澳洲脱水研报 - 购物中心地产商 Vicinity Centres

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脱水研报 - 购物中心地产商 Vicinity Centres

2022-04-08 04:19:11 (AET) by Teris REN

根据澳大利亚统计局（ABS）周五公布的数字，2022年2月，澳大利亚所有13个行业的季节性调整后的商业营业额都有所增加。其中，6个行业的营业额增幅超过5%，而零售行业就是其中之一，月度环比增长5.9%。应 61 Financial VIP 用户的要求，本周的研究报告分析了购物中心地产商 Vicinity Centres （ASX: VCX）与澳大利亚商业地产行业。

根据澳大利亚统计局（ABS）周五公布的数字，2022年2月，澳大利亚所有13个行业的季节性调整后的商业营业额都有所增加。其中，6个行业的营业额增幅超过5%，而零售行业就是其中之一，月度环比增长5.9%。应 61 Financial VIP 用户的要求，本周的研究报告分析了购物中心地产商 Vicinity Centres （ASX: VCX） 与澳大利亚商业地产行业。

【1. 公司介绍：】

Vicinity Centres （ASX: VCX） 是一家垂直整合的澳大利亚房地产信托公司，拥有并管理购物中心物业资产。公司同时还进行商业物业的开发和投资。公司的主营业务包括物业管理服务、租赁服务、开发服务、以及资金管理服务等，其主要物业包括Chadstone、Bayside、QueensPlaza、Elizabeth City Centre、DFO South Wharf、Lake Haven Centre 和 Oakleigh Central。Vicinity Centres 的总部设在澳大利亚维多利亚州的Chewton。

在截至2021年6月底，Vicinity Centres 拥有和管理61个商业零售资产组合，可出租总面积为250万平方米，价值为222亿澳元，出租率为98.2%，租户大约为7,000个。其中59个购物中心属于Vicinity Centres 直接投资，组合价值为135亿澳元。公司在21财年新的租赁交易为1257笔。根据公司财报，Vicinity Centres 将其业务划分为两大领域，即物业投资业务和战略伙伴业务。

（1）物业投资业务：主要进行购物中心物业的投资活动。该业务部门在2021财年的收入为11.204亿澳元，同比下降3%，占公司2021财年收入的95.8%，2019-21财年间的年复合增长率为负4.4%。公司的主要购物中心资产包括：

1个Chadstone 购物中心资产，其价值占比公司资产组合的22%； 7个Premium CBD 购物中心资产，其价值占比公司资产组合的15%； 7个DFO 购物中心资产，其价值占比公司资产组合的13%； 44个Core购物中心资产，其价值占比公司资产组合的50%。

（2）战略伙伴业务：主要进行房地产开发和管理活动，以及房地产基金的租赁和管理业务。该业务部门在2021财年的收入为4880万澳元，同比下降19.7%，占公司2021财年收入的4.2%，2019-21财年间的年复合增长率为负10.3%。

【2. 行业分析：】

零售物业运营商行业涉及将物业租赁给从事零售活动的租户。在过去的五年里，该行业一直与低迷的贸易条件作斗争。在此期间，该行业受益于零售业的高需求。然而，网上购物的日益普及限制了对传统实体店的需求，因为一些经营者已经减少了他们的店面，以降低租金成本。低利率支持了该行业的发展。然而，这也为租户提供了更大的议价能力，以获得更理想的租赁价格。COVID-19大大制约了行业的表现。社会疏导措施和许多零售地点的间歇性关闭，严重减少了许多租户的人流和营业额。封锁措施也推动了网上购物的普及。为应对疫情而推出的租约救济计划要求行业经营者在某些情况下接受租金变更，给行业利润率带来了下行压力。

随着政府取消限制，零售贸易条件逐步改善，空置率和租金收益率预计将恢复到疫情前的水平。然而，来自在线零售商的竞争压力预计将在这一时期继续增加，限制了对零售空间的需求。随着与疫情有关的限制在短期内的缓解，商业信心指数预计将在未来五年内稳定在COVID之前的水平。积极的商业信心可能会支持对零售地产的投资。然而一些投资者可能会转向收益较高的工业和办公物业市场。预计现金利率的提高将减缓这一时期零售物业开发数量的增长。这一趋势预计将有利于现有的运营商，因为供应的减少可能会降低零售租户的议价能力。

预计在未来五年，随着人流量的恢复，消费者情绪和家庭可支配收入的增加，租户的零售条件将得到改善。预计这将有利于行业运营商的业绩。然而，网上购物的日益普及对一些零售业的影响预计比其他行业更大。百货公司通常是大型购物中心的主要租户，一些百货公司已经宣布计划减少租赁空间，采用更有效的仓储和库存订购系统使空间需求下降。奢侈品零售商是行业的一个可能的扩张领域，许多国际奢侈品零售品牌预计将在这一时期在澳大利亚建立或扩大其业务，预计将推动对大型零售空间的需求。

【3. 公司分析：】

公司看点（1）：截至2021财年末，Vicinity Centres 拥有并管理着61个零售资产组合，同时拥有强大的租户基础，这有助于其获得更多业务，并提高其顶线业绩。公司的主要租户包括Coles（37家门店，占公司收入的3.5%）, Woolworths （34家门店，占公司收入的3%）, Kmart（25家门店，占公司收入的2.7%）, David Jones（5家门店，占公司收入的2.2%）, Myer（8家门店，占公司收入的2.1%）, Target（17家门店，占公司收入的1.5%）, Big W（11家门店，占公司收入的1.1%）, Cotton On（25家门店，占公司收入的0.7%） Hoyts （5家门店，占公司收入的0.7%）等。其中，维多利亚州拥有最高的物业资产价值占比（52%），其次分别是新南威尔士州（20%）、昆士兰州（10%）、西澳大利亚州（11%）、南澳大利亚州（4%）以及塔州（2%）。我们认为，在疫情后及高通胀的背景下，公司的资产估值或有所提高。

公司看点（2）：Vicinity Centres 的业绩表现得到大幅改善，公司在2021财年的营业收入为6.378亿澳元，而2020财年为1.966亿澳元；在2021财年的营业利润率为54.5%，而2020财年的营业利润率为16.1%。公司在2022财年半年度的主营收入同比增长了11.9% 至4.091亿澳元（其中，物业收入同比增长了10.7% 至3.813亿澳元；而由于开发项目的恢复，管理费用收入同比增长了30.5% 至2780万澳元）。公司在2022财年上半年录得税后净利润6.502亿澳元，成功扭亏为盈（去年同期为亏损3.941亿澳元）。我们认为，公司在2021财年计提了过高的准备金损失，这会导致其2022财年半年度及整年度的业绩存在部分虚高成分。

后面详细分析了该公司的其它看点，并提供了财务数据、目标价区间、业绩预测、以及投资建议。

公司 深度 VCX
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