季度，收入都维持了百亿元以上。2021年下半年的楼市调整，还是极大影响了阳光城的销售力度。
不过，衡量房企实力大小，还得看长期，开仓验粮，才知真章。阳光城有着优质的土地储备。这些土地主要集中在经济发达区域，如上海、成都、杭州、长沙、昆明、北京、绍兴等等。
从以上数据可以看到，在不利的市场局面下，阳光城尽管在2021年下半年过的颇为艰难，但还是稳住了公司的基本盘。
02、流动性向好
2021年，阳光城的规模和均价，犹如硬币的正反面。
规模下降是阳光城硬币的反面之一。年报中显示，2021年，阳光城全口径销售金额1838亿，权益销售金额1177亿元，与2020年比，销售金额下降。实际上，销售金额下降，是2021年房地产市场低迷情况下，很多房企面临的共同处境。
克而瑞发布的数据显示，截至2021年12月末，百强房企累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%，属2011年来首次下滑。在排名前五的房企中，尤以中国恒大为首的三家降幅最大。此外，一些中小房企比如新力地产、首创置业和俊发地产的降幅均在20%以上。
销售均价增长是阳光城硬币的正面之一。年报数据显示，阳光城销售均价有所提升，达到了15067元/平方米。这从一众销售均价下滑的房企之中，杀出了重围。根据中指研究院数据显示，2021年合约销售金额前十的房企之中，销售均价下滑是普遍现象，其中，绿城中国下滑了13.4%，中海地产下滑了3.9%。
2021年，阳光城最严重的问题，还是出现在流动性上，公司实现权益回款1031亿，但合并报表母公司经营性现金流入989亿，同比降低了25%，这是受预售监管资金管理趋严影响。
这一年，融资环境的巨变，对阳光城造成了巨大冲击，公司刚性还款达到了惊人的1410亿，导致整体性融资性净现金流为负的550亿，缺口大。
不过，针对公司的流动性危机，阳光城采取了四大措施，一是积极推动债务展期，公司累计已经完成76亿债券展期；二是积极推动资产处理；三是严控各项成本支出；四是深化组织结构调整，公司2021年的管理费用继续下降，管理费率仅为2.3%，创造了五年的最低纪录。
针对2022年的市场局势，阳光城已经预言了六大风险点，一是政策风险，阳光城准备针对不同区域的调控政策，一盘一策，及时调整经营方向；二是市场风险，公司计划积极拓展代建、梦享家、建筑板块上下游一体化等轻资产策略，探索新业务和利润增长点；三是经营风险，阳光城计划通过各种方式，以推动项目良性发展，避免被动停工。
四是管理风险，阳光城计划新年里进一步精兵简政，削减无效工作界面及冗余管理层级；五是财务风险，阳光城将进一步加大清收力度，进一步强化项目现金流；六是流动性风险，公司有息负债规模较大，针对负债规模问题，阳光城计划盘活存量资产，加快回款，以合理控制负债规模。
尽管在过去的一年里，阳光城在荆棘中度过，但很多机构投资人，针对阳光城的经营情况，做了亲身调研。2021年全年，阳光城共接待了46次调研、沟通、采访；其中机构投资者达到153家。
03、披荆斩棘不止
2021年，有一些房企 “活不下去”从江湖退场，但也有一些房企直面问题，脚踏实地“披荆斩棘”，通过积极自救后，化解危机。比如阳光城。
针对2021年年报，立信中联会计师事务所出具了“保留意见审计报告”，截至审计报告披露日，阳光城存在大额已到期未归还的借款，并且涉及多起未决诉讼，公司因子公司未履行还款义务而被列为被执行人。阳光城已在财务报表附注中披露了拟采取的改善措施，但公司持续经营能力，仍存在重大不确定性。
不过，正如上文所提，阳光城基本面已经向好发展。到目前为止，阳光城不仅全年营收在425亿元，总资产依然高达3559亿元。在外界看来，这还是一家在行业内举足轻重，对上下游产业链有着深刻影响力的企业。
其实，查阅2021年年报信息，可以看到，阳光城正在逐渐理清棘手问题。经过了去年一年的大幅出清，公司资产情况正在好转，资产兑付理财的处理能力也在增强。
尽管会计师还从存在大额诉讼角度，对阳光城的持续经营能力，提出了不确定性的意见，但实际上，阳光城的行业重要性、系统重要性，正在为各界所注意。
在经济复苏的大背景下，阳光城具有行业标杆意义，其持续经营能力还是备受外界期待的。究其原因，在外界看来，阳光城的大量土储集中在经济发达区域，其资产的变现度高，远远不同于一些资产集中在二三四线城市的房企。
在阳光城利好信号的释放中，早在今年3月14日起，阳光城股价出现一轮暴涨，在短短十来个交易日中，股价就完成了120%的涨幅。尽管随后股价出现一定回落，但阳光城股价久违的强势表现，还是让外界看到了转暖的预期。
实际上，今年以来，围绕着房地产行业的调整到位，一轮新的行业政策正在出台，如多地松绑“救市”。全国多个重点城市房贷利率，也出现不同程度下降，如南京、佛山、兰州等多个重点城市。在业内专家看来，随着宽松政策的增多，未来几个月楼市有望逐渐企稳。
由此可见，经过2021年大调整，房地产市场即将迎来政策调整的新发展阶段。这对已经轻装上阵的阳光城来说，无疑是个利好。
（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）
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