澳洲后疫情时代，“被迫重塑”的澳洲房市何去何从

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进入2022新的一年3个月以来，澳大利亚的房地产市场可谓发生了巨大变化——创下历史新低利率导致房价飙升，住房债务与家庭收入比达140.5%！

在新冠疫情开始时城市封锁、将利率降至前所未有的低点，以及通过刺激措施提振经济的决定，都在后疫情时代给楼市带来了不小的“后遗症”。

以上种种因素使民众纷纷争相追捧偏远郊区，独立住宅比单元房更胜一筹。

阳光海岸、黄金海岸和Illawarra等地区也跻身新一批百万房市。

政府的购房激励措施也改变了购屋者组成，更多的首置业者进入市场。

那么澳大利亚两年的疫情，对房市到底产生了何种影响呢？下面让我们为大家一一解读。

澳洲房产价格上涨了25%

在大流行初期，即2020年4月至2020年9月期间，房价下跌2.1%，但很快就开始回升。

储备银行在2020年11月将利率降至历史低点，并表示利率最早要到2024年才会上调。数十亿元的刺激措施为经济注入了活力，家庭储蓄猛增。

由于融资成本如此低廉，借贷条件和额度更宽松。

根据CoreLogic的房屋价值指数，在2020年4月至2022年2月期间，房价上涨了24.6%。

住宅房地产总值从大流行开始时的7.2兆飙升至今天的9.8兆澳元。

房价中位数增加了173,805澳元，达到728,034澳元。

首置业者活动激增

由于利率如此之低，（许多人在父母的帮助下）首置业者大量进入市场。

从2020年6月开始，随着联邦政府推出HomeBuilder计划以及州政府拨款和印花税优惠的推出，首置业者活动激增。

首置业者活动激增反映2009-10年陆克文工党政府2008年首置业者补助金之后的飙升。

然而，在 2021年1月达到顶峰后，首置业者活动减少，此反映出进场门槛变高，飙升的房价大幅超过收入。

2022年1月，首置业者贷款佔自住者抵押贷款需求的24%，与十年平均水平一致。

租金创历史新高

根据追踪租金估值随时间变化的CoreLogic租金指数，租金飙升至历史新高。

在大流行开始时，租金略有下降，在2020年3至8月期间下降了0.8%，但很快恢復后飙升。

2021年，年租金增长率达到 2008 年以来的最高水平。

自2020年3月以来，广告租金中位数已增加每周30元至每周470澳元。

住房债务水平创历史新高

过去两年房地产价格和租金的快速上涨主要是由于利率处于历史新低。

由于澳储行将官方现金利率目标设定为0.1%，较低的债务成本使借款人能够获得更多信贷，这也使债务水平打破新纪录。

截至1月，未偿还住房信贷总额达到创纪录的2兆澳元以上！

到2021年第三季度，家庭债务与收入的比率达到创纪录的140.5%！

“高水平的住房债务，尤其是在增长速度快于收入的情况下，给澳洲经济造成了脆弱性。然而，重要的是要在资产价值高、利息成本相对较低的背景下统计出的债务水平，”CoreLogic的研究主管欧文（Eliza Owen）说。

“澳联储的数据显示，住房利率收入比例已降至1999年以来的最低水平，家庭债务也作为住房价值的一部分呈下降趋势。”

相对于单元房，\r独立屋溢价创历史新高

新冠疫情的影响和买家需求的组成使独立屋房价和单元房价格之间出现了创纪录的差距。

很多人都表现出想要搬出城市，从单位房搬进独立屋的意愿。

欧文说，像HomeBuilder这样的政府政策也可能导致对独立式住宅的需求增加。

2022年2月，澳洲独立屋中位价比单元房中位价高出29.8%，创下历史新高。

乡镇地区的崛起

2020年和2021年的移民趋势显示，离开城市前往乡镇地区的人数显着增加。

“结果是住房需求高于正常水平，而澳洲偏远地区的销售和租赁市场的挂牌量异常低。”

自2020年3月以来，澳大利亚偏远地区的住宅价值上涨36%以上。

首府城市的房价上涨21%以上。

“在过去两年非常受欢迎生活方式地区，阳光海岸、Illawarra和黄金海岸等地区创造了新的百万房市，这些地区的房屋中位价现在超过百万澳元的纪录。”欧文表示。

虽然房价的大幅上涨为房主带来了显着的财富增长，但给其他的非房主进入市场留下了更大的障碍。

但自2021年4月以来，全国房屋价值的月度涨幅一直在走软。

可以说目前房地产市场持续增长的不利因素较多，现金利率可能会早于预期提高，负担能力受限以及消费者信心减弱会导致需求放缓。

专家预测，虽然大流行期间出现一些结构性变化，例如远程工作，可能会长期维持澳洲偏远地区的需求，但今年晚些时候房价可能会在相当广泛的基础上开始下降。

那么问题来了，随着澳储行加息的势在必行，而四大银行却纷纷下调房贷利率的复杂局势之下，澳大利亚房地产市场未来又将会掀起什么样的“惊涛骇浪”呢？

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