昨天我的一位老客户Frank打电话给我，他在19年和20年分别购入了西北和西南的house and land package，每套的账面收益都已经高达40万左右。
既然已经尝到了投资的甜头，现在手上又有一点闲钱，就想再继续投资房产。
可是悉尼经过了这一年半的暴涨，价格已经非常高了，就连西北西南的新开发区域， House and land package的价格也从两年前的80万左右飙涨到了现在的120万甚至更高。
所以Frank想寻找更加便宜、性价比更高的投资物业。
昨天他打电话，就是向我询问悉尼西北某区的公寓楼花项目。这已经是我在本周内接到的第3个类似的咨询了，所以今天这一期就来讲一下，这类新开发区的公寓究竟能不能买？
首先看一下这个区的自身条件。这个区域原本就是大西北郊区的行政和商业中心，有大型的商场，2018年之前，主要以低密度的别墅住宅为主。
在2018年metro火车线开通之后，当地市政厅批建了大量的公寓。现在已经有大概1000套左右的公寓竣工。按照去年10月份公布的统计数据，未来两年内还将会有超过1200套的新公寓建设交付。
站在政府的角度，这个区已经修通了最新最快的metro火车线，又有大型的商业配套，也已经审批规划了大型的公立医院。
这么多的基建设施，不能白白闲置，当然要尽量提升基建设施的利用率。在土地有限的前提下，那最好的办法当然就是尽量多的修建公寓。
但是在短期内投放如此巨大的供应量，可以预见的后果，就是这类公寓物业的价格将承受极大压力。很多公寓会在卖出的那一刻，就已经透支了未来数年的增值空间。
更加危险的趋势是，当一个区域的公寓供应量大幅增长的时候，势必意味着相对较低收入的人口，会更多地涌入该区。会改变该区的人口结构。
这对那些原本住在别墅里的、相对高净值的家庭会形成挤压效应。
这里没有任何对于住公寓的人士歧视的意思。这只是一个事实，就是居住在公寓的人群，多数是单身或者 young couple的小家庭为主。
而且公寓当中有更大的比例是用于出租的。租客多了，人口的流动性就大，那么区内的治安、噪音、卫生等状况都会受到一定的影响。
而这些因素原本就是追求别墅的买家所重视的。随着公寓增多，这些条件恶化了，那么很多人必然会用脚投票，离开这个区域，搬到更加安静，更加低密度，有更好的隐私的区域去。
而搬走的这些人，或者是被排除的潜在买家，往往是财务能力比较强的家庭。当这类买家减少，该区域的价格上涨就会遭遇一个天花板。长此以往，当趋势形成，就会导致一种类似劣币驱逐良币的局面，最终会锁死这个区域的价格上限。
于是，一个原本非常有潜力的新兴中高产阶级区域，就这么被Council的规划毁掉了。这是非常可惜的事情。
这也是为什么悉尼那些众所周知的好区，比如上北下北和内西区域，每次到了上涨行情的时候，价格都是一路疯涨的。原因之一就是因为它们的潜在竞争区域，多数都会像上述这个区域一样，被扼杀在增长的中途。从而让这些传统的好区变得更加稀缺。
从理性的角度而言，对于这种有增长潜力的新兴中高产区域，市政厅比较合理的做法应该是，有节制的释放公寓开发量。始终保持让公寓供应量比基础设施建设的进度慢半拍。
但是澳洲这种分散的市政审批建设规划权力，导致大多数市政厅都经不起短期利益的诱惑。在任者都希望在自己任期内，尽可能多的榨取开发批建的短期利益，寅吃卯粮。在这种格局下，无论是开发商、投资者还是自住人士，都是利益受损的，只有政府和出售土地的前房主是获益的。
这种格局只要不破除，新兴的中产区大概率就会胎死腹中。澳洲的中产就不得不承受房价更加内卷的现实，要花更高的价钱，去追逐有限的那几个传统好区。
而很多投资者被新兴区域前两年的涨幅和未来几年的新规划所吸引，在公寓楼花与当地别墅价格强烈的“比较优势”（当然这里是打引号的）的诱惑下，一旦买入了这些区域的公寓，未来等待他们的，可能是数年不得解套。有可能因此而耽误了家庭在未来的自住升级计划，也可能让自己错失掉下一波房市上涨，付出数10万的机会成本。
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